廣州日報2014-10-27 09:55:50
CFP供圖
房貸新政下 提前還貸要考慮貸款余額和利率
以目前廣州主流的房貸利率來計算
案例1：提前還貸反而多付數(shù)十萬利息
假設(shè)吳小姐購買第二套房的總價是200萬元。如不提前還款，按二套房政策購買，首付7成，利率為基準(zhǔn)1.1倍，30年，利率為7.2%。購房需首付140萬元，貸款60萬元，30年共需支付利息約86.8萬元。此外，仍需支付首套房25年利息43.3萬元。故吳小姐需一次性支付現(xiàn)金140萬元，以后支付利息130.1萬元（即第二套的86.8萬元+第一套的43.3萬元）。
如果是提前還清貸款余額，再購房按首套認(rèn)定，需首付3成，按照廣州內(nèi)資銀行當(dāng)前最低房貸利率為9.5折計算，貸款30年，利率為6.22%。吳小姐需要還貸款64萬。另外，購買新房需要首付款60萬元，之后要支付利息169.3萬元。故吳小姐需一次性支付現(xiàn)金124萬（64萬+60萬），以后支付利息169.3萬元。
“雖然提前還貸使用到的現(xiàn)金比不提前還貸少了16萬元（140-124），但利息卻要多付39.2萬利息（169.3-130.1），這還不包括因提前還款可能產(chǎn)生的違約費用。”徐瑾指出，這么一對比，可見在這種情況下提前還款并不劃算。
案例2：貸款余額較少可考慮提前還貸
某股份制銀行理財經(jīng)理表示，如果手頭資金有限，而之前的房貸余額也剩下不多，這種情況當(dāng)然首選提前還貸。該理財經(jīng)理舉例道，假設(shè)某先生已有一套70多平方米的兩居室，尚有10萬元房貸未結(jié)清，而手頭已有了五六十萬元的積蓄，打算再買套100多平方米的三居室。按之前的限貸政策，二套房要首付七成，他的積蓄根本不夠付首付?，F(xiàn)在只要花10萬元把首套房貸結(jié)清，再買房只要首付三成，他正好錢夠用。
徐瑾表示，通過提前還貸，來享受央行新政，對貸款余額較少的購房者比較合適。因為貸款余額越少，用戶支付現(xiàn)金也越少。“可以說，用戶需支付現(xiàn)金越接近新房7成首付金額（案例中140萬），越不劃算?！毙扈f。
建議：
曾享7折利息優(yōu)惠
并不都適合提前還貸
對于新政之下，消費者是否要提前還貸，而享受二套房首付三成及利率優(yōu)惠呢？前述理財經(jīng)理表示，首先看手里的余錢。新政利好的是手里余錢較為緊張而又想改善住房條件的，但之前因首付七成的高門檻而無法購房的人群。
徐瑾表示，通過提前還貸，來享受央行新政，對貸款余額較少的購房者比較合適。因為貸款余額越少，用戶支付現(xiàn)金也越少。
其次，還要看提前還與不還的總利息比較。徐瑾表示，曾享7折優(yōu)惠的并不都適合提前還貸。
對于不再購買新房的消費者，如果手有余錢，是否要提前還房貸，關(guān)鍵要看余錢的投資收益能否覆蓋房貸成本，如果不行，則要考慮提前還貸；如果可以，則不必急于還貸。