這種給鄭州新市民及大學(xué)生貸款利息優(yōu)惠的購房政策能夠拯救鄭州樓市嗎？
筆者認(rèn)為，給年輕人買房降利率這種政策無法拯救鄭州樓市
在此之前，鄭州市發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，從支持合理住房需求、改善住房供給、加大信貸融資支持、推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化、優(yōu)化房地產(chǎn)市場環(huán)境等多個(gè)方面提出促進(jìn)鄭州市房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的措施。
鄭十九條的出臺(tái)，使一部分開發(fā)商恢復(fù)了些許生氣，但還有許多開發(fā)商仍在無力掙扎。
很多地產(chǎn)人更是“被放假”了3個(gè)月。
這事兒，還得從2014年說起。
2014年，正值鄭州城改大潮興盛，從空中俯瞰鄭州，到處都在動(dòng)土施工。隨著碧桂園、恒大等外地房企巨頭的涌入瞬間點(diǎn)燃了鄭州的樓市熱情。隨著“樓王”的不斷誕生鄭州樓市供求井噴。
難道鄭州樓市是從2014年火爆到2021年嗎？
當(dāng)然不是。
在2016年鄭州樓市曾經(jīng)涼過。
2016年10月，鄭州重提“四限令”——限購、限貸、限價(jià)、限售四管齊下。鄭州樓市在經(jīng)歷了短暫的調(diào)整后熱情依舊，成交量甚至遠(yuǎn)超2014年的歷史高位。
2018年價(jià)增量價(jià)的鄭州樓市終于進(jìn)入了價(jià)格橫盤狀態(tài)。
年輕人買房的需求
從2014年起，無數(shù)房產(chǎn)人士都給鄭州這座城市算過一筆賬：每年吸引大學(xué)生20萬留在鄭州，這些留鄭大學(xué)生如果3年內(nèi)買房，需求總量預(yù)計(jì)超過1000萬平方米；如果政策還鼓勵(lì)外來務(wù)工人員在鄭州買房，那么需求總量也在1000萬平方米上來。
如此一來每年鄭州樓市的購房需求總量都在2000萬平方米左右。
而1200萬人口的鄭州，剛需置業(yè)與剛改置業(yè)足夠?qū)⒋媪糠颗c待開發(fā)商品房總量去化掉。
只要年輕人足夠多，鄭州樓市就可以高枕無憂？
顯然，這個(gè)樓市核心價(jià)值邏輯不成立！
住宅售租比（全鄭州）僅為 49
租售比:是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價(jià)之間的比值。國際上用來衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1:200到1:300 。如果租售比低于1:300（即1:400，1:500等，按照租售比為每個(gè)月的月租與房屋總價(jià)的比值理解，就是在1:500的情況下，需要500個(gè)月才能收回購房成本），這意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；而如果高于1:200（即1:100等），表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對較大，租金回報(bào)率較高，后市看好。
非常高的房價(jià)收入比
所謂房價(jià)收入比，是指住房價(jià)格與城市居民家庭年收入之比。
房價(jià)收入比=每戶住房總價(jià)÷每戶家庭年總收入。
以鄭州年輕人平均月收入5000元為例，小兩口的家庭總收入約為5000*2*12，即12萬元。
鄭州房價(jià)平均值為15000元，100平米的房子需要150萬。
由此得出
鄭州的房價(jià)收入比約為110-150
根據(jù)聯(lián)合國公布的有關(guān)資料，不同國家房價(jià)收入比的離散程度相當(dāng)大。1998年對96個(gè)國家的統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明，這些國家的房價(jià)收入比區(qū)間為0.8～30，平均值為8.4、中位數(shù)為6.4。
鄭州的房價(jià)收入比顯然過高！
這就意味著——年輕人無論有沒有置業(yè)需求，都面臨買不起的尷尬境地！
顯然，這個(gè)支撐鄭州樓市的金律在市場購買力面前完全不值一提。
眼下，鄭州樓市巨大的庫存已經(jīng)壓得各開發(fā)商、經(jīng)紀(jì)公司、經(jīng)紀(jì)人們都喘不過氣來。
高企的房價(jià)更是讓年輕人們直呼買不起！
本次河南樓市的“給留鄭大學(xué)生房貸利率下調(diào)，最高不超4.9%”顯然無法成就鄭州樓市。
1.鄭州樓市的調(diào)控政策思路非常明確——只要樓市不見起色，樓市利好堅(jiān)決不停！可惜~這招并不好合，因?yàn)猷嵵輼鞘械暮诵膬r(jià)值已經(jīng)變了。
2.年輕人買房購買力有限，買得起才是王道——只有全方位激活多元化置業(yè)需求，讓房價(jià)回歸合理才能去庫存，才能將鄭州樓市從ICU病房中托出來。