央行今年第三次降息給樓市再扔下一個(gè)大禮包，算算之前的2次降息，今年已經(jīng)實(shí)現(xiàn)三連降，為什么說今年非常特殊呢？首先，從今年1月20日第一次降房貸利率時(shí)，相距前一次下調(diào)房貸，已經(jīng)過去20個(gè)月，超過1年半的房貸利率保持4.65%，卻在今年松綁。其次，從降低次數(shù)來看，是一降再降三降的高頻率，一共已經(jīng)下降了35個(gè)基點(diǎn)，眼看就要探底4%的大關(guān)，真是大手筆。
利率指的是月供的本金基礎(chǔ)上增加的利息支出，這部分錢將作為銀行借款的回報(bào)，作為收益由銀行收回。利率越高，房奴們要還的利息越多，銀行賺取的利潤(rùn)越高，反之，利息降低，銀行將在原有的利潤(rùn)基礎(chǔ)上降低收益，而如今就是這種現(xiàn)狀。
假設(shè)貸款100萬元，原先的4.65%的利率，等額本息30年貸款100萬元，每月需還款5156.37元，總利息支出約85.63萬元，按照降低35個(gè)基點(diǎn)后計(jì)算，每月還款是4948.71元，總利息支出約78.15萬元，每月差距207.66元，30年就是7.52萬元。如果100人借款，理論上銀行要減少752萬元的收益。
面對(duì)銀行“吃虧”刺激樓市，剛需會(huì)“感恩”這一福利，開始積極入市買房嗎？金九銀十還能掀起購(gòu)房潮嗎？我認(rèn)為難度仍然存在，2大阻力無法忽略：
并非是大家愿意多花錢，故意等房?jī)r(jià)，利息增加至高位后才出手，恰恰是因?yàn)闃鞘薪o出的福利越多，老百姓接收到的信號(hào)就是房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，銀行、開發(fā)商是不得不利用自己承擔(dān)損失來刺激消費(fèi)者入市，購(gòu)房者們將站在持有話語權(quán)的一方，因?yàn)橄啾人麄兊膭傂?，銀行、開發(fā)商更著急，他們可能會(huì)選擇持幣觀望，倒逼銀行給出第四次降息，那么他們買房付出的利息就更少了。
對(duì)房企，其實(shí)也一樣，銀行之所以給出低利率，并非只是自愿虧錢讓購(gòu)房者得利，而是中間還有開發(fā)商，他們的資金大半被項(xiàng)目占用，而房企本身就是拆東墻補(bǔ)西墻運(yùn)營(yíng)的企業(yè)，房產(chǎn)不能快速去化，企業(yè)資金鏈面臨鍛煉，無法按時(shí)足額給銀行還貸款，這才是銀行著急的地方，幫助開發(fā)商刺激樓市盤活，剛需加緊入市，房企賺了錢，才能盡快還給銀行，并且，避免企業(yè)倒閉，銀行承受壞賬損失。剛需們經(jīng)歷了炒房時(shí)代，樓市低谷，早已看清現(xiàn)狀，不會(huì)那么容易掏錢。
降低利息，表面看一共能省七八萬，但是，仔細(xì)全面去核算，很多人還是會(huì)捂緊錢包，畢竟比起二三十萬的首付，四五千的月供，每個(gè)月省幾百元，如同杯水車薪。普通家庭要拿出幾十萬負(fù)擔(dān)首付，要經(jīng)過很長(zhǎng)時(shí)間的斟酌，因?yàn)檫@差不多是一個(gè)家庭全家所有的積蓄，交了這筆錢，意味著的是，家里不能在短時(shí)間有繼續(xù)使用大筆錢的地方，否則只能賣房套現(xiàn)，而房子的過剩問題是中國(guó)樓市的現(xiàn)象級(jí)難題，很多二手房掛了一年多都買不出，想在短時(shí)間變現(xiàn)，只能是虧損銷售。
另一個(gè)現(xiàn)實(shí)是，疫情一直反復(fù)無常下，很多企業(yè)面臨收益虧損和恢復(fù)的拉扯狀態(tài)，冷不防就有企業(yè)降薪裁員，或者小企業(yè)倒下，餐飲等行業(yè)是重災(zāi)區(qū)。如果失去工作，月供還不上，就面臨棄房斷供，這個(gè)結(jié)果的可怕在于，前期的首付和已經(jīng)還給銀行的房貸全都打水漂，你還要承擔(dān)拍賣房產(chǎn)后低于銀行損失的差額，征信也要留下污點(diǎn)，加上第二代征信中，特別增加的五年記錄不消除的新要求，短期借款基本無法審核通過，而在還清銀行的所有欠款錢，部分消費(fèi)也將受到限制。
綜上來看，想要讓降息這一項(xiàng)措施直接觸動(dòng)購(gòu)房者的買房情緒，還是比較困難的。
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