一項(xiàng)為期10年的信托貸款計(jì)劃，在運(yùn)行期間，估值20億元的抵押物被查封折價(jià)拍賣(mài)，且4次流拍。對(duì)上海中融-上海星城置業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款集合資金信托計(jì)劃（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中融星城信托計(jì)劃”）的債權(quán)人而言，這顯然不是一個(gè)好消息。
中融星城信托計(jì)劃成立于2012年11月，期限為10年，中融信托共募集了11.15億元，并以信托貸款方式借貸給上海星城置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“星城置業(yè)”），用來(lái)歸還銀行貸款和星城國(guó)際裝潢改造等費(fèi)用。
2015年2月，信托計(jì)劃成立2年零3個(gè)月時(shí)，中融信托向上海市第三中級(jí)人民法院申請(qǐng)查封了抵押物——上海星城國(guó)際大廈地下 3層至地上 4層共62099.87平方米物業(yè)，并先后4次進(jìn)行拍賣(mài)，不過(guò)均流拍。
從2000年開(kāi)工建設(shè)，這棟位于上海市朝陽(yáng)區(qū)酒仙橋路甲10號(hào)包括了商業(yè)、公寓和寫(xiě)字樓的綜合體項(xiàng)目，歷經(jīng)數(shù)次易主、債務(wù)纏身以及司法訴訟。
2012年商場(chǎng)停業(yè)改造中停工，一直持續(xù)至今。
星城置業(yè)及其開(kāi)發(fā)的星城國(guó)際項(xiàng)目可謂系出名門(mén)，最初為上海國(guó)企背景的上市企業(yè)京東方與馬來(lái)西亞華商章金福合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，從2007年京東方轉(zhuǎn)讓全部股權(quán)后，星城置業(yè)實(shí)際控制人多次變更，最終滑落深淵。
就星城國(guó)際大廈各種糾紛及11億元信托融資潛在的償付風(fēng)險(xiǎn)等相關(guān)問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)多次采訪(fǎng)星城置業(yè)多個(gè)部門(mén)和中融信托多位高管，幾方均未給出明確的答復(fù)。
11億元信托貸款
9月12日，深秋的上海格外涼爽，從地鐵14號(hào)線(xiàn)將臺(tái)路站向北幾百米，酒仙橋路和萬(wàn)紅路交叉口東南角便是星城國(guó)際大廈，遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，這棟環(huán)形圍裙大樓格外顯眼，其4層以上為寫(xiě)字樓和公寓，大部分已經(jīng)住滿(mǎn)。
星城國(guó)際1層到4層為商業(yè)，原為2007年開(kāi)業(yè)的純本百貨商場(chǎng)，2012年中，由于經(jīng)營(yíng)不善，純本百貨計(jì)劃與第三方合作將商場(chǎng)業(yè)態(tài)從百貨改造成黃金珠寶，隨即停業(yè)改造，隨后項(xiàng)目爛尾至今。除了部分快餐和金融機(jī)構(gòu)正常開(kāi)業(yè)外，其余空間均被查封。
當(dāng)日早晨，商場(chǎng)兩個(gè)大門(mén)封閉，內(nèi)部被查封物業(yè)由隔板圍擋，地下停車(chē)場(chǎng)有少量車(chē)輛停放。
背靠望京、緊鄰798藝術(shù)區(qū)和機(jī)場(chǎng)高速，周邊云集多家國(guó)內(nèi)國(guó)際知名高科技、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，星城國(guó)際本可以補(bǔ)充這一區(qū)域的商業(yè)空間，但在數(shù)次易主后，它劃出一道讓人意想不到的軌跡。
資料顯示，目前星城置業(yè)實(shí)際控制人為石健平和李世亮，在2010年前后，通過(guò)收購(gòu)兩家法人股東全部股權(quán)控股星城置業(yè)，星城國(guó)際大廈除了部分商業(yè)和寫(xiě)字樓外，大部分項(xiàng)目早在2007年前售完。
2012年，因重新改造和銀行貸款到期，星城國(guó)際面臨著較大的資金壓力，當(dāng)年8月，在泰遠(yuǎn)嘉業(yè)（上海）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理魏俊玲牽線(xiàn)下，星城置業(yè)與中融信托進(jìn)行多次接觸和交流，經(jīng)過(guò)近3個(gè)月的談判，雙方達(dá)成一個(gè)11億元信托貸款融資計(jì)劃。
