春江水暖鴨先知，最近房產(chǎn)中介又行動了起來，徘徊在各小區(qū)附近，上海的房地產(chǎn)市場也逐漸恢復(fù)活躍。這背后，離不開房貸環(huán)境改善的催化。
事實上，不只上海房貸市場，近期，多個城市的房貸政策出現(xiàn)松動，具體舉措包括首付比例下降、提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補貼等。在業(yè)內(nèi)人士看來，因城施策下，各地根據(jù)房地產(chǎn)市場運行情況靈活調(diào)整政策，部分不合理或不合時宜的政策均有望得到優(yōu)化。不過，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍堅持連續(xù)性和穩(wěn)定性，“穩(wěn)”依舊是主基調(diào)。
審批和放款提速
相比之下，交通銀行的放款周期相對較長，交通銀行某支行房貸經(jīng)理稱，該行審批時間1個半月左右，在收到雙證后，放款時間約為1個月，審批+放款大概在2到3個月。
但整體而言，不少房貸經(jīng)理、房產(chǎn)中介的共識在于，房貸發(fā)放速度整體較之前加快。銀行按揭貸款市場的放松，一方面與政策端吹暖風(fēng)有關(guān)；另一方面也受銀行房貸發(fā)放節(jié)奏影響，通常來說，在一季度，銀行按揭貸款額度相對寬松。
房貸利率同步下調(diào)
2021年7月24日，上海地區(qū)部分銀行上調(diào)了房貸利率，首套房房貸利率由此前的4.65%上浮至5%，即當(dāng)時的LPR+35BP，二套房房貸利率由5.25%上浮至5.7%，即當(dāng)時的LPR+105BP。
今年1月20日，2022年首期LPR報價出爐：1年期LPR為3.7%，較上期下調(diào)10個基點；5年期以上LPR為4.6%，較上期下降5個基點。其中，5年期以上LPR與房貸利率息息相關(guān)， 在此調(diào)整下，上海地區(qū)部分銀行首套房和二套房房貸利率由此前的5%和5.7%分別下降為4.95%和5.65%，進一步為購房者減負(fù)。
以100萬元、30年期等額本息還款的按揭貸款為例，在上海地區(qū)，利率調(diào)整前，首套房房貸利率為5%（LPR+35BP），此時月供額為5368.22元；而此次利率調(diào)整之后，首套房房貸利率為4.95%，此時月供額為5337.7元。如此計算，月供額減少了約30.5元，一年約減少366元。
不過，要注意的是，這一優(yōu)惠并非所有貸款人均可享受。在實際執(zhí)行情況中，不同銀行可能會根據(jù)貸款人的資質(zhì)、當(dāng)時外部環(huán)境等對加點基數(shù)做出不同調(diào)整。在部分銀行下調(diào)房貸利率的同時，不排除有的銀行上調(diào)相應(yīng)的加點基數(shù)，以保證房貸利率不變。
除了上海，其他地區(qū)房貸利率近期也有所調(diào)整。比如，此前四大國有銀行同步下調(diào)廣州地區(qū)房貸利率，其中，首套房利率從此前的LPR+100BP（5.6%）下調(diào)至LPR+80BP（5.4%），二套房利率則從LPR+120BP（5.8%）下調(diào)至LPR+100BP（5.6%）；另外，杭州地區(qū)部分銀行也下調(diào)了房貸利率，其中，首套房從5.65%降至5.6%，二套房從5.85%降至5.7%。
有分析稱，對于購房者來說，房貸利率成本進一步下調(diào)，將進一步激活合理住房消費需求，活躍交易行情。供給端和消費端的活躍，將促進房地產(chǎn)行業(yè)景氣度的提升，助力房地產(chǎn)業(yè)朝更穩(wěn)的方向發(fā)展。
“穩(wěn)”仍是主基調(diào)
與此同時，近來多個城市的房貸政策出現(xiàn)松綁，具體舉措包括首付比例下降、提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補貼等。
據(jù)不完全統(tǒng)計，近兩個多月，房貸（公積金或商業(yè)按揭）首付（首套或二套）比例下降的達到1省12市，分別為安徽，泰安、株洲、自貢、菏澤、駐馬店、佛山、北海、南寧、贛州、合肥、重慶、晉中；商業(yè)貸款首付比例下調(diào)城市為重慶、江西贛州、河南駐馬店；公積金貸款首付比例下調(diào)的城市或省份為安徽，泰安、株洲、自貢、菏澤、佛山、北海、南寧、合肥、晉中等。
另據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，2022年以來，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策密集，累計房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)超過80次，其中超40城發(fā)布了穩(wěn)定樓市的政策。
最新一則消息是，3月1日，鄭州市人民政府辦公廳網(wǎng)站發(fā)布關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知，明確降低個人住房消費負(fù)擔(dān)，引導(dǎo)在鄭金融機構(gòu)加大個人住房按揭貸款投放，下調(diào)住房貸款利率。對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。推進信貸支持協(xié)作，對支持開發(fā)貸、降低個人按揭貸款利率的金融機構(gòu)，在政府新增財政存款、基金賬戶等存放方面予以優(yōu)先支持。
可以看到，因城施策下，各地正根據(jù)房地產(chǎn)市場運行情況靈活調(diào)整政策。中指研究院相關(guān)人士分析稱，部分城市不合理或不合時宜的政策均有望得到優(yōu)化，特別是針對剛需和改善性住房需求過于嚴(yán)格的限制政策。但值得注意的是，調(diào)控政策仍堅持連續(xù)性和穩(wěn)定性，“穩(wěn)”是主基調(diào)。
住建部近日也定調(diào)了2022年樓市，稱將保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性；增強調(diào)控政策的協(xié)調(diào)性和精準(zhǔn)性；堅決有力處置個別房地產(chǎn)企業(yè)因債務(wù)違約所引發(fā)的房地產(chǎn)項目逾期交付風(fēng)險；此外，持續(xù)整治和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。