回答：短期房價看四重因素 ：銀行信貸、調(diào)控政策、配套落地、交易市場心理預(yù)期，每個具體樓盤走勢截然不同。長期房價還有更多因素:
二線城市房價
存量住宅成交量
土拍價格
財政政策
貨幣政策
經(jīng)濟壓力
土拍后，買賣雙方心理預(yù)期都很高，配套落地快、政府扶持力度大的樓盤受益，長期短期都有利。
提問：想請教一個問題，現(xiàn)在人口增速下降，以后對房子的剛性需求就會減少，還足以支撐高房價么
回答：1.目前的狀態(tài)是：人口速度下降，但人口總數(shù)仍然在增加，只是速度變慢，大規(guī)模的減少或者老齡化，在20年后；
2.人口也是分層的，房產(chǎn)和人口不是一鍋粥，房產(chǎn)是某個城市中的房產(chǎn)，三四線城市人口下降，一二線城市人口增加，我的推薦一直是買一二線，沒有三四線；
3.房價的決定性因素，是貨幣；如果一座城市城市人口不增不減，內(nèi)部正常循環(huán)，房價會沿著恒定的速度上漲。
提問：房姐你好，我和老公打算JLH購置改善性房產(chǎn)，估計會大于144，手頭現(xiàn)金300，大概預(yù)算總價500左右，二環(huán)以內(nèi)有何推薦？房查和征信顯示，我名下全款一套，老公名下兩套一套貸款一套全款，之前離職在家兩年一直沒有流水，去年年底有了新單位才有了流水，請問怎么操作首付金額最低和利率最低？家里老人票已經(jīng)用完了
回答：以家庭為單位計算，你們已經(jīng)把3套資格都用完了。2個方案:1.找代持，用親友的首房首貸買。2.把你名下的全款房過戶到老人名下，JLH之后用你的首房首貸買。
提問：泛悅城100平、二房二廳一衛(wèi)，單價27000（精裝），投資可以入手嗎？
回答：CEO站崗盤，投資回避。
提問：房姐，兩個問題。一，公積金貸款結(jié)清后還可以再重新貸出來嗎？有沒有什么具體限制？二，武漢銀行可以做二押嗎？
提問：謝謝房姐，雖然沒發(fā)做為專業(yè)炒家，但是能借助您的經(jīng)驗少走彎路，事半功倍，非常感謝。關(guān)于信用卡的提問，計劃開始養(yǎng)卡為房貸做準(zhǔn)備，現(xiàn)有招行6w，浦發(fā)20w，再開發(fā)一張額度20w卡，三卡互動以供每月3W的房貸需求，有沒有推薦的卡和銀行？雖然招行和浦發(fā)都是50天免息，但是用了好久，也不想再調(diào)整了。
回答：交通白麒麟，資質(zhì)好可以到20W，另外玩空當(dāng)接龍要多核多卡。把這些卡分成3份，做好額度和賬單管理。
提問：準(zhǔn)備以婆婆名義sfsd購房，怎么讓同父異母的幾個兄弟跟這房子無關(guān)呢
回答：你也上產(chǎn)證，然后約定份額，你占99%，婆婆占1%，另外可以疊房租，疊抵押，高枕無憂。
提問：請問今年下半年武漢二手房走勢
回答：武漢樓市現(xiàn)在已基本是低谷，不會持續(xù)走低。加上限價解除，和大學(xué)生落戶利好，預(yù)計在明后年會有一波拉升，現(xiàn)在是淘筍的最佳時機。
提問：房姐您好，請問萬科金色家園現(xiàn)在應(yīng)該賣掉嗎？朋友都說是中心城區(qū)，又是學(xué)區(qū)房，都建議不賣，想聽聽你的意見，謝謝。
回答：繼續(xù)持有，還有漲幅空間，等下一波漲幅來了賣出，裂變2套低價盤。詳見知識星球內(nèi)部分享《房子裂變具體操作手法：一變二，二變四》
