<body> 臣財(cái)貸款網(wǎng)（https://loan.cngold.org/）12月29日訊，2017房?jī)r(jià)走勢(shì)最新消息：一線難降二線不跌 環(huán)京樓市保平安。這輪嚴(yán)厲調(diào)控在2017年依然會(huì)延續(xù)，由此帶來(lái)的房地產(chǎn)銷售、開(kāi)工等指標(biāo)都會(huì)出現(xiàn)全面下滑。因此，多家研究機(jī)構(gòu)在預(yù)測(cè)報(bào)告中，均提出了“周期論”的觀點(diǎn)，認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)從2017年伊始，已進(jìn)入下行“小周期”。
但對(duì)于市場(chǎng)最為關(guān)注和敏感的房?jī)r(jià)，業(yè)內(nèi)給出的答案卻是非常統(tǒng)一：盡管成交量可能會(huì)大幅萎縮，但房?jī)r(jià)并不存在大跌的基礎(chǔ)！尤其是熱點(diǎn)的一二線城市。
業(yè)內(nèi)分析，有四大推動(dòng)因素支撐熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)在下半年重回上升趨勢(shì)：開(kāi)發(fā)商資金充裕；一線城市與核心二線城市人口吸入能力，樓市短期內(nèi)供應(yīng)缺口難以得到根本解決；高地價(jià)帶來(lái)的成本壓力；政策的舉措較為理性，低利率環(huán)境仍然存在，都將給未來(lái)的房?jī)r(jià)帶來(lái)支撐。
供不應(yīng)求，地價(jià)難抑，一線城市就別指望降價(jià)
在政策全面收緊的市場(chǎng)背景下，全國(guó)樓市開(kāi)始進(jìn)入新一輪的降溫周期。
根據(jù)調(diào)查，從實(shí)際簽約看，受到新政影響的22個(gè)城市，成交量出現(xiàn)了明顯下調(diào)，實(shí)際跌幅達(dá)到了40%左右。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，“2016年11月成交量相比10月繼續(xù)下調(diào)，整體看，本輪市場(chǎng)調(diào)控將導(dǎo)致2016年4季度相比3季度起碼下調(diào)50%。據(jù)此估計(jì)，2017 年全國(guó)商品房銷售面積的同比下降幅度在15%左右?！?/p>
盡管樓市成交量大幅萎縮，但中金公司研究部分析員張宇表示，這并不代表房?jī)r(jià)就此一路下跌。“新房市場(chǎng)2017年開(kāi)年或?qū)⒊霈F(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌態(tài)勢(shì)，但隨后降幅收窄，在下半年至年底，房?jī)r(jià)重拾上升態(tài)勢(shì)，全年表現(xiàn)或?qū)⒃俅纬^(guò)市場(chǎng)預(yù)期?！?/p> 1 2 3 4 5 下一頁(yè) 末頁(yè)
無(wú)數(shù)人寄希望于政策的手能讓房?jī)r(jià)回歸。但安居客房產(chǎn)分析師綜合多方因素分析后指出，對(duì)于當(dāng)前的一線和熱點(diǎn)二線城市，政策的作用更多是延緩而非逆轉(zhuǎn)，“一線房?jī)r(jià)持續(xù)漲”并不算聳人聽(tīng)聞。
限購(gòu)、限貸令的推出，固然限制了大量的需求涌入，但預(yù)售證監(jiān)管加嚴(yán)、房?jī)r(jià)“限漲令”等政策也打擊了不少項(xiàng)目的推案熱情，商品房供應(yīng)少，大多數(shù)城市商品住宅市場(chǎng)仍然處于供不應(yīng)求的局面。
市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，受限購(gòu)政策的影響，2017年新開(kāi)工增速下滑壓力較大。預(yù)計(jì)2017年全年新開(kāi)工面積增速在5%以內(nèi)，新增住宅供應(yīng)減少。而2016年前9月新開(kāi)工累計(jì)同增6.8%，預(yù)計(jì)全年增速在10%左右。2016年前10個(gè)月100大中城市累計(jì)住宅土地成交規(guī)劃建面同降13.1%，核心城市土地供應(yīng)大幅削減，預(yù)計(jì)2017年仍會(huì)控制供應(yīng)。
而據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年12月首周(11月28日-12月4日)北京商品住宅(不含保障房與自住房)共成交1416套，環(huán)比減少10套，成交面積15.52萬(wàn)平方米，環(huán)比增加32%。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，自2016年11月份開(kāi)始，北京商品住宅成交市場(chǎng)已逐漸進(jìn)入深度低迷周期，而受到此輪調(diào)控政策長(zhǎng)期延續(xù)性的影響，12月份成交情況將持續(xù)低迷。不過(guò)從價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，收緊調(diào)控尚未對(duì)價(jià)格走勢(shì)產(chǎn)生絕對(duì)性影響。