2012年11月，中融星城信托計(jì)劃正式成立，共募集了11.15億元，信托存續(xù)期為10年，分為兩種類(lèi)型，A類(lèi)每一年贖回開(kāi)放一次，利率為8.5%到10.5%左右，B類(lèi)每?jī)赡贲H回開(kāi)放一次，利率為9%到11%左右。
該信托計(jì)劃書(shū)顯示，抵押物為星城國(guó)際大廈地下3層、地上4層共62099.97平方米經(jīng)營(yíng)性商業(yè)物業(yè)，2012年9月評(píng)估價(jià)為20.6億元，抵押率為53.4%。星城置業(yè)子公司上海閏拓投資以40%股權(quán)做擔(dān)保。
按照星城置業(yè)與純本百貨簽訂的租賃協(xié)議，信托計(jì)劃執(zhí)行期間，星城置業(yè)可獲得23.17億元租金收入。另外，李世亮在貴州有三座煤礦，預(yù)計(jì)投產(chǎn)后每年凈利潤(rùn)不低于6億元。
從抵押物和償付能力看，該信托計(jì)劃似乎不存在太大風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)一位參與該信托計(jì)劃銷(xiāo)售的金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人介紹，中融星城信托原本計(jì)劃募集2.2億元，主要用來(lái)償還銀行貸款，“但后來(lái)雙方談得不錯(cuò)，信托貸款額度從2.2億元提高到了11億元。”此外，中介人魏俊玲獲得融資總額4%的服務(wù)費(fèi)用。
從2012年11月20日到12月11日，中融信托分三次把募集到的2.73億元、6.52億元和1.9億元共計(jì)11.15億元匯入星城置業(yè)設(shè)立在民生銀行(9.310,0.00,0.00%)的共管賬戶(hù)中。
2013年底，中融星城信托計(jì)劃向投資者發(fā)行了8期之后停止續(xù)存，此后并未發(fā)行新的續(xù)存計(jì)劃，不過(guò)，中融信托一位客服人員表示，截至2016年第二季度末，該項(xiàng)信托計(jì)劃仍在正常執(zhí)行中。
如果該信托計(jì)劃仍在正常運(yùn)行中，而中融信托方面又停止續(xù)存，這很可能意味著，隨著2014年底A類(lèi)信托和2015年底B類(lèi)信托計(jì)劃贖回期先后開(kāi)放，如果有投資者選擇提前贖回，在沒(méi)有新投資者補(bǔ)充的情況下，中融信托已經(jīng)開(kāi)始為11億元信托兜底。
中途抵押物遭拍賣(mài) 資金去向成謎
從2013年底，中融星城信托計(jì)劃發(fā)行了8期之后停止續(xù)存，其實(shí)這項(xiàng)信托計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)凸顯，這個(gè)時(shí)間點(diǎn)是首期A(yíng)類(lèi)信托產(chǎn)品贖回開(kāi)放期。上述人士表示，做這類(lèi)投資，行內(nèi)有句話(huà)叫“宜早不宜晚”，相較前期，后期投入風(fēng)險(xiǎn)更大。
但種種跡象顯示，事件在向更壞的方向發(fā)展。
2015年2月，距離信托計(jì)劃結(jié)束還有7年零9個(gè)月，中融信托向上海市第三中級(jí)人民法院申請(qǐng)查封抵押物，隨后，法院正式查封了星城國(guó)際地下3層、地上4層共計(jì)62099.87平方米物業(yè)。
2015年12月，2016年1月、3月和8月，上海市第三中級(jí)人民法院先后四次通過(guò)淘寶司法拍賣(mài)平臺(tái)對(duì)抵押物進(jìn)行拍賣(mài)，起拍價(jià)從21.72億元逐步降至17.6億元、14.08億元，但4次拍賣(mài)均無(wú)人報(bào)名參與競(jìng)拍。
對(duì)此，多位資本界人士判斷趨于一致，一方面信托計(jì)劃停止續(xù)存，一方面發(fā)行方查封抵押物并進(jìn)行拍賣(mài)，存在兩種可能：一種可能是星城置業(yè)違約停止支付本金和利息，中融信托通過(guò)拍賣(mài)抵押物變現(xiàn)提前結(jié)束計(jì)劃；另一種可能是抵押物有多次抵押或權(quán)屬糾紛，中融信托意識(shí)到這項(xiàng)計(jì)劃存在風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)此，中融信托和星城置業(yè)方面均未給出答案。