提問：房姐你好,本人名下南湖假日33平小戶型,房貸剩23,手上子彈60,老婆已經(jīng)jlh,有剛需購房資格。純投資現(xiàn)在買二手房出租緩解月供壓力還是直接買新房。南湖假日有必要出售么,售出可得30左右
回答：小戶型占房票，出掉。然后一套限價新盤，一套二手盤
提問：手槍型戶型是不是不好，怎么解決
回答：是的，需要進行空間設(shè)計，重新拆改
提問：房姐，你好。請問武漢做二手房東有市場嗎？找一些老破小。簡單裝修出租。如果可行應(yīng)該注意什么。謝謝
回答：1.武漢的租售比太低了，租售比達不到5%以上就沒有意義。2.做民宿的租金更高，但是老破小做鳳變冰為了出租不合適，且老破小環(huán)境太差了，小區(qū)環(huán)境也會拉低資金價格。如果有房子在江景，湖景，旅游區(qū)，大學(xué)附近的可以試試，如果沒有就算了，租金小錢不在意
提問:房姐，我的旭輝有必要退了嗎？如果要退，估計退的了，銷售把我房號寫錯了
回答:旭輝如果能選個其他樓層，單價保持在1.35左右其實是可以入的
追問:我看了下旭輝19-27均價都是1.42左右，我選的是28樓，大概1.4，1.35得只有次頂樓跟15樓以下，當(dāng)時簽的時候有點頭腦發(fā)熱，哎，8樓以下，次頂樓是低于1.35，好期待你得回復(fù)啊
回答:那就選次頂啊，次頂是投資首選
提問：房姐，想問下上海市區(qū)的老破小買來自住行嗎？主要考慮小孩上學(xué)教育資源稍微好些，不知道以后想出手時會不會有價無市？
回答：考慮孩子教育買學(xué)區(qū)，基本就是消費型支出，不要買學(xué)票溢價太嚴(yán)重的，小戶型能掛個學(xué)區(qū)就行。
出手的時候做個鳳變冰，上海目前的金融政策相對寬松，房齡30年左右的還可以貸款。
建議最好是買90年代后的，后期還可以出手。
提問：萬能的房姐,投資購買小戶型或公寓，簡單裝修后出租或做民宿，以租養(yǎng)貸，可行嗎？這樣操作要注意什么問題？
回答：預(yù)算充足買大戶型做高端民宿更合適。投資房產(chǎn)的邏輯是先選對板塊，適合做民宿的地段:
熱門商圈
地鐵換乘站
風(fēng)景區(qū)
大學(xué)附近
民宿是對裝修產(chǎn)品的運營，兩個東西還是有差別。裝修看重成本，行家用的材料信息，裝修隊是核心資源。民宿重在對市場喜好的把握，什么樣的地段用什么樣的產(chǎn)品，不同風(fēng)格設(shè)計吸引不同人群，不同產(chǎn)品定價不同，設(shè)計裝飾的審美，airbnb的賬號經(jīng)營，社交媒體的宣傳包裝都是運營大頭，已經(jīng)和裝修沒有太大關(guān)系了。
提問：房姐晚上好，接著前幾天問的問題，南京邊上的鎮(zhèn)江句容寶華商圈，看的恒大的二手房離4號線終點站僅3公里，城際軌交在建設(shè)中。這個地方近兩年基本價格穩(wěn)定，現(xiàn)在可以投一下子嗎？還有紹興柯橋的柯西片區(qū)也有杭州的城際軌交在建，請問值得一投嗎？望房姐幫助解惑，十分感謝！
回答：都不建議買
韭菜盤，收割一波后永遠站崗。沒有人口凈流入的城市，房價站不住腳。賭場也有很多人賺錢了。但是賺錢不代表不是賭徒，有人賺到錢不改變賭場必賺賭徒的性質(zhì)。
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