“12月房貸額度收緊，1月房貸額度轉向寬松”，這一銀行慣例在今年被打破。

深圳、廣州、上海、成都等一線城市和二線城市，2021年房貸規(guī)模不約而同收緊，與此相對的是辦理房貸的時間也被延長，一些銀行的房貸利率也在悄然升高。

對此，融360大數(shù)據(jù)研究院李萬賦也認為，銀行今年的房貸投放總規(guī)模有收緊預期，或將加大區(qū)域性房貸額度差異化調整，壓降利率較低利潤空間較小的城市房貸額度。

一線城市紛紛傳出房貸收緊風聲

2021年元月，本應是各大銀行增加房貸投放的時間，但是今年的這個慣例卻被打破。深圳、廣州、上海等一線城市陸續(xù)傳出房貸收緊的風聲，隨后是北京。

房貸收緊的趨勢已不僅在一線城市出現(xiàn)，這樣的事情已蔓延到二線城市。成都某銀行個貸部人士表示，除了房貸額度緊張以外，連經(jīng)營性貸款的額度也偏緊。有3家銀行甚至已經(jīng)暫停二手房個人按揭貸款接單。交通銀行四川省分行個貸中心的客戶經(jīng)理就表示，現(xiàn)在已經(jīng)沒有額度了，二手房停止接單。

雖然多數(shù)銀行可以正常辦理房貸業(yè)務，但辦理的時間已大大延長。

中信銀行成都分行個貸中心的客戶經(jīng)理表示，在辦好抵押手續(xù)后，放款時間最快1個月左右，但也可能要等2-3個月，這個時間不敢保證。工商銀行春熙路支行個貸中心客戶經(jīng)理表示，放款要等3個月左右，“這個時間已經(jīng)算是速度比較快的了?！?/p>

突然而來的收緊政策也讓銀行從業(yè)人員不知所措。廣州某國有銀行房金部的負責人說，每年年初的“開門紅”是他們部門的頭等大事，但今年變得完全不同了。2020年末，樓市的“翹尾行情”延續(xù)到了今年1月份，新房熱銷，二手房也不錯，但房貸突然停了。用他的話來講，“真是當頭一棒”。原本跟各大中介按揭部、開發(fā)商財務部拍胸脯做保證，2020年堆積的貸款審批全部在1月份通過。但現(xiàn)在，都不知道怎么和客戶講了。

房貸利率悄然上行

銀行在本應寬松的1月份突然收緊房貸與國內政策的變化不無關系。

2020年12月31日，央行和銀保監(jiān)會發(fā)布了《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度，設定房地產貸款和個人貸款五個層次住房貸款所占比例的上限。

這份通知，限制了各家銀行用于房貸的比例，但實際上達到這條紅線的銀行并不多，而且房貸“五檔分類”目的是“一行一策”，避免一刀切。防止現(xiàn)在一股腦收緊后，后面又不得不一股腦放松，導致樓市大起大落。

對于這些城市的商業(yè)銀行集體“沒額度”的原因，某大行內部人士認為，這在很大程度上，是由于銀行激進的行為所致。2020年有一個很大的變化，就是實體企業(yè)融資利率低于按揭利率。當下，實體貸款的利率普遍在3%-4%左右，額度非常充足，而房貸利率LPR至少也是4.85%，二套房貸最低利率還要在這個基礎上加60個基點，有的城市還要在此基礎上再次上浮。

從近期頒布的一系列政策來看，鼓勵銀行給實體企業(yè)、中小微放貸的意味非常明顯，甚至還規(guī)定了新增貸款投向中小微的比例，不低于30-50%。

從廣東河源一樓盤銷售經(jīng)理處流出的一份利率明細表顯示，河源各大國有銀行的房貸按揭利率從2月1日起普遍上浮25bp以上，建行二套以上購房利率最高為6.62％，除少數(shù)股份行、農商行外，六大國有銀行均有上調。

有房產中介透露，當?shù)亟ㄐ袑Χ滓陨戏抠J執(zhí)行利率最高可達6.86％，相比貸款市場報價利率（LPR）上浮221個基點?！拔覀兪盏酵ㄖ?，河源的銀行大多都上浮了利率?！?/p>

