01 強制停貸現(xiàn)象頻現(xiàn)
2022年7月伊始，多城、多樓盤出現(xiàn)爛尾及延期交付情況，自身權益受到損害的業(yè)主集體宣告“強制停貸”。據(jù)中科財金不完全統(tǒng)計，截止7月末，全國已有超100個項目的業(yè)主向官方及銀行發(fā)了全體業(yè)主“強制停貸告知書”，涉及景德鎮(zhèn)、武漢、南昌、鄭州、長沙、沈陽、西安等全國18個省市的40余個城市及地區(qū)。我國的房地產行業(yè)以及金融體系，迎來一場不容忽視的風險。
從行業(yè)運作角度來看，房地產開發(fā)商資金鏈斷裂導致樓盤爛尾以及延期交付，從而引發(fā)業(yè)主集體強制停貸。從交易制度角度來看，樓盤爛尾及延期交付情況出現(xiàn)，是因為商品房預售這種不完善的銷售模式存在。如果商品房實行現(xiàn)房銷售，就不會有業(yè)主因為收不到房而被迫停貸。商品房預售制在中國房地產市場施行了20多年之后，再次走到了繼續(xù)施行與取消的十字路口。
02 商品房預售制起源與變化
商品房預售制最早起源于中國香港。1956年，香港頒布《預售樓花同意書》，以法律的形式確認了商品房預售制，主要目的是為了解決住房短缺問題。1994年，我國大陸發(fā)布《城市商品房預售管理辦法》，允許開發(fā)商“將正在建設中的房屋預先出售給承購人”，香港賣樓花的規(guī)則被正式引入內地。內地的預售制雖引自香港的預售樓花，但在制度設計上又有所不同。
· 預售條件
香港獲批《預售樓花同意書》須滿足兩個條件：確保地價已經全數(shù)支付；證明有能力支付所有“建筑費”。建筑費證明有三種方式，滿足其一即可：從銀行處獲得建筑費用貸款（存入信托專戶，項目完工前不用還款）；銀行貸款承諾書（銀行向政府承諾兜底）；無擔保貸款合約（由財務公司作出無擔保貸款合約）。
內地獲批《預售許可證》須滿足三個條件：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。
在香港，房地產開發(fā)商申請預售時，必須確保有足夠資金完工，并通過信托專戶實現(xiàn)破產風險隔離，保障資金安全。內地預售許可時，資金方面只需要具備25%的工程費用投入即可。
· 建筑費管理
香港開發(fā)企業(yè)需在指定信托賬戶存入項目所需建筑費，且不能自由提取。建設過程中，開發(fā)企業(yè)憑“建筑師證明書”申請取回建筑費，確?？铐椨猛颈仨殲橹Ц督ㄖM。
內地無此規(guī)定。建筑費主要為房地產開發(fā)貸款，房開貸發(fā)放銀行會提出項目資金專戶管理要求，對于資金的支出逐筆監(jiān)督，保證用于項目建設。部分建設費為預售收入（約30%），納入預售資金監(jiān)管賬戶管理。
香港建設費完全由開發(fā)企業(yè)籌措，通過信托專戶管理，使用上引入第三方證明，對款項使用要求更加嚴格。內地建設費中房開貸通常不能全額覆蓋，需要由銷售收入補充，且資金賬戶不能實現(xiàn)破產隔離，實踐中亦存在被查封情況。
· 預售資金與按揭貸款
內地預售資金包括定金、首付款及按揭貸款等，涵蓋全部購房款。購房者在購房合同網簽后申請按揭貸款，按揭貸款作為預售資金存入監(jiān)管賬戶。預售資金由開發(fā)企業(yè)與監(jiān)管銀行、監(jiān)理單位三方簽訂監(jiān)管協(xié)議的方式監(jiān)管，開發(fā)企業(yè)項目建設過程中可以取用。
香港購房者按揭貸款在項目完工后才申請發(fā)放，預售訂金比例也很低，預售訂金和按揭貸款不作為建設費支出。而內地預售資金涵蓋全部購房款（首付、按揭貸款等），預售資金作為建設費支出（約占30%）。
總體來說，我國商品房預售制度在過去20年中對解決居民住房問題、加快住房供應、促進房地產行業(yè)發(fā)展起到不可磨滅的作用，但是由于商品房預售制度存在一定缺陷，我國房企逐步形成了高周轉、高杠桿的高風險經營模式。
03 商品預售制的海外實踐
