2019年之前，想辦理一筆小微企業(yè)房產(chǎn)抵押貸款的利率一般為年息6.37%-7.5%，有的銀行還需要買保險，貴金屬，理財?shù)龋F(xiàn)在申請一筆同樣經(jīng)營貸款年息低至抵押經(jīng)營貸款3.25%-4.5%.....
小微企業(yè)房產(chǎn)抵押貸款利率在下降，而按揭貸款利率二套最新是5.65%，對于我們來說想要獲得低利率貸款有哪些機(jī)會和需要準(zhǔn)備的工作呢，本篇我們一次給你聊個透。
通常借貸場景有以下幾種：
1、已有的房產(chǎn)做抵押，補(bǔ)充企業(yè)現(xiàn)金流；
2、房產(chǎn)已經(jīng)抵押替換，省利息；
3、先全款再抵押，完成房屋置換。
如果您完成其中一個場景操作，都會省下幾萬到幾十萬額外融資成本，對于有企業(yè)的客戶來講，這是實實在在讓利中小微企業(yè)大禮包，而不是過去P2P那種掛羊頭賣狗肉“偽”普惠金融貸款。
為什么銀行有這么多不同貸款產(chǎn)品？
之前文章中我們介紹7款北京市場主流銀行產(chǎn)品《北京2022年房產(chǎn)抵押貸款政策攻略》，很多朋友可能已經(jīng)看的眼花繚亂了，估計也攢了一肚子問題。
比如，銀行為啥要搞這么多產(chǎn)品，直接推出一款利率最低的不就行了嗎？還有什么先息后本，等額本息，20年授信等一大堆名詞，腦袋都要炸了。
簡單點，好嗎？
好的，我們今天就簡單點。把所有產(chǎn)品捋一捋，從銀行的視角聊聊貸款產(chǎn)品設(shè)計，從客戶的視角談?wù)勩y行貸款產(chǎn)品選擇。
一、銀行的盈利主要來自于息差。
也就是說，銀行借的錢利率低，貸出去的錢利率高，中間的息差才是銀行的收益，所以您會發(fā)現(xiàn)國有銀行利率特別低，要求客群也就自然會高，而股份商業(yè)銀行利率高，對于客戶要求和準(zhǔn)入門檻相對寬松。
同時，銀行之間是直接競爭關(guān)系，為了爭奪客戶搶奪市場份額，必須各顯神通。
BH產(chǎn)品：房齡老，能申請先息后本，利率自然會高點
GS產(chǎn)品：利率低，對企業(yè)和房產(chǎn)，經(jīng)營流水要求會高。
ZS產(chǎn)品：還款方式靈活，只要您全國有企業(yè)就可以申請。
從以上產(chǎn)品中是不是感覺每個銀行房產(chǎn)抵押貸款產(chǎn)品設(shè)計都有所不同，利率和準(zhǔn)入客群也不一樣。
二、房產(chǎn)抵押貸款產(chǎn)品千差萬別
根據(jù)之前總結(jié)的7款房產(chǎn)抵押貸款產(chǎn)品為例《北京2022年房產(chǎn)抵押貸款政策攻略》，我們總結(jié)如下：
1、利率低的銀行，對地段和房齡、公司經(jīng)營情況就有很高的要求。
比如房產(chǎn)位置在不在銀行的白名單內(nèi)，也可以參考小區(qū)的成交量，是不是學(xué)區(qū)房。
銀行邏輯很簡單，我的利率低，所以我要最好的房子。萬一哪天你還不上錢，我也能輕松執(zhí)行房產(chǎn)還債。
不僅如此，還得要求主借款人年富力強(qiáng)，公司經(jīng)營情況良好，有較強(qiáng)的還款能力。
雖然有房產(chǎn)作為抵押物，還不上錢可以執(zhí)行抵押物，但是銀行也不想出現(xiàn)壞賬。
產(chǎn)品越好，對主借款人的要求也就越高！
2、而有的銀行，能接受50平以下小房子，也愿意接受老人名下的房子。
