根據(jù)借款人的不同,房地產(chǎn)抵押貸款分為:房地產(chǎn)抵押消費貸款和房地產(chǎn)抵押經(jīng)營貸款。


房地產(chǎn)抵押消費貸款,貸款主體為個人,抵押財產(chǎn)可為自己或親友所有,貸款使用限制為:裝修、買車、出國、旅游、出國留學(xué)、其他耐用品消費等。由于貸款使用的限制,絕大多數(shù)銀行對此類貸款的限100萬元。


房地產(chǎn)抵押經(jīng)營貸款的借款人為企業(yè)、企業(yè)、企業(yè)法人或股東、企業(yè)法人或股東、親友。貸款的主要用途是企業(yè)經(jīng)營。普通銀行房地產(chǎn)抵押貸款產(chǎn)品單筆限額1000萬元,部分銀行單筆限額3000萬元。


隨著限制政策的實施,大多數(shù)銀行已停止批準(zhǔn)100多萬元的房地產(chǎn)抵押消費貸款。


因為一、二線城市的房屋市值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過100萬元,而三、四線城市的房屋市值大多在100萬元左右。因此,在貸款實踐中,一、二線城市主要是房地產(chǎn)抵押貸款,三、四線城市主要是房地產(chǎn)抵押消費貸款。



下面,我將分別介紹房地產(chǎn)抵押消費貸款和商業(yè)貸款的申請條件和處理流程。


房地產(chǎn)抵押貸款申請條件。


一、房地產(chǎn)抵押消費貸款申請條件及資料:


基本申請條件:


借款人22-60歲,抵押人22~60歲;


在當(dāng)?shù)毓ぷ鞣€(wěn)定,有償還貸款本息的能力,個人負(fù)債率小于70%,個人或夫妻月現(xiàn)金流至少是貸款月供的兩倍;


可提供銀行認(rèn)可的抵押房產(chǎn)(自己或親友所有),房產(chǎn)類型為商品房,產(chǎn)權(quán)明確;


借款人和房地產(chǎn)抵押人的信用調(diào)查符合銀行要求,無當(dāng)前逾期記錄,兩年內(nèi)無連三累六等嚴(yán)重逾期情況;


貸款期限不超過10年,等額本息或先息后還本;


貸款申請所需信息:


夫妻身份證;


夫妻雙方戶口本;


婚姻證明;


房產(chǎn)證;


夫妻雙方收入銀行流水;



二、房地產(chǎn)抵押經(jīng)營貸款基本申請條件及資料:


基本申請條件:


借款人22-65歲,抵押人22~65歲,通常最高不超過70歲;


具備償還貸款本息的能力,個人加企業(yè)負(fù)債率小于70%,個人加企業(yè)流量至少是貸款月供的兩倍;


企業(yè)注冊一年以上,新變更需6個月以上;


能夠提供銀行認(rèn)可的抵押房地產(chǎn)類型為商品房,房齡不超過40年(大多數(shù)銀行要求房齡不超過25年),產(chǎn)權(quán)明確;


借款人、房地產(chǎn)抵押人、企業(yè)信用調(diào)查符合銀行要求,無當(dāng)前逾期記錄,兩年內(nèi)無連三累六等嚴(yán)重逾期情況;


貸款期限不超過30年,常見的還款方式有:等額本息、先息后本、月息年本等;


貸款申請所需信息:


身份證;


戶口本;


婚姻證明;


房產(chǎn)證;


營業(yè)執(zhí)照及公司章程;


辦公場所、辦公場所租賃合同;


上下游合同;


近半年銀行流水;


三方收款賬戶不能是借款人關(guān)聯(lián)公司;



房地產(chǎn)抵押貸款處理流程:


無論是房地產(chǎn)抵押消費貸款,還是房地產(chǎn)抵押經(jīng)營貸款,各貸款機(jī)構(gòu)的辦理流程都是一樣的。


常見的重要步驟如下:


抵押財產(chǎn)價值評估;


銀行面對面簽字,包括基本資質(zhì)面試和貸款合同簽訂、開放儲蓄卡等;


抵押消費貸款可直接抵押房地產(chǎn)下戶,抵押經(jīng)營貸款需要經(jīng)營地點和房地產(chǎn)下戶實勘;


貸款審批;


公證處公證,部分貸款機(jī)構(gòu)抵押消費貸款不需要公證;


房地產(chǎn)登記中心辦理抵押登記;


銀行放貸。