“說說擔(dān)保那些事兒”之“先租后抵”情況下銀行的法律風(fēng)險(xiǎn)有哪些？
“猛熊說事兒系列”第6期
【本期導(dǎo)讀】
“先租后抵”是指銀行擬接受的抵押房地產(chǎn)已處于出租狀態(tài)，即租賃關(guān)系先于抵押權(quán)而設(shè)立。根據(jù)法律規(guī)定，如果銀行接受已出租房地產(chǎn)抵押的，原租賃關(guān)系不受抵押權(quán)的影響，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)受讓人繼續(xù)有效。該租賃關(guān)系的存在將影響抵押房地產(chǎn)的處置價(jià)格，甚至導(dǎo)致該抵押房地產(chǎn)不能順利進(jìn)行處置。
一、 關(guān)于“先租后抵”的具體法律規(guī)定是什么？
答：《物權(quán)法》第190條第1句規(guī)定，訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。
《擔(dān)保法》第48條規(guī)定，抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。
《擔(dān)保法司法解釋》第65條規(guī)定，抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。
《合同法》第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。
上述條文就是所謂“買賣/抵押不破租賃”的規(guī)定。
二、銀行接受租賃在先的房產(chǎn)抵押的法律風(fēng)險(xiǎn)有哪些？
答：一是，銀行處置該抵押房產(chǎn)時(shí)將受到租賃關(guān)系的影響，即由于受讓人無法直接占有、使用該房產(chǎn)，因此給銀行尋找合適的受讓人增加了限制條件。
二是，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，受讓人實(shí)際上取得的是一項(xiàng)帶有租賃權(quán)負(fù)擔(dān)的房產(chǎn)所有權(quán)，即受讓人仍然要受到原租賃合同的約束，不能隨意終止與承租人的租賃關(guān)系，亦不能直接占有、使用該房產(chǎn)。
三是，如果原租賃合同約定，租賃期間內(nèi)的全部租金已在抵押權(quán)設(shè)立前由承租人一次性向出租人（抵押人）支付完畢。那么無論是銀行（抵押權(quán)人）還是受讓人均無法在該租賃期間內(nèi)實(shí)際收取到該租金。
四是，出租人（抵押人）與銀行（抵押權(quán)人）協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人，并保障承租人在同等條件下享有對(duì)該房產(chǎn)的優(yōu)先購買權(quán)。