降息終于來(lái)了，為什么房貸利息沒(méi)降，后續(xù)五年期貸款會(huì)不會(huì)降息？

為什么說(shuō)，房地產(chǎn)的好時(shí)代已經(jīng)過(guò)去？

因?yàn)榻颖P(pán)俠和購(gòu)買(mǎi)力在減少，現(xiàn)在人口下降的趨勢(shì)，已經(jīng)很難逆轉(zhuǎn)。

除了一二線城市核心區(qū)域，其他絕大多數(shù)地方，都會(huì)面臨一個(gè)尷尬又致命的問(wèn)題在于，以后會(huì)有更多的人來(lái)接盤(pán)嗎？

要知道，有錢(qián)的人都有房了，不會(huì)再買(mǎi)更多。

如果有房地產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅，可能持有太多還是負(fù)資產(chǎn)，至于沒(méi)房的，以后估計(jì)也買(mǎi)不起，畢竟房?jī)r(jià)擺在那。

當(dāng)初買(mǎi)入的房東，肯定也不愿意打骨折賠本賣(mài)，能讓接盤(pán)俠夠得到的價(jià)格門(mén)檻，肯定會(huì)不斷被拉高。

最終拉到一個(gè)雙方都被勸退的高點(diǎn)，一個(gè)房東不愿意賣(mài)，又買(mǎi)家不愿意買(mǎi)的點(diǎn)，然后被鎖住，等待有一方讓步

以前在大城市，通常都是買(mǎi)家讓步，因?yàn)榭吹接姓{(diào)控有漲幅，即使被限購(gòu)交社保，靠6個(gè)錢(qián)包也要上車(chē)。

但以后本來(lái)問(wèn)價(jià)的人就少了，即使有人想買(mǎi)，但當(dāng)他發(fā)現(xiàn)，即使把一家老小養(yǎng)老錢(qián)掏空也買(mǎi)不起時(shí)，那么這套房即使再好再賺錢(qián)，也跟他沒(méi)關(guān)。

結(jié)局往往是，這套房的命運(yùn)就是，流動(dòng)性被鎖死。

要么就真房住不炒，時(shí)不時(shí)拿來(lái)自住收租；要么就變成負(fù)資產(chǎn)，即使折價(jià)賣(mài)，可能也無(wú)人問(wèn)津。

以后絕大多數(shù)房東想賣(mài)房時(shí)，都會(huì)面臨這樣的情況，買(mǎi)得起的不想買(mǎi)，人家房子比你還好；買(mǎi)不起的不考慮，即使降價(jià)也不賣(mài)。

關(guān)鍵是，每年來(lái)問(wèn)價(jià)的人也在變少，到時(shí)候能早賣(mài)掉或者收租的，都已經(jīng)算是幸運(yùn)的。

前幾天統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的11月70城房?jī)r(jià)指數(shù)里面，溫州新房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌了0.1%，二手房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌了0.2%，新房房?jī)r(jià)和二手房房?jī)r(jià)同時(shí)下跌。

這說(shuō)明，溫州樓市的確是處于降溫之中，新房和二手房都不景氣。

溫州樓市的利空消息很多，首先溫州樓市此前曾經(jīng)明確表態(tài)，溫州是要出二手房指導(dǎo)價(jià)的，雖然這個(gè)二手房指導(dǎo)價(jià)和合肥的二手房指導(dǎo)價(jià)一樣，都沒(méi)有具體落地，但是大家都已經(jīng)知道有這個(gè)利空了；

其次是溫州新房供應(yīng)量非常高，今年土拍數(shù)量也比較多，這意味著溫州的新房供應(yīng)量會(huì)很多，樓市根本不缺房；

事實(shí)上，現(xiàn)在的溫州房?jī)r(jià)依舊是處于高位，全國(guó)那么多城市，溫州房?jī)r(jià)穩(wěn)穩(wěn)地排到了前20里面。

溫州房?jī)r(jià)只是比十年前的房?jī)r(jià)低而已，十年前溫州樓市高峰的時(shí)候，在2010年11月29日下午，溫州當(dāng)時(shí)還賣(mài)出去過(guò)一塊樓面價(jià)高達(dá)3.7萬(wàn)的地塊，刷新了當(dāng)時(shí)全國(guó)地價(jià)比較高的記錄。

從這個(gè)也能看出溫州樓市當(dāng)年有多瘋狂，比一線城市的房?jī)r(jià)都要高。

另一方面，降息終于來(lái)了，為什么房貸利息沒(méi)降？今天，后臺(tái)咨詢小龍蝦最多的就是這幾個(gè)問(wèn)題。

問(wèn)題一：為什么房貸利息沒(méi)降？

在小龍蝦看來(lái)，這次降息只有一年期貸款的LPR下降，從3.85%下降到3.80%。五年期貸款的LPR沒(méi)有變化，還是4.65%。

LPR是什么，就是基準(zhǔn)利率改名了。

大家的房貸基本都是5年以上的貸款，所以沒(méi)有變化。如果五年期貸款的LPR下降了，咱們的房貸利息才會(huì)降。

問(wèn)題二：為什么一年期貸款降息了？

經(jīng)濟(jì)不好，央媽救市。通過(guò)降低利率，刺激貸款發(fā)放，大家可以理解成“放水”。

問(wèn)題三：為什么五年期貸款沒(méi)降息？

一年期是小放水，五年期是大放水。央媽擔(dān)心大量放水會(huì)引發(fā)通貨膨脹。

問(wèn)題四：后續(xù)五年期貸款會(huì)不會(huì)降息？

如果小放水經(jīng)濟(jì)沒(méi)好轉(zhuǎn)，央媽就大放水。目前看，2022年大概率會(huì)來(lái)個(gè)大的，大家拭目以待。

自從二手房指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)以后，很多房產(chǎn)中介以前經(jīng)常發(fā)的那種二手房虛假上漲的截圖都少了很多。

