近段時(shí)間以來(lái)，房貸額度緊張、貸款利率上升的情況在多個(gè)城市出現(xiàn)，作為市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)的一線城市也受到影響。中新經(jīng)緯從商業(yè)銀行、購(gòu)房人、房產(chǎn)中介處獲悉，一線城市當(dāng)前的房貸額度較為緊張，放款周期普遍拉長(zhǎng)，當(dāng)前報(bào)批的貸款申請(qǐng)，甚至要等到2022年一季度才能批下來(lái)。同時(shí)，廣州、上海兩地相繼上調(diào)了房貸利率，廣州二套房貸款利率甚至超過(guò)6％。
其實(shí)，每年的年中、年末，銀行的房貸額度都會(huì)相對(duì)緊張一些。但今年的情況明顯不同，貸款額度緊張已持續(xù)了大半年，并在多個(gè)城市同時(shí)蔓延。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在房住不炒的背景下，房地產(chǎn)貸款集中度管理和房地產(chǎn)企業(yè)融資的“三道紅線”的壓力下，今年下半年房貸額度緊張的情況難以得到根本性好轉(zhuǎn)。
房貸額度緊張 放款要等到明年
正在換房的周婷（化名）感受到了北京房貸額度緊張帶來(lái)的變化。她對(duì)中新經(jīng)緯稱，她是“賣一買一”，先賣掉之前的房子，再購(gòu)入一套二手房，但買入她房子的買家，卻遲遲拿不到銀行貸款，讓她也不能置換。
今年7月初，中國(guó)銀行北京分行某支行向周婷下發(fā)了貸款通知單，她也與買家在7月底進(jìn)行了房產(chǎn)過(guò)戶，按照流程，接下來(lái)銀行就應(yīng)該放貸。但一個(gè)月已經(jīng)過(guò)去了，仍沒(méi)有準(zhǔn)確消息。銀行方面的回應(yīng)是，當(dāng)前沒(méi)有額度，要等2-3個(gè)月才能放款，客戶都在排隊(duì)等待。
“一般來(lái)說(shuō)，商貸會(huì)比公積金貸款要快，但現(xiàn)在相反了，買家公積金貸款部分可能會(huì)在9月中旬批下來(lái)，商貸就不清楚了?！敝苕谜f(shuō)。
貸款額度緊張、放款周期變長(zhǎng)，并非個(gè)案。8月30日，一位股份制銀行北京某支行的個(gè)貸經(jīng)理告訴中新經(jīng)緯，該行北京二手房貸款幾乎沒(méi)有額度。“目前我行利率沒(méi)有變，就是沒(méi)額度?！?/p>
“房貸雖然還有額度，但是會(huì)控制著放，不能保證放款時(shí)間?！币晃粐?guó)有行北京某支行的個(gè)貸經(jīng)理也說(shuō)，“如果您要我保證，那明年一月份肯定沒(méi)問(wèn)題?！?/p>
上述個(gè)貸經(jīng)理透露，該行目前消化的是6月份的貸款，7、8月的貸款還在壓著，可能在9月、10月陸續(xù)放款。如果9月申請(qǐng)貸款，可能得排到年底，但每年年底銀行的貸款額度都會(huì)緊張，今年年底也不容樂(lè)觀，所以明年貸款下來(lái)的可能性比較大。他還表示，據(jù)其所知，其他幾家國(guó)有行對(duì)外回復(fù)基本上都是要等3個(gè)月。
某股份制銀行上海某支行一位個(gè)貸經(jīng)理對(duì)中新經(jīng)緯表示，上海的二手房貸款額度也比較緊張，而且以網(wǎng)簽合同價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)和涉稅評(píng)估價(jià)三價(jià)孰低來(lái)確定房屋總價(jià)，進(jìn)而核定可貸款金額，可貸額度比以前少了。“放款時(shí)間不一定，要看各家銀行額度情況，我行現(xiàn)在一般本月滿足放款條件，下月放款問(wèn)題不大?！?/p>
今年8月3日，南方都市報(bào)援引中國(guó)銀行廣州分行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，受調(diào)控影響，該行房貸額度有一定壓縮，放款時(shí)效有所減緩。該行結(jié)合貸款客戶申請(qǐng)資料遞交時(shí)間及審批情況進(jìn)行有序放款。交行相關(guān)負(fù)責(zé)人亦表示，目前廣州區(qū)域房貸仍較為緊張，銀行根據(jù)每月監(jiān)管要求，有序安排投放。
有城市二套房貸款利率超6％
8月20日，新一期的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）公布，1年期LPR為3.85％，5年期以上LPR為4.65％，這是LPR連續(xù)16個(gè)月“原地踏步”。盡管LPR按兵不動(dòng)，但一線城市的房貸利率卻有上漲的趨勢(shì)。
此前有消息稱，8月中旬廣州首套房貸利率全面上浮，大部分按照5.85％執(zhí)行，具體以銀行審批為準(zhǔn)。這已是廣州今年以來(lái)第五次整體上調(diào)房貸利率。目前廣州地區(qū)主流首二套房貸利率分別為5.85％以上和6.05％以上。