其實北京的好的位置老房子一點也不愁賣，老人的房產(chǎn)做貸款往往都是子女在還。銀行適當(dāng)放寬了對房子的要求，放松了主借款人的要求，順便也調(diào)高了點利率。
3、深圳事件出了之后，很多銀行為了避嫌，不接受新產(chǎn)證抵押。
但有的銀行對于真實經(jīng)營的企業(yè)，有納稅經(jīng)營良好，新購房產(chǎn)，也是可以申請房產(chǎn)抵押貸款。但利率方面，你懂的。
這種銀行要低調(diào)，我在這里過多解釋了。歡迎聯(lián)系咨詢KF608e
4、還有一類人群，是無法享受經(jīng)營貸的利率優(yōu)惠的。
比如公務(wù)員、金融行業(yè)人士等，就被公司這條限制了。
沒問題，只要有需求，就有銀行設(shè)計產(chǎn)品滿足需求。
沒有公司沒問題，那就做抵貸不一，比如父母名下有公司，配偶名下有公司，額度上限1000萬，利率嘛，也就再稍微抬那么一點點。
5、征信存在瑕疵的客戶
在我們生活中的抵押貸款，信用貸款，信用卡可能會因為種種原因，出現(xiàn)晚還款，出現(xiàn)逾期的情況；一般銀行對征信的逾期要求近兩年內(nèi)不能有連三累六，一些銀行也可以申請操作的，企業(yè)有真實經(jīng)營，經(jīng)營情況良好，不是惡意逾期，上文提到過，每家銀行設(shè)計的產(chǎn)品不同，這種情況下選對銀行就可以申請。
綜上所述，銀行的房產(chǎn)抵押貸款產(chǎn)品是根據(jù)客群需求，被精心設(shè)計過的，充分滿足了市場的多樣化需求。
比如，今年的大環(huán)境就是經(jīng)營貸寬松！
3.85%的貸款，兩年前是需要特批的，需要拖關(guān)系拿到的。而現(xiàn)在呢，滿世界都是3.85%-4.85%甚至3.4%的利率。
而2012年到2016年底很流行的抵押消費貸款，現(xiàn)在看來就有點雞肋，現(xiàn)在銀行已經(jīng)基本停止抵押消費貸款
所以，趁現(xiàn)在北京小微企業(yè)降息大環(huán)境下，有房 有企業(yè)想申請低息貸款（預(yù)計4月份開始政策會收緊），速度辦理！
三、客戶使用場景的視角
簡單來說，就是用房產(chǎn)向銀行申請抵押經(jīng)營貸款，從之前的年息6.86%置換成現(xiàn)在年息3.7%的抵押經(jīng)營貸款，使小微企業(yè)節(jié)省50%的融資成本。
但因為房子不同，主借款人資質(zhì)不同，貸款金額不同，對月供壓力不同，也形成了復(fù)雜多樣的選擇。
從節(jié)省利息考慮，一定是選擇利率最優(yōu)的銀行產(chǎn)品
從還款壓力考慮，一定選擇年限長，最好支持先息后本的產(chǎn)品
從授信額度考慮，有些人只需要200萬救急，有些人必須抵押足夠高的額度，這里又會涉及到每家銀行的貸款成數(shù)和評估價差異。
從買房置換角度，只能選擇接受新產(chǎn)證的銀行，哪怕利率略高了一點，但跟房子漲幅相比，多付的這點利息畢竟是小頭。
說了這么多，該如何選到和自己最匹配的銀行產(chǎn)品呢？
這就需要：
1、對自己條件的審視（包括房產(chǎn)、征信、流水、公司）
2、對銀行產(chǎn)品的了解（包括利率、成數(shù)、還款方式、貸款年限等）
3、通過梳理自身條件和需求，在專業(yè)人士的幫助下，達(dá)到銀行的申請條件
總結(jié)
今年的經(jīng)營貸受到政策全方位扶持，是個非常好的切入時機(jī)。無論是切換貸款節(jié)省利率，房子做抵押留點現(xiàn)金，還是買房置換，都可以極大的降低成本。