以前沒(méi)有二手房指導(dǎo)價(jià)的時(shí)候，那些炒房客想要把二手房掛牌價(jià)掛多少，就掛多少，然后那些房產(chǎn)專(zhuān)家就在旁邊煽風(fēng)點(diǎn)火，故意把掛的非常高的二手房掛牌價(jià)說(shuō)成是成交價(jià)，把成交價(jià)和掛牌價(jià)混在一起，給購(gòu)房者制造了很大的心理壓力。

現(xiàn)在有了二手房指導(dǎo)價(jià)，超過(guò)二手房指導(dǎo)價(jià)的房子不能上架，一下子讓很多喜歡用這招來(lái)給購(gòu)房者制造恐慌心理的炒房客就少了一個(gè)很大工具。

不要小看這個(gè)炒作二手房掛牌價(jià)，很多小區(qū)的業(yè)主都抱團(tuán)在一起故意哄抬二手房掛牌價(jià)。

很多普通人不懂掛牌價(jià)和成交價(jià)，看到那些房產(chǎn)專(zhuān)家說(shuō)房?jī)r(jià)上漲了，然后把兩個(gè)房子的掛牌價(jià)放在一起對(duì)比。實(shí)際上都只是掛牌價(jià)上漲，但是普通人分不出來(lái)，于是就很著急，結(jié)果一著急就當(dāng)了韭菜。

另一方面，今年國(guó)內(nèi)樓市調(diào)控得比較狠的城市，就是深圳了。

這一點(diǎn)，小龍蝦覺(jué)得沒(méi)有什么爭(zhēng)議的，不光是深圳出臺(tái)了二手房指導(dǎo)價(jià)，更是因?yàn)樯钲诮衲甑娜瓮僚模看蔚貎r(jià)都比上一次更低，對(duì)新房的限價(jià)也是一次比一次低。

過(guò)去幾乎所有投資房產(chǎn)的人，腦子里面的想法就是地價(jià)肯定是越來(lái)越高的，新房限價(jià)肯定是越來(lái)越高的，深圳直接是連續(xù)三次把地價(jià)和限價(jià)都給調(diào)低，直接把炒房客和開(kāi)發(fā)商的預(yù)期給打到了谷底。

有的開(kāi)發(fā)商本來(lái)還嫌深圳的新房限價(jià)比較低，想要拖時(shí)間，等后面新房限價(jià)上調(diào)以后再申請(qǐng)備案出賣(mài)。

結(jié)果，萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)有想到深圳不按套路出牌，你開(kāi)發(fā)商想捂盤(pán)，那我就直接把你旁邊的地給低價(jià)賣(mài)了，讓你越等越虧。

深圳樓市的這些連環(huán)招，不光是把深圳開(kāi)發(fā)商給弄得沒(méi)脾氣了，也把深圳炒房客給打懵逼了，他們從沒(méi)見(jiàn)過(guò)有人自己低價(jià)賣(mài)自己家的土地，本來(lái)能賣(mài)1000億，結(jié)果就只要800億往出賣(mài)。

很多人都說(shuō)，地產(chǎn)這個(gè)灰犀牛，會(huì)隨著大家的工資上漲，而慢慢地被解決。

實(shí)際上，解決房地產(chǎn)這個(gè)灰犀牛，還有另外一個(gè)方法能更快一些，也更貼切當(dāng)下的大環(huán)境。

那就是房?jī)r(jià)每年下跌，大家的工資基本上不漲，或者下跌，而房?jī)r(jià)的跌幅比大家的收入跌幅要高一些，那么如果每年房?jī)r(jià)跌幅高于了大家收入的跌幅，時(shí)間只要一久，房地產(chǎn)泡沫的問(wèn)題自然也就解決了。

比方說(shuō)，現(xiàn)在房?jī)r(jià)比較高，一套房200萬(wàn)，夫妻2個(gè)人加起來(lái)年收入10萬(wàn)。

這個(gè)時(shí)候買(mǎi)一套房不吃不喝是20年，五年之后，房?jī)r(jià)下跌20%，平均每年下跌4%左右，這套房成為了160萬(wàn)，大家收入下降10%，五年后成了9萬(wàn)元，這個(gè)時(shí)候大家買(mǎi)房就需要17.7年。

如果大家的收入沒(méi)有降低，而只有房?jī)r(jià)降低的話，那么這個(gè)房地產(chǎn)灰犀牛就會(huì)解決得更快了。

只可惜，不管怎么選，有些人的青春歲月，就會(huì)在這個(gè)過(guò)程里面結(jié)束了。

樓市調(diào)控的網(wǎng)是越來(lái)越密了，盡管一些三四五六線城市進(jìn)行著買(mǎi)房補(bǔ)貼，但是對(duì)整個(gè)樓市來(lái)說(shuō)，根本沒(méi)有多大影響。

很多時(shí)候，往往只會(huì)讓大家知道，原來(lái)有那么多城市，都需要靠發(fā)補(bǔ)貼，才能把樓市給烘托住了。