根據(jù)央行公告，自今天起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。其中，首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)。央行公告同時(shí)明確，人民銀行省一級(jí)分支機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“因城施策”原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。
據(jù)了解，各省市已部署了個(gè)人住房貸款利率定價(jià)基準(zhǔn)的轉(zhuǎn)化工作，具體情況將陸續(xù)正式出臺(tái)。北京地區(qū)新的個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)為：首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)+55個(gè)基點(diǎn)(一個(gè)基點(diǎn)等于0.01%)，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+105個(gè)基點(diǎn)。按照央行9月20日公布的五年期LPR4.85%的水平計(jì)算，北京市首套個(gè)人住房貸款利率下限是5.4%，二套是5.9%。此前，北京首套房貸款主流利率為基準(zhǔn)利率4.90%上浮10%，即5.39%；二套房貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮20%，即5.88%。從絕對(duì)數(shù)值看，新規(guī)執(zhí)行后，北京地區(qū)的首套房貸款最低利率上浮0.01%，二套房貸款利率上浮0.02%，改革前后的房貸最低利率水平基本一致，符合市場(chǎng)預(yù)期。
以100萬元25年期的首套房貸為例，采用等額本息的還款方式，之前每月月供6075.36元，新規(guī)執(zhí)行后月供為6081.30元，每月貸款利息增加約6元；若是二套房，之前月供為6369.86元，改革后的月供為6382.02元，每月貸款利息增加約12元。
據(jù)北京青年報(bào)記者了解，北京地區(qū)部分銀行在10月8日前已經(jīng)按新的定價(jià)基準(zhǔn)為客戶定價(jià)了。有知情人士表示，新規(guī)執(zhí)行后的房貸利率水平與北京市當(dāng)前主要中資銀行新發(fā)放的個(gè)人住房貸款利率水平基本一致。這次定價(jià)既實(shí)現(xiàn)了與LPR的對(duì)接，同時(shí)也考慮了北京地區(qū)房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。
市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控強(qiáng)調(diào)分城施策，各地情況不同，在這樣的大背景下，今后各地的市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制會(huì)發(fā)揮非常重要的作用。
對(duì)于未來房貸利率的走勢(shì)，興業(yè)研究宏觀分析師郭于瑋認(rèn)為，短期來看，房貸利率應(yīng)該變化不大，但長(zhǎng)期來看，如果市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期徹底扭轉(zhuǎn)，在房?jī)r(jià)往下走的周期可能會(huì)出現(xiàn)一定松動(dòng)，這個(gè)可能需要比較長(zhǎng)的時(shí)間。她同時(shí)強(qiáng)調(diào)，目前一二線城市與三四線城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)有很大差異，因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控未來也還會(huì)繼續(xù)貫徹下去，不同城市的房貸利率狀況也會(huì)不一樣。
值得注意的是，此次新規(guī)只是針對(duì)10月8日以后新發(fā)放的個(gè)人房貸，不涉及存量房貸。對(duì)于存量房貸，郭于瑋認(rèn)為，如果銀行每一單都要重新定價(jià)，工作量和難度都會(huì)非常大，全面“換錨”可能需要央行出臺(tái)行政性引導(dǎo)。