心照不宣
王先生最近接到一個令他無法拒絕的貸款報價——最低年息3.85%，最長可貸20年。這一利率較他的房貸利率足足低了近200個基點(diǎn)。王先生現(xiàn)有房貸300萬元，這意味著，若能成功置換，每月能少還約4000元，20年就能節(jié)省約100萬元的利息支出。王先生心動不已。
中介機(jī)構(gòu)推銷給王先生的解決方案就是“抵押經(jīng)營貸”置換存量房貸。所謂的“抵押經(jīng)營貸”實(shí)際上是企業(yè)經(jīng)營性抵押貸款，是銀行對公業(yè)務(wù)的一種。這類貸款主要用于企業(yè)日常經(jīng)營，需要有抵押物才能申請。其中，個人住宅是最“值錢”的抵押物。某股份制銀行北京分行業(yè)務(wù)人員對中國證券報記者表示，商鋪和寫字樓一般最多只能申請到評估值四成左右的貸款，而個人住宅尤其是北京東西城區(qū)的住宅基本能申請到評估值七成左右的貸款。
“我們和全北京市的銀行都有合作。平安銀行和招商銀行現(xiàn)在都有‘抵押經(jīng)營貸’產(chǎn)品，利息很低，年化利率最低3.85%?！币晃毁J款中介機(jī)構(gòu)人士對記者表示。
長期從事“抵押經(jīng)營貸”業(yè)務(wù)的中介機(jī)構(gòu)人士李陽（化名）告訴記者，過去存在一部分客戶“賣房炒股”的情況，但這幾年已經(jīng)減少很多。從他經(jīng)手的客戶情況來看，有不少“抵押經(jīng)營貸”客戶的資金用于購房。自2017年“3·17”調(diào)控以來，北京房地產(chǎn)市場信貸杠桿被嚴(yán)控，用“抵押經(jīng)營貸”補(bǔ)足購房首付款成為不少購房者“曲線救國”的路徑。而自去年起，銀行普遍推出了針對小微企業(yè)的低息經(jīng)營貸款產(chǎn)品，年利率普遍在3.875%到5%之間，與個人房貸水平出現(xiàn)倒掛。置換存量房貸成為新玩法。對此，大家都有一種心照不宣的默契。
那么，怎樣才能從銀行拿到低息的“抵押經(jīng)營貸”呢？
辦理“抵押經(jīng)營貸”需要一個殼公司，最好不要是最近注冊成立的，同時要求借款人為法定代表人、實(shí)控人或者大股東。然后通過對公司進(jìn)行包裝，以經(jīng)營項目為理由向銀行申請貸款。而前述低息“抵押經(jīng)營貸”產(chǎn)品主要是針對“一抵”（房屋抵押時無未結(jié)清貸款）客戶，客戶一般需要一筆過橋資金還清現(xiàn)有房貸并解押，之后再將房屋作為抵押資產(chǎn)向銀行申請貸款。
目前，通過中介機(jī)構(gòu)獲取“抵押經(jīng)營貸”已形成一條成熟的流水線。中介機(jī)構(gòu)可以提供全套服務(wù)，如果自己沒有殼公司，貸款中介可以提供殼公司、公司流水包裝、申請貸款，以及最終提款的全流程服務(wù)。
有中介機(jī)構(gòu)人士甚至對記者表示，不用擔(dān)心墊資的風(fēng)險，可以先審核房本，出了批貸函，確定能放款了再墊資結(jié)清，然后重新在合作銀行抵押和放款。
“把關(guān)人”怎么了
“抵押經(jīng)營貸”為何成為信貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市的通道？較長的期限和審批漏洞是主要原因。
以往經(jīng)營性貸款期限較短，短期內(nèi)還款壓力很大。目前不少銀行推出了長達(dá)20年的“抵押經(jīng)營貸”，期限已經(jīng)與按揭貸款接近，每月還款壓力變小。這為“抵押經(jīng)營貸”變身房貸提供了可能性。（下轉(zhuǎn)A03版）
套上“馬甲”，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的低息“抵押經(jīng)營貸”竟搖身一變成為房貸。
中國證券報記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在北上深多地，利用“抵押經(jīng)營貸”購房已形成一條成熟的灰色產(chǎn)業(yè)鏈。中介可以提供設(shè)立殼公司、做賬和申請貸款等全流程服務(wù)。而在關(guān)鍵的貸款審批環(huán)節(jié)，銀行監(jiān)管和產(chǎn)品的漏洞隱約可見。
●本報記者聯(lián)合報道
本文源自中國證券報