調查顯示，除廣州、東莞、珠海等熱點城市有上調現(xiàn)象，惠州、湛江、梅州、肇慶等多座三四線城市銀行房貸利率也有不同程度上浮。

據(jù)房產銷售人員介紹，惠州的中國銀行和工商銀行房貸按揭利率確有上調，相比此前提升20bp；湛江一些銀行的首套房按揭利率已從此前的5.1％調整至5.35％。

在中國銀行研究所的研究員梁思看來，規(guī)?？刂茖⒂绊懛康禺a信貸的可用性，房貸利率可能會略有上升，但預計幅度不會太大。

嚴控消費貸、經(jīng)營貸“串門”房地產

受到監(jiān)管波及的不僅是房貸，還有經(jīng)營貸和消費貸。在監(jiān)管部門嚴查個人經(jīng)營貸、消費貸資金違規(guī)進入股市、樓市的背景下，近期北京地區(qū)多家股份行上調了經(jīng)營貸利率，并提高了相關授信資質審核。

“除我們行外，至少還有4家銀行近期上調了個人經(jīng)營貸利率?！币患夜煞菪袀€貸業(yè)務經(jīng)理稱。

盡管多家股份行上調了個人經(jīng)營貸利率，但上調后的利率也不盡相同，且主要是由系統(tǒng)自主確定，業(yè)務經(jīng)理層面沒有話語權。

“我們行之前個人經(jīng)營貸利率是4.35%、4.4%，幾乎有所客戶是一樣的，現(xiàn)在利率最低是4.35%，提交材料后系統(tǒng)根據(jù)材料自主確定利率，但能做到4.35%的幾乎很少?！币患夜煞菪袀€貸業(yè)務經(jīng)理稱。

除了利率普遍上調外，大部分銀行還加強了對申請材料的審核，嚴防資金進入股市、樓市。多家銀行表示會對資金進行嚴格監(jiān)控，如果發(fā)現(xiàn)挪用會要求提前還款。

信用貸款是指以借款人的信譽發(fā)放的貸款，不需要提供擔保。個人消費信貸是指銀行或其他金融機構采取信用、抵押、質押擔?；虮ＷC方式向個人消費者發(fā)放的貸款。經(jīng)營貸款是以中小企業(yè)主或個體工商戶為服務對象的融資產品，滿足企業(yè)或個體戶的經(jīng)營需要。

在樓市調控層面，北京更直接。1月30日《北京銀保監(jiān)局嚴查個人信貸資金違規(guī)流入房地產市場》的新聞通報直接掛在其官網(wǎng)首頁，直指房貸“亂象”：部分購房者為填補房屋交易資金缺口或進行套利，挪用消費貸、經(jīng)營貸資金作為購房款或‘過橋’資金;部分非法中介參與其中牟利，為違規(guī)行為推波助瀾。值得注意的是，北京銀保監(jiān)局開列了信用貸、消費貸、經(jīng)營貸等與房地產市場進行“隔離”的具體措施：運用大數(shù)據(jù)技術主動出擊，結合非現(xiàn)場監(jiān)測數(shù)據(jù)，綜合采取窗口指導、現(xiàn)場檢查等多種措施督導信貸業(yè)務規(guī)范發(fā)展，持續(xù)開展房地產業(yè)務專項檢查：針對檢查發(fā)現(xiàn)的個人信貸資金違規(guī)流入房地產領域等問題，嚴格執(zhí)行機構與人“雙罰”制度。

中小城市房貸額度將被壓縮

在中國的房地產市場上，房貸收緊已不是第一次出現(xiàn)。早在2013年就曾出現(xiàn)“房貸荒”，部分銀行甚至取消了二手房貸款，2017年各大銀行房貸利率集體上浮，有的銀行直接停貸。

從歷史來看，每一次樓市熱度超出容忍度，地方政府的調控政策見效不大時，央行和銀保監(jiān)局就會出手，控制房貸額度和利率也是屢試不爽的調控手段。如果這次的調控措施得到嚴格的執(zhí)行，控制住了貸款投放，熱點城市快節(jié)奏的樓市交易規(guī)模自然會下降。

據(jù)媒體預計，2021年上半年，特別是第一季度，“控房貸、緊額度”的政策將會在京滬深等城市繼續(xù)執(zhí)行下去。而且，從房貸“五類分檔”、控制資金流入地產的長效機制來看，未來房貸全面寬松的時代一去不復返了。而且，政策還會細化，比如二手房降低評估價，相當于降低貸款額度。

融360大數(shù)據(jù)研究院李萬賦認為，銀行今年的房貸投放總規(guī)模有收緊預期，或將加大區(qū)域性房貸額度差異化調整，壓降利率較低利潤空間較小的城市房貸額度。

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