買房該“多貸款”還是“少貸款”，差別大？經(jīng)濟(jì)學(xué)家給出了答案

“有房才有家”，這種思維一直影響著我們今天的買房人，即便在婚戀市場上，房子也越來越成為一種標(biāo)配。

不過，現(xiàn)在的房價相比10年前增長了很多，小城市買一套房子也要好幾十萬、上百萬，更不用說大城市幾萬一平米的房子。所以在買房時，我們大多數(shù)人都會選擇貸款。但問題也隨之而來。

有一部分購房者只能湊出30%的首付，余下的全部向銀行貸款，這類人沒有更多的選項(xiàng)?？捎幸徊糠秩耍种械馁Y金相對充裕一些，可以付50%、80%，甚至全款，這個時候就有些為難了，要不要留一部分資金在手里？還是盡可能多付款？我們來看看一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家是如何看待這一問題的，買房該“多貸款還是少貸款”，差別大？到底哪個更劃算？

張五常，現(xiàn)代新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)、現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)的創(chuàng)始人之一，新經(jīng)濟(jì)代表人物之一，在深圳大學(xué)演講。

以購買房產(chǎn)總價200萬為例，房貸利率以LPR（貸款基礎(chǔ)利率）為基準(zhǔn)，即4.65%，貸款期限為20年。

若首付30%（這個作為基礎(chǔ)對比），即60萬，剩余140萬全部向銀行貸款，等額本息和等額本金兩種方式分別計(jì)算出來的結(jié)果（如下圖）：20年時間，兩種方式所還利息總額依次分別為75萬和65萬。

簡單地說，同樣是還款20年，等額本息比等額本金多還10萬利息，代價就是前者每月的還款壓力比后者小些，前者月供近9000，后者每月11000出頭。

若首付50%和80%，在同等條件下，等額本息方式的利息總額分別為54萬和22萬，等額本金方式的利息總額分別為47萬和19萬，若全款付清，那就沒有利息一說了。

一般而言，首套房的首付款為30%，根據(jù)再多付首付的比例不同，多付一點(diǎn)沒有討論的意義，我們僅把多付20%，50%以及70%（全款）的比例拿出來分析，即首付款的5成、8成和一次性全款付清，這3種情況計(jì)算結(jié)果如下：

如果多付20%，即40萬，用來存銀行定期，按單期最長5年的平均年利率3.2%算，5年利息為6.4萬，按單利算，20年利息總額就是25.6萬。

同理，多付50%和70%的購房款，若用于存銀行的話，20年利息總額分別為64萬和89.6萬。

通過計(jì)算，直觀對比可知，等額本金方式下：如果多付20%首付款，那么20年總還款利息減少75萬-54萬=21萬，但對應(yīng)獲得的資金利息同樣也少了25.6萬，可以看出，如果把這多付的40萬存銀行的話，還能夠多獲得25.6萬-21萬=4.6萬。說明一個現(xiàn)象，就是我們在多付首付款利息的時候，也少賺了多付本金的利息。

同樣的原理，多付50%和70%（全款），如果存銀行的話，20年總還款利息雖然分別減少了53萬和75萬，但與此同時，少賺了多付本金的利息，分別為64萬和89.6萬，兩者抵消，最終還少賺了11萬和14.6萬。等額本金就不算了，道理也是一樣。

這里的秘訣就在于，在同等還款金額情況下，雖然房貸存款利率比存款利率高，但在還款過程中，本金一直在減少，導(dǎo)致利息越來越少，但存銀行的本金是沒有取出來的，利息自然更多。

通過以上對比計(jì)算看到，直觀數(shù)據(jù)上，多付的首付款竟然還不如把錢用來存銀行劃算，但是不是意味著就應(yīng)該盡量少付首付款、多貸款，而把多出來的錢存銀行呢？在經(jīng)濟(jì)學(xué)家看來，答案是很明顯的：能貸多少盡量貸多少。

一方面，對于普通人來說，即使把多余的錢存銀行，也比多付房貸產(chǎn)生的利息劃算，還有盈余。如果把通脹因素考慮進(jìn)去，事實(shí)上也肯定是存在的，結(jié)果更是如此，用現(xiàn)在的錢做今后的事，這才有了“房貸是普通人一生中最大的福利”的說法。

另一方面，對于那些經(jīng)商的人來說，特別需要流動資金，在同等情況下，把多余的錢用來做其他事是一個比較明智的選擇，因?yàn)樗梢浴板X生錢”，期望的投資收益是大于存款利息的，理論上是要跑贏通脹。

因而，無論哪種情況，在資格允許的條件下，多貸款比少貸款更劃算，盡量不要提前還貸，當(dāng)然，如果有人說總感覺欠銀行的錢不心里不舒服、有壓力，或者說不投資，也做不到定存，那就另當(dāng)別論了，對此，你看懂了嗎？

文/縱橫論市

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