對于正常購買第二套房買房來說，在上海地區(qū)或者現(xiàn)階段的一線城市都存在對首付和按揭貸款的限制問題，二套房存在一個認房又認貸的問題，具體看下面《上海按揭貸款二套房的認定標準2020》：
1、看名下是否有房，對于名下有房的購房者，不管是否有房貸記錄，再次申請房貸時將視為第二套。
2、以家庭為單位，需要查詢購房者本人、配偶及未成年子女在個人征信系統(tǒng)的房貸記錄，如果其中有人曾有過購房貸款記錄的，再次申請房貸時也將視為第二套。
3、包括公積金貸款和商業(yè)住房貸款在內，也就是說如果以前申請的是公積金貸款或者商業(yè)住房貸款，再次申請房貸也會被視為第二套。但如果以前申請的是個人商用房貸款、個人綜合消費貸款等其他商業(yè)性個人貸款品種，申請貸款購買住房則可以按照首套住房貸款政策執(zhí)行。
4、看是否有過房貸記錄，包括已結清和未結清貸款在內，以前有過房貸記錄的，不管現(xiàn)在是否結清，再次申請貸款買房的，都將視為第二套。
所以一般在上海購買二套房，只要你之前有過房屋按揭貸款記錄，都得按二套房計算，首付7成，按揭貸款最多3成。而另外一種方案則是先全款付清購房款，然后再將房產(chǎn)抵押貸款出來。那么到底哪種方案更劃算，主要得看你的抵押貸款和按揭的貸款的區(qū)別。主要區(qū)別有以下幾點，僅供參考：
一、抵押物的價格。按揭貸款是根據(jù)你的購買房屋價格，如果你的成交合同價格偏離房屋市場價格不是很離譜的話，基本都會按成交合同價格進行采納。而抵押貸款的審批價格主要是看市場評估機構給與房產(chǎn)的評估價格來進行審批，一般都是參照市場上二手房成交價格，每家評估機構有略微差別，這里有一定的可操作性空間。
二、貸款額度。也就是抵押物價值的成數(shù)問題。按揭貸款現(xiàn)在首套房基本可以做到7成，二套房可以做到3成，當然這個二套房的認定標準每個城市不一樣，一線城市比較嚴苛，其他城市稍微松些，具體要了解當?shù)氐恼?。而抵押貸款的成數(shù)，主要看你抵押物的質量（年限、地段、總價等等，因為銀行也害怕?lián)L險），然后再根據(jù)你抵押人的資質（年齡、收入水平），最高也是可以做到7成的。
三、貸款利率。按揭貸款現(xiàn)在都按基準利率LPR來參照，基本上二套房要上浮，這個利率在不同時期波動不太大，因為這個主要解決是老百姓的住房問題，是國計民生問題，二套房按揭的利率按現(xiàn)行政策是 LPR（4.65）+60BP=5.25%。抵押貸款也是按基準利率LPR來參照，不過波動較大，比如央行覺得現(xiàn)在市場熱錢太多，就會令商業(yè)銀行增加抵押貸款利率，而比如像今年疫情，為了促進中小微企業(yè)的發(fā)展，利率就很低，甚至低于LPR利率，銀行幾乎是貼息讓你貸款，實屬罕見，所以具體還需要比較當下市場上的按揭利率和抵押貸款利率。
四、年限問題。按揭貸款基本可以做到20年，30年。但是抵押貸款，一般年限不會到30年，基本上是5年，10年，20年為多，還得看你抵押物的年限和產(chǎn)權人的年齡。
五、還款方式問題：按揭可以有等額本息、等額本金還款方式，抵押一般則有等額本息或者先息后本的還款方式。
六、銀行抽貸問題。按揭貸款只要你準時還款，不存在銀行抽貸問題。但是抵押貸款會存在銀行抽貸問題，比如每五年銀行會再審一次，遂決定是否給予你繼續(xù)貸款。
下面就以房價購買為1000萬元的房產(chǎn)作一個簡單的比較。
總體來說，從長期看，按揭貸款利率低，時間長，要求低，但首付要求高，成數(shù)受到各地房產(chǎn)限購政策的影響，對購房者資金要求高。而抵押貸款利率可能高些也可能低（今年利率就產(chǎn)生倒掛現(xiàn)象），批復要求也高些，但對購房人的資金利用率有大幅的提升。