今年二季度以來，各地加緊對涉房貸款調(diào)控力度，通過上調(diào)住房貸款利率抑制樓市熱度。部分城市甚至出現(xiàn)了停辦二手房抵押貸款業(yè)務(wù)的情況。然而，作為貸款基礎(chǔ)利率的LPR依然保持穩(wěn)定，已連續(xù)14個月保持不變。

如何看待各地房貸利率之“變”與LPR之“不變”？ 多位業(yè)內(nèi)人士向《人民樓視》表示，在LPR“不變”之下，房貸利率出現(xiàn)上浮，體現(xiàn)了通過抑制資金過快流入給房地產(chǎn)市場降溫的調(diào)控思路，從而防范居民住房金融風(fēng)險。

LPR連續(xù)14個月保持不變 房貸利率持續(xù)上浮

貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月監(jiān)測的72城主流首套房貸利率為5.52%，二套利率為5.77%，分別較5月上浮5個、4個基點(diǎn)。其中，有24個城市首套房貸利率上浮，22個城市二套利率上浮。

按區(qū)域來看，上半年粵港澳大灣區(qū)典型城市首套、二套主流房貸利率累計(jì)提高超過55個基點(diǎn)，其中，惠州、中山、東莞、佛山利率上調(diào)幅度在全國前列；長三角區(qū)域典型城市房貸利率提高幅度也較大。熱點(diǎn)城市中，廣州首套、二套主流利率半年分別累計(jì)上浮50、35個基點(diǎn)，深圳分別上浮15、35個基點(diǎn)。

而與各地貸款利率變化相對應(yīng)的，則是5年期以上貸款市場報價利率的穩(wěn)定。

6月21日，中國人民銀行公布最新貸款市場報價利率，5年期以上LPR為4.65%，與前期持平，包括1年期LPR在內(nèi)的兩項(xiàng)貸款市場報價利率均連續(xù)14個月保持不變。

各地貸款利率為何不斷走高？

如何看待各地房貸利率之“變”與LPR之“不變”？多位專家表示，作為貸款市場報價利率，LPR保持不變是立足于宏觀經(jīng)濟(jì)整體平穩(wěn)發(fā)展的角度，是貨幣政策保持穩(wěn)健的表現(xiàn)。而房貸利率上浮，反映出監(jiān)管對房地產(chǎn)市場的定向調(diào)控，反映出未來樓市降低居民購房杠桿、防范居民住房金融風(fēng)險的調(diào)控趨勢。

房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，資金流入是推動房地產(chǎn)市場過熱的一個重要因素。長期以來，從資金面進(jìn)行控制，降低房地產(chǎn)行業(yè)整體杠桿水平是政策遏制房地產(chǎn)行業(yè)過熱的重要手段。

社科院金融所銀行研究室主任李廣子表示，LPR的“不變”反映了市場預(yù)期基本平穩(wěn)，表明當(dāng)前的利率水平基本適合當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇態(tài)勢。房貸利率上行則主要由于監(jiān)管部門對房地產(chǎn)市場調(diào)控的收緊，通過抑制房地產(chǎn)行業(yè)的資金流入給房地產(chǎn)市場降溫。

“實(shí)際上，各地房貸利率調(diào)整和貸款額度有關(guān)系?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受采訪時表示。

2020年12月31日，央行與銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，給金融機(jī)構(gòu)劃定了房地產(chǎn)貸款占比上限和個人住房貸款占比上限“兩道紅線”。根據(jù)規(guī)定，工農(nóng)中建交、國開行和郵儲等大型銀行，房地產(chǎn)貸款占比上限是40%，個人住房貸款占比上限為32.5%；城市商業(yè)銀行等小型銀行的貸款上限則分別為22.5%、17.5%。

也就是說，銀行對房地產(chǎn)的貸款和對個人的住房貸款都被設(shè)置了上限，需通過加息、延長貸款周期甚至停貸的方式，調(diào)劑上限壓力。房貸利率的提高也可直接提高資金成本，從而減少貸款數(shù)量、緩解放貸壓力。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對大城市來說，銀行受限于“兩道紅線”要求，貸款壓力以消化存量貸款為主，過去滯留的未批貸款需要加快發(fā)放，這也使得新增的貸款業(yè)務(wù)相對來說放緩。“另外，相關(guān)部門通過對房貸的集中管控，也能對‘過橋貸’等二手房貸款亂像進(jìn)行規(guī)范，打擊部分炒房投機(jī)行為?！?/p>

各線城市二手房房價漲幅回落

從城市分布來看，此輪貸款加息并非普調(diào)，而是主要集中在上半年樓市過熱城市和熱點(diǎn)城市。其中，長三角、珠三角區(qū)域內(nèi)的熱點(diǎn)城市，房貸利率上調(diào)幅度較大，貸款周期延長。而5月70城數(shù)據(jù)顯示，包括廣州、深圳、湛江、上海、杭州、寧波、溫州在內(nèi)的多個城市二手房價格環(huán)比漲幅回落。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，一季度居民部門新增中長期貸款規(guī)模創(chuàng)新高，部分城市在限購、限貸、限售等調(diào)控收緊后市場熱度仍較高。在此背景下，熱點(diǎn)城市銀行通過上調(diào)房貸利率、加強(qiáng)資格審核、延長放款時間等方式增加購房成本；部分銀行甚至?xí)和７抠J業(yè)務(wù)，目的則是通過減慢市場交易，抑制市場熱度，壓降房貸規(guī)模。

除去對房貸的集中管控，今年金融監(jiān)管不斷加大對各地經(jīng)營貸和消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的治理力度，有力打擊各地投機(jī)炒房行為。疊加房地產(chǎn)金融杠桿的“五道紅線”要求，從供求兩端有效抑制了房地產(chǎn)金融杠桿的上升趨勢，遏制樓市價格的非理性上漲。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年5月份全國70個大中城市商品住宅銷售價格漲幅基本保持穩(wěn)定態(tài)勢。70個城市中，17個城市二手住房價格出現(xiàn)環(huán)比下調(diào)的現(xiàn)象。4個一線城市新建商品住宅銷售價格漲幅略升，二手住宅漲幅回落。

有分析認(rèn)為，5月各線城市二手房房價漲幅回落，表明房價上漲動能有所減弱。若趨勢延續(xù)，則5年期LPR報價上調(diào)可能性將會下降；反之，則不排除年內(nèi)通過小幅上調(diào)5年期LPR報價來抑制房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險的可能。

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