以往在遭遇收緊調(diào)控之后，項(xiàng)目較多并且體量較大的開(kāi)發(fā)商為緩解資金壓力，會(huì)率先啟動(dòng)調(diào)價(jià)，帶領(lǐng)市場(chǎng)進(jìn)入降價(jià)周期，但近年來(lái)受到自住房等保障性住房擠占之后的土地市場(chǎng)新特征，使得這一規(guī)律難以再現(xiàn)。
首頁(yè) 上一頁(yè) 1 2 3 4 5 下一頁(yè) 末頁(yè)以2016年出讓土地為例，僅7宗土地包含純商品住宅用地，純商住宅規(guī)劃建筑面積合計(jì)42萬(wàn)平米，項(xiàng)目規(guī)模最大10萬(wàn)平米，最小僅1.6萬(wàn)平米。資金足、土地少成為目前房企所面臨的共同問(wèn)題，而項(xiàng)目少、規(guī)模小則成為未來(lái)新房市場(chǎng)主要特征，受此影響，未來(lái)新房市場(chǎng)價(jià)格將持續(xù)堅(jiān)挺。
而政策雖然志在防范房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，也希望在短時(shí)間里頭見(jiàn)到成效，但高度分化的區(qū)域政策從另一個(gè)角度說(shuō)明政策無(wú)意“矯枉過(guò)正”。一松一緊，頻繁轉(zhuǎn)向的政策有損威信，房?jī)r(jià)大幅下降也不是政策調(diào)控的目標(biāo)。
此外，在工作機(jī)遇、教育醫(yī)療等軟環(huán)境的吸引下，原有的三四線城市持續(xù)地向一二線城市輸入人口、財(cái)富。而隨著房?jī)r(jià)及物價(jià)的提高，其收入難以支撐生活的人士逐漸流出，正是這樣的人口的流動(dòng)，最終促成“熱點(diǎn)大城市”、“超級(jí)大城市”。
從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，超級(jí)城市形成過(guò)程中是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲、非精英人群逐漸流失的過(guò)程。比如韓國(guó)人口5200多萬(wàn)人，其中僅首都首爾及周邊仁川市和京畿道人口就近2300萬(wàn)人，占韓國(guó)總?cè)丝诘?5%。當(dāng)不斷有人口涌入，住房成了最大需求，難堪房?jī)r(jià)的人群逐漸流失。據(jù)韓國(guó)統(tǒng)計(jì)廳發(fā)布的“2015韓國(guó)移動(dòng)人口統(tǒng)計(jì)”顯示，2015年首爾凈流出人口中，61.8%與住房有關(guān)。人口流失之下，房?jī)r(jià)非但未降反而繼續(xù)高漲，據(jù)韓國(guó)KB國(guó)民銀行統(tǒng)計(jì)，目前首爾市平均房?jī)r(jià)為1860萬(wàn)韓元/坪(約合3.3萬(wàn)元人民幣/平方米)，而仁川的房?jī)r(jià)僅為841萬(wàn)韓元/坪，不到首爾房?jī)r(jià)的一半。
在我國(guó)國(guó)內(nèi)，北京、上海是公認(rèn)的“超級(jí)大城市”。
首頁(yè) 上一頁(yè) 1 2 3 4 5 下一頁(yè) 末頁(yè)盡管北京市今年以來(lái)加大人口調(diào)控力度，上半年全市常住人口同比減少了18萬(wàn)，城六區(qū)常住人口出現(xiàn)由增到減的拐點(diǎn)，但人口總量依然達(dá)到2182.1萬(wàn)人，超出年終2177萬(wàn)人的調(diào)控目標(biāo)。每年不斷有新的帶有更多財(cái)富的精英群體進(jìn)入北京、上海，每年也將不斷有難以適應(yīng)“北上”而離開(kāi)的人群，幾經(jīng)轉(zhuǎn)換，必然帶動(dòng)房?jī)r(jià)緩步上行。
而超級(jí)大城市的巨量人口流入也帶來(lái)了對(duì)住房的需求，造成需求大房?jī)r(jià)高。因此，京滬等主要城市實(shí)際供應(yīng)量都在下降，而人流集中度還在提高。盡管這些城市的樓市或?qū)⒁蛘咧芷谶M(jìn)入調(diào)整期，期間房?jī)r(jià)或會(huì)有所波動(dòng)，但是房?jī)r(jià)整體行情將會(huì)長(zhǎng)期看好，2017年房?jī)r(jià)會(huì)漲得更高。
要知道，面粉也已經(jīng)不多了
地價(jià)不降，房?jī)r(jià)難抑。
想知道未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)，當(dāng)下的土地價(jià)格應(yīng)該是最直觀的反映，熱點(diǎn)城市“地王”頻出就很說(shuō)明問(wèn)題。房企拿地成本提高?！案叩貎r(jià)、搶地潮”則可以概括2016年的土地市場(chǎng)。
