中國人民銀行日前發(fā)布消息稱，自今年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。這一變化主要針對新發(fā)放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。
房貸利率新政實施后，將對商業(yè)性個人住房貸款市場產生怎樣的影響？房貸利率到底是升了還是降了？因城施策過程中如何更加精準調控房地產市場？
短期影響不明顯
這次定價基準轉換后，全國范圍內新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點（按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%），與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。
前幾天，杭州市民王先生剛剛買了一套二手房，雖然此時杭州首套房貸基準利率已普遍上浮10%，但各銀行也并非“鐵板一塊”，王先生找到了一家首套貸款利率只上浮5%的銀行貸款，“按揭材料已經交給銀行了，就等著銀行放貸?！?月25日，看到央行調整商業(yè)性個人住房貸款利率的新聞，王先生心頭一緊：難道貸款有變？
“2019年10月8日以前的按揭貸款，仍按老政策執(zhí)行，和新政無關?！闭銏蟮禺a研究院院長丁建剛表示，新政還有一個多月的緩沖期。像王先生那樣，銀行已經受理按揭但還沒放貸的，不受新政影響。
完善利率市場化
中國人民銀行表示，個人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分，在改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制過程中，個人住房貸款定價基準也需從貸款基準利率轉換為LPR，以更好地發(fā)揮市場作用。
今年以來，杭州房貸利率的漲跌走出了一條“U”型曲線：年初延續(xù)了去年首套房貸基準利率上浮15%至20%的政策，2月開始出現松動，4月首套房貸利率執(zhí)行上浮5%政策的銀行越來越多。轉折點從6月開始，銀行開始將首套利率上浮從5%上調至8%，8月四大行的房貸全部執(zhí)行首套利率上浮10%，二套利率上浮15%。但與2018年杭州大部分銀行首套利率上浮10%至15%，二套利率上浮15%至20%相比，現階段杭州房貸利率仍低于去年高點。
對房地產市場而言，這次新政核心是將房貸利率定價基準由基準利率轉換為LPR，使房貸利率更加市場化。與一般貸款不同的是，房貸利率實行“下限管理”——其中有兩個下限，一是央行確定的下限（首套不低于LPR，二套不低于LPR加60個基點），二是央行省級分支機構指導市場利率定價自律機制確定的各地加點下限。
此次新政的一個重點就在于完善利率的市場化，讓房貸利率的調整跟上LPR的步伐。丁建剛說， 未來央行存貸款利率的變化，將不會直接影響房貸利率?！斑@一點非常重要。換句話說，某一天央行宣布降息了，和銀行住房按揭貸款利率也無關?！?/p>
因城施策更精準
具體問題具體分析，精準施策才能更好實現改革目標。此次利率新政要求，中國人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則，在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區(qū)內首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。銀行業(yè)金融機構應根據加點下限合理確定每筆貸款的具體加點數值。
2016年以來，中國人民銀行、銀保監(jiān)會等通過加強房地產融資管理、“因城施策”、提高按揭利率等方式調控放貸資金，以此抑制投機性住房需求。不過，部分商業(yè)銀行對房貸資金投放熱情仍較高，加上近幾年房產仍處于保值增值狀態(tài)，因此個人住房貸款對于銀行來說屬于優(yōu)質資產，風險總體較小，利率優(yōu)勢成為主要競爭手段之一。
浙江工業(yè)大學管理學院金細簪博士表示，當前按照“因城施策”的原則，每個城市的利率在執(zhí)行上有較大差別。比如，在杭州首套房貸利率普遍上浮10%，但在上海有些銀行的首套房的貸款利率甚至是下浮的。新政將房貸利率實行“下限管理”，是將房貸利率規(guī)范化了，利率變化更嚴格，各個城市的房貸利率差別會變小，而房貸利率可以打折的時代已一去不復返。
在利率新政下，因城施策將更精準。專家指出，房貸新政實施后，預計多數地區(qū)房貸實際利率短期內將保持基本不變，但房價上漲較快的熱點區(qū)域，利率將有所上升。