據(jù)南方都市報(bào)，中國(guó)銀行廣州地首套和二套房貸款利率分別按不低于LPR基點(diǎn)加120BP、140BP執(zhí)行，即首套房利率為5.85％以上，二套房利率為6.05％以上；工商銀行首套、二套房利率的指導(dǎo)價(jià)分別為L(zhǎng)PR+90BP，LPR+110BP，即5.55％、5.75％，并會(huì)在上述指導(dǎo)價(jià)基礎(chǔ)上浮動(dòng)；農(nóng)業(yè)銀行執(zhí)行的首套和二套房利率與工行一致；建行廣州區(qū)域首套房利率LPR+100BP，二套房利率為L(zhǎng)PR+120BP，即分別為5.65％、5.85％。
通過(guò)向多位銀行貸款經(jīng)理、房產(chǎn)中介了解，北京當(dāng)前的首套、二套房貸利率較為平穩(wěn)，分別維持在5.2％、5.7％左右。前述國(guó)有行北京某支行個(gè)貸經(jīng)理稱，可能有個(gè)別銀行給客戶提要求，如果客戶想放款快，利率就要稍微高一些，這相當(dāng)于是一個(gè)條件。
房貸額度緊張會(huì)好轉(zhuǎn)嗎？
近日，上市銀行密集召開(kāi)了中報(bào)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，各銀行普遍表示，將按照監(jiān)管要求，嚴(yán)格控制好房地產(chǎn)貸款的規(guī)模和占比，落實(shí)監(jiān)管房地產(chǎn)集中度等管理要求。平安銀行副行長(zhǎng)郭世邦說(shuō)：“我們的兩個(gè)指標(biāo)跟監(jiān)管要求差得很遠(yuǎn)，但這并不代表我們就有機(jī)會(huì)，并不是說(shuō)馬上就能投放很多房地產(chǎn)貸款，還是要按照監(jiān)管要求來(lái)?！?/p>
各大銀行在中報(bào)和業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上紛紛表示，在業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)上，會(huì)優(yōu)先支持剛需和改善性住房的購(gòu)房需求。
中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院高級(jí)研究員金天在接受中新經(jīng)緯采訪時(shí)指出，從往年情況看，銀行一般在年初確定各項(xiàng)信貸額度，之后業(yè)務(wù)開(kāi)展過(guò)程中會(huì)持續(xù)占用對(duì)應(yīng)的額度，如果部分業(yè)務(wù)線使用較快，會(huì)有所收緊。因此下半年的房貸額度較上半年緊張，表現(xiàn)為放款速度減慢，或拒絕部分業(yè)務(wù)受理。
金天認(rèn)為，從今年情況看，上半年房貸業(yè)務(wù)已屬緊平衡。在政策面，銀行需要重新審慎評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)及房貸業(yè)務(wù)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)，特別是前期房貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸業(yè)務(wù)較激進(jìn)的銀行會(huì)急踩剎車；在市場(chǎng)面，一線城市購(gòu)房需求仍較旺盛，加劇了房貸市場(chǎng)的供求失衡。
招聯(lián)金融首席研究員、復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼對(duì)中新經(jīng)緯表示，一般而言，一手房權(quán)屬更清晰，貸款流程簡(jiǎn)便（不需要評(píng)估），貸款期限靈活（不受房齡限制）；而且，與開(kāi)發(fā)商合作，一手房貸款容易批量操作。因此，在額度有限的情況下，銀行更傾向于發(fā)放一手房貸款。
房貸緊張的情況何時(shí)能緩解？
8月23日，人民銀行行長(zhǎng)、國(guó)務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)辦公室主任易綱主持召開(kāi)金融機(jī)構(gòu)貨幣信貸形勢(shì)分析座談會(huì)，研究當(dāng)前貨幣信貸形勢(shì)，部署下一步貨幣信貸工作。此次會(huì)議提出，銜接好今年下半年和明年上半年信貸工作。
“整體上信貸投放速度會(huì)加快，比上半年會(huì)加快，而且會(huì)采取一些跨周期的設(shè)計(jì)方式，不排除明年上半年計(jì)劃投放的一些貸款可能會(huì)提前到今年下半年來(lái)投放?！倍ｍ嫡f(shuō)。
同時(shí)，董希淼強(qiáng)調(diào)，盡管信貸投放加快，但并不是資金會(huì)流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，總體信貸規(guī)模更加寬松，可能對(duì)銀行在房貸投放上產(chǎn)生一些積極影響。
“今年接下來(lái)的幾個(gè)月，房貸情況可能會(huì)略微改善，但不會(huì)有根本性的改變，因?yàn)樵诜孔〔怀吹谋尘跋?，貸款集中度管理的壓力還在，房地產(chǎn)企業(yè)融資三道紅線的要求還有，下半年銀行信貸投放的速度加快，但主要是服務(wù)于小微企業(yè)、綠色發(fā)展、鄉(xiāng)村振興等領(lǐng)域。”董希淼表示。