作為樓市的供應(yīng)端，高地價(jià)無(wú)疑是高房?jī)r(jià)的另一個(gè)“罪魁禍?zhǔn)住?。?shù)據(jù)顯示，今年1-9月全國(guó)300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率49%，較去年同期上升35個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅類用地平均溢價(jià)率63%，較去年同期上升45個(gè)百分點(diǎn)。最新數(shù)據(jù)顯示：前11月40大房企拿地平均成本超6千同比2015年增幅高達(dá)50%。
有超過(guò)50%的土地成本普遍增加，這意味著未來(lái)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期會(huì)更加強(qiáng)烈。根據(jù)數(shù)據(jù)整理，共有20家發(fā)債房企今年合計(jì)在14個(gè)城市拿地過(guò)48宗單價(jià)或總價(jià)排行在市場(chǎng)前100的高價(jià)土地。48塊土地的產(chǎn)出城市中，一線城市貢獻(xiàn)13宗，平均溢價(jià)率達(dá)77.6%，二線城市貢獻(xiàn)33宗平均溢價(jià)率達(dá)114.1%，三線城市貢獻(xiàn)2宗平均溢價(jià)率達(dá)308.9%。
首頁(yè) 上一頁(yè) 2 3 4 5 6 下一頁(yè) 末頁(yè)對(duì)于城市而言，土地資源是固定的，在住宅庫(kù)存有限的情況下，爭(zhēng)奪有限的住房資源也將是房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力。
2014年北京純商住宅用地的成交規(guī)劃建面僅200萬(wàn)平方米，造成2015年預(yù)售面積銳減至604.65萬(wàn)平方米，而2015年僅成交300萬(wàn)平方米純商住宅用地，依然保持低位，造成2016年新增預(yù)售面積尚不足400萬(wàn)平方米。亞豪機(jī)構(gòu)對(duì)此預(yù)測(cè)，“預(yù)計(jì)明年形勢(shì)更加嚴(yán)峻，今年僅出讓42萬(wàn)平方米可售純商住宅，將直接導(dǎo)致明年住宅預(yù)售量的進(jìn)一步重挫。”
住宅供應(yīng)無(wú)以為繼的大背景疊加再次收緊的市場(chǎng)調(diào)控，使得近期純商住宅預(yù)售量深度觸底，郭毅認(rèn)為。此外，近期北京出讓的4宗土地當(dāng)中住宅部分均出現(xiàn)100%自持的結(jié)果，未來(lái)可售住宅持續(xù)減少的局面仍將加劇，房企惜售之余，未來(lái)北京純商住宅市場(chǎng)供需盡管雙雙持續(xù)走低，但依然會(huì)保持著供不應(yīng)求的市場(chǎng)格局，受此影響，純商住宅的市場(chǎng)價(jià)格也將繼續(xù)堅(jiān)挺。
從上圖的純商住宅預(yù)售年度走勢(shì)當(dāng)中可以看出，2010年之前北京純商住宅年度預(yù)售面積基本維持在1000萬(wàn)平方米以上，雖然自2010年開(kāi)始出現(xiàn)逐年遞減的趨勢(shì)，直到2015年純商住宅預(yù)售面積開(kāi)始進(jìn)入波谷，其根本原因在于土地供應(yīng)的萎縮。
出于對(duì)利潤(rùn)率的保護(hù)，很多房企甚至不惜以較高的溢價(jià)率在一線城市和核心二線城市拿地。2017年一線城市和一些熱點(diǎn)二線核心城市吸引力不減，供地目標(biāo)依然不高，優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)量仍然不足。這勢(shì)必將引發(fā)房企高價(jià)拿地。
“四小龍”等熱點(diǎn)二線退燒，但房?jī)r(jià)維穩(wěn)
首頁(yè) 上一頁(yè) 3 4 5 6 7 下一頁(yè) 末頁(yè)隨著《意見(jiàn)》的發(fā)出，“以房控人”手段或會(huì)進(jìn)一步延伸至環(huán)京城市。意見(jiàn)中明確要求“嚴(yán)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)管控，嚴(yán)控人口規(guī)?！?，在這份國(guó)家七部委發(fā)出的意見(jiàn)中，著重提出京冀交界地區(qū)嚴(yán)控人口，風(fēng)向明顯。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，隨著調(diào)控政策影響的進(jìn)一步發(fā)酵，環(huán)京樓市會(huì)出現(xiàn)比較顯著的下調(diào)，“從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，環(huán)北京區(qū)域里還得需要一定幅度的降溫，在相對(duì)合理的供需平衡的基礎(chǔ)之上，可能會(huì)形成一個(gè)很好的價(jià)格平臺(tái)。安居客房產(chǎn)分析師則表示，受新政的影響，住宅開(kāi)發(fā)卻受到控制，本來(lái)就以呈上漲態(tài)勢(shì)的環(huán)京樓市，在旺盛的需求之下，或形成供小于求的局面，會(huì)在未來(lái)給環(huán)京圈樓市帶來(lái)更大的房?jī)r(jià)上行壓力。
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