銀行全面暫停房貸？買(mǎi)房不能貸款了？真相

昨天，《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》發(fā)了一篇文章：

提到不少城市，部分銀行房貸“暫?！?，多家銀行“額度緊張。”

網(wǎng)上也有不少類(lèi)似的截圖：

不少客人也來(lái)問(wèn)老南，這事對(duì)房?jī)r(jià)有什么影響，今天聊聊。

首先，這并不是才發(fā)生，已有段日子了，只是最近媒體關(guān)注，才公開(kāi)化。

這事起源于去年的最后一天，2020年12月31日。

人行和銀保監(jiān)，聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn) 貸款集中度管理制度的通知》，給境內(nèi)中資銀行，房地產(chǎn)貸款余額占比，設(shè)置了上限。

并根據(jù)銀行類(lèi)型、資產(chǎn)規(guī)模和抵御風(fēng)險(xiǎn)能力，分為五檔，給予2-4年過(guò)渡期：

當(dāng)時(shí)就有券商，根據(jù)銀行半年報(bào)，把占比超過(guò)規(guī)定的銀行，做了個(gè)測(cè)算：

數(shù)據(jù)來(lái)源：安信證券

按照這個(gè)表格，個(gè)人住房貸款，僅上市銀行，就要壓降3487億，這還沒(méi)算去年下半年的增量。

一方面，房貸額度設(shè)了上限，有的銀行要壓降，有的銀行要控制；

另一方面，去年下半年疫情得到控制，信貸政策比較寬松，房市走暖，交易量顯著上升。

需求增加，供給受控，銀行的房貸額度，自然會(huì)緊張起來(lái)。

所以，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，銀行不僅房貸額度緊張了，房貸價(jià)格也上漲了，無(wú)論是首套還是二套：

數(shù)據(jù)來(lái)源：平安證券

所以，各家銀行能有多少額度，主要取決于按揭的月還款額。

那這事，對(duì)房產(chǎn)會(huì)有影響嗎？

還是看數(shù)據(jù)。

首先，從歷史數(shù)據(jù)看，房貸余額占比變動(dòng)，和房產(chǎn)銷(xiāo)售，有明顯的相關(guān)性。

畢竟，這么大噸位的資產(chǎn)，還是要靠信貸杠桿來(lái)支撐的。

有能力全款的土豪，畢竟還是少數(shù)。

而且有意思的，是下面這張圖：

2016年，隨著國(guó)家房住不炒的政策，個(gè)人房貸余額的增速，一直在下降（藍(lán)線(xiàn)），這也是16年后，不少城市，房?jī)r(jià)進(jìn)入休眠區(qū)的原因。

但是，2020年，疫情后，經(jīng)營(yíng)貸（紅線(xiàn)）爆發(fā)了，包括本輪房?jī)r(jià)最耀眼的幾個(gè)城市，都和經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)投向，有明顯的關(guān)系：

所以，房貸對(duì)房產(chǎn)，有非常顯著的推動(dòng)。

隨著房住不炒的落地，控制銀行信貸，向房地產(chǎn)領(lǐng)域的輸入，自然會(huì)對(duì)房產(chǎn)價(jià)格，帶來(lái)明顯的影響。

如不少人買(mǎi)改善住房，因?yàn)橄拶?gòu)或首付壓力，都會(huì)先賣(mài)老房子，再買(mǎi)新房子。

然后上家也往往是賣(mài)了這套，買(mǎi)更好的。

現(xiàn)在，房貸一排隊(duì)，多等1、2個(gè)月很常見(jiàn)，整個(gè)交易鏈條速度一慢下來(lái)，你說(shuō)對(duì)房?jī)r(jià)有沒(méi)有影響？

當(dāng)然，這里面也分，如我們之前反復(fù)說(shuō)的一九現(xiàn)象，對(duì)于真正的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，其實(shí)并無(wú)大礙。但對(duì)一些水比較大的，價(jià)格比較虛的，負(fù)面影響則會(huì)比較大。

如果你要賣(mài)房，就一定要關(guān)注對(duì)方是否貸款，畢竟排隊(duì)2、3個(gè)月，100萬(wàn)按照年化4%算，3個(gè)月也1萬(wàn)的機(jī)會(huì)成本了，可以此抬抬價(jià)。

但是，如果你要買(mǎi)房，務(wù)必要淡化這事，別提房貸下款排隊(duì)時(shí)間長(zhǎng)這事，免得上家和你討價(jià)還價(jià)。