· 對于商品房預售，法國推行按工程進度支付款項。法國商品房預售中，購房款支付須分期進行，地基建好時付到35%，主體完工時付到70%，全部竣工時付到95%，剩余的5%作為押金在入住時支付，以確保開發(fā)企業(yè)按規(guī)定執(zhí)行合同。
· 在新加坡，預購人按照房屋工程建造進度分期支付一定比例的房款。雙方簽署房屋購買合同后，買家總共支付的預付款比例為20%，完成地基后再付10%，整體框架完成后交10%，配套設施如電線鋪設、車庫、門窗安裝等完工時再交20%，無人占用新房后交付25%，最后確認所有項目建成后交付15%。
· 英國推行按時間分期付款。期房的首付比例約為10%至25%，在雙方簽訂協(xié)議的21天內支付首付款，隨后的6個月至24個月再支付第二筆、第三筆各5%至10%的房款，交付后至少支付55%的尾款。
· 部分國家則規(guī)定有預售房訂金的保全措施。在日本，針對購房者交納的訂金，開發(fā)企業(yè)要向相關金融機構交納擔?；虮ｋU金，只有為購房者制定了預售金保證書，房企才可向政府申請預售和建筑許可。
這些商品房預售制度海外施行的經驗表明，在商品房預售制度施行過程中，監(jiān)管與法制保障不可或缺。我國商品房預售制度仍需要進一步完善與細化。
04 商品房預售制的完善之路
總而言之，商品房預售制施行以來，對我國房地產業(yè)和城鎮(zhèn)化發(fā)展都發(fā)揮了積極作用，加快開發(fā)建設速度，降低商品房成本和售價，快速滿足居民住房需求。出現(xiàn)爛尾風險的根本原因，還在于實施過程中存在監(jiān)管漏洞，主要集中于預售資金的入賬和撥付環(huán)節(jié)，應入賬卻未入賬，撥付環(huán)節(jié)超額提取，都將導致工程建設支出不能得到保障，出現(xiàn)爛尾。
要完善商品房預售制度，關鍵是要做到如下幾點：
? 確保購房人的定金、首付款、按揭款和其他方式的預售購房款全部存入預售資金專用監(jiān)管賬戶，房地產開發(fā)企業(yè)不得直接收存商品房預售資金。為做到這一點，可規(guī)定如房款不進入資金監(jiān)管賬戶，購房合同無效，買售雙方可隨時解除。監(jiān)管銀行如發(fā)現(xiàn)商品房預售資金未進入專用賬戶而未履行及時告知區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設主管部門的義務，則應承受相應處罰。
? 購房人申請抵押貸款的，確保房地產開發(fā)企業(yè)應當提供專用賬戶作為貸款到賬賬戶。同樣，為確保做到這一點，可規(guī)定如抵押貸款不進入資金監(jiān)管賬戶，購房合同無效，買售雙方可隨時解除；監(jiān)管銀行如發(fā)現(xiàn)抵押貸款資金未進入專用賬戶而未履行及時告知區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設主管部門的義務，則應承受相應處罰。
? 監(jiān)管賬戶中額度內資金必須?？顚Ｓ茫褂糜猛景ㄔO備款、建筑材料、施工款等；對政府監(jiān)管部門違規(guī)批準挪用劃轉監(jiān)管資金者，須依紀依規(guī)給予處分。
? 優(yōu)化改善市縣級城鄉(xiāng)建設部門審核工程造價合同等核定商品房預售資金監(jiān)管額度的程序及指標。比如，進入專用賬戶的預售資金數(shù)額超過重點監(jiān)管額度后，超出額度的資金可由房地產開發(fā)企業(yè)履行必要程序后自由提取使用，通過保障開發(fā)商必要自主權而充分發(fā)掘其積極性、主動精神，提高其建設與交付效率。
具體而言，在改進預售制監(jiān)管時應當本著“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的原則，保障購房人合法權益，又給予開發(fā)商必要的自主權以提高其如期完工交樓履約的效率。同時對預售制，我們該做的不是全面廢除，而是從開發(fā)商、銀行、政府有關部門等相關方面改進其監(jiān)管，避免出現(xiàn)挪用預售資金的現(xiàn)象；同時鼓勵開發(fā)商探索現(xiàn)房銷售模式，讓消費者在預售制和現(xiàn)房銷售兩種模式中自主選擇。