<body> 臣財(cái)貸款網(wǎng)（https://loan.cngold.org/）12月28日訊，2017房?jī)r(jià)走勢(shì)最新消息：2017年上海樓市會(huì)回調(diào)多少。臨近年末，大家都在作總結(jié)，回顧過(guò)往，展望將來(lái)。對(duì)于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的總結(jié)分析文章，各個(gè)媒體也早已鋪天蓋地，離不開(kāi)那幾個(gè)關(guān)鍵詞――“調(diào)控”、“地王”、“盤(pán)整”。目前比較一致的結(jié)論，在11.28新政之后，信貸極度收緊，新房預(yù)售價(jià)格管控嚴(yán)厲，市場(chǎng)正式步入調(diào)整期。
在這個(gè)背景之下，很多人都在問(wèn)，明年的市場(chǎng)你怎么看？如果上海（樓盤(pán)）住宅市場(chǎng)將面臨調(diào)整，那么會(huì)調(diào)整多少呢？
看到今天的主標(biāo)題，很多吃瓜群眾不禁疑惑，巍立不是一直號(hào)稱屬于理性看多派嗎，怎么也承認(rèn)明年樓市要跌？
別急，慢慢往下讀完，你自然會(huì)懂。
目前的政策已是高壓極限
對(duì)于3.25滬九條、11.28新政，不用巍立再來(lái)逐一解讀了，有關(guān)部門(mén)主要還是為了響應(yīng)中央防止資產(chǎn)泡沫、遏制過(guò)多資金流入樓市的基調(diào)來(lái)調(diào)控上海市場(chǎng)。目前從解決規(guī)避限貸政策、嚴(yán)格叫停首付貸融資、提高首付比例等等措施已經(jīng)是將購(gòu)房信貸政策提到歷史最嚴(yán)水平。有過(guò)貸款記錄即視為二套，雖然購(gòu)買(mǎi)普通住宅能貸款5成，但事實(shí)上，市場(chǎng)上成交的已經(jīng)絕大部分屬于非普通住宅。
首付7成購(gòu)房，這幾乎是全世界最嚴(yán)厲的購(gòu)房貸款政策了。
2016年12月，全市一手住宅成交均價(jià)為44000元/平方米，按照購(gòu)買(mǎi)一套主流房型100平方米計(jì)算，購(gòu)房預(yù)算需要從132萬(wàn)提高到308萬(wàn)，瞬間需要多支付176萬(wàn)元，相當(dāng)于上海平均工資年收入的23倍。這還是理論數(shù)據(jù)，實(shí)際對(duì)于改善人群來(lái)說(shuō)，需要拿出的更多的自有資金。本月新開(kāi)的住宅項(xiàng)目，面臨的購(gòu)房客戶流失，主要就是倒在“二套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上，而且接力貸已經(jīng)在各銀行叫停。
1 2 3 4 5 下一頁(yè) 末頁(yè)和身邊很多潛在購(gòu)房朋友作了交流，面對(duì)這樣的新政，改善客戶表示很受傷，超自凈剛需客戶表示依舊買(mǎi)不起。一部分朋友選擇了觀望，因?yàn)橹辽佼?dāng)前售樓處已經(jīng)很少有搶房的人群，各區(qū)房產(chǎn)交易中心也不再人頭攢動(dòng)；還有一部分堅(jiān)定出手的朋友，毅然會(huì)選擇全款買(mǎi)房，不再貸款，當(dāng)然這樣的“土豪”，畢竟只是少數(shù)。
這樣的調(diào)控措施，自然防范了高杠桿的金融風(fēng)險(xiǎn)，問(wèn)題是面對(duì)市場(chǎng)的超剛性入市需求，大量資金會(huì)沉淀其中，而原先是銀行超優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的房貸金額會(huì)大幅下降，巍立預(yù)計(jì)明年上半年會(huì)出現(xiàn)較大業(yè)績(jī)衰退的未必是房企，而是在本輪快速上揚(yáng)行情中迅速做大資產(chǎn)包的各大銀行。
對(duì)于中央層面的信貸政策放松，巍立持偏悲觀預(yù)判，小伙伴們也不用幻想在2017年會(huì)有任何實(shí)質(zhì)性放水動(dòng)作了。因?yàn)槊缆?lián)儲(chǔ)已經(jīng)正式加息，而歐洲、日本也相繼結(jié)束貨幣寬松政策，過(guò)去兩年的貨幣外部環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了變化。
沒(méi)有在11.28新政前購(gòu)房的朋友們，對(duì)不起，你將持續(xù)面對(duì)購(gòu)房的高準(zhǔn)入門(mén)檻，除非你手上持有足夠的現(xiàn)金，或者你的二手舊房能在低迷期中順利出手，否則你即使面對(duì)優(yōu)惠價(jià)格也有心無(wú)力。
目前“被二套”的購(gòu)房者大概占到市場(chǎng)40%的比例，而隨著二手房交易的繼續(xù)萎靡，市場(chǎng)觀望情緒加重，后續(xù)的延緩買(mǎi)房的比例會(huì)更加加大。同時(shí)對(duì)于這部分客戶來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)下跌不是購(gòu)買(mǎi)動(dòng)因，因?yàn)橄碌?，他們本身?gòu)買(mǎi)力也會(huì)下降，其原有的房產(chǎn)出售價(jià)降低了。
首頁(yè) 上一頁(yè) 1 2 3 4 5 下一頁(yè) 末頁(yè)但對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，巍立真不看好按照當(dāng)前的貸款政策，會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行超過(guò)半年以上。
緊到無(wú)法再緊的政策，在執(zhí)行一段時(shí)間后，往往還是會(huì)松弛一下。
對(duì)于購(gòu)買(mǎi)能力的限制會(huì)貫穿2017全年，而執(zhí)行層面的放松會(huì)從明年下半年開(kāi)始從其他各個(gè)渠道滲透。
市場(chǎng)面對(duì)調(diào)控高壓的歷史回顧
市場(chǎng)面對(duì)多年的調(diào)控，確實(shí)產(chǎn)生了耐藥性。
3.25新政后，巍立也參加了多場(chǎng)業(yè)內(nèi)討論會(huì)議，對(duì)于后市發(fā)展大家各執(zhí)一詞，其中有言論就稱上海市場(chǎng)好比打不死的小強(qiáng)，在多年的宏觀調(diào)控中越挫越勇。確實(shí)，我們看一下這10年的樓市成交發(fā)展軌跡，在遭遇金融危機(jī)的2008年，在限購(gòu)、房產(chǎn)稅重拳出擊的2011年，包括我們還記憶猶新的2014年，市場(chǎng)的成交量雖然同比上年大幅下挫，但是價(jià)格依然保持堅(jiān)挺。
不過(guò)，各位小伙伴注意，堅(jiān)挺的是年度均價(jià)，并不是單月成交均價(jià)，在面對(duì)全球金融海嘯危機(jī)的2008年，上海樓市的月成交價(jià)格下跌了10個(gè)月，從2008年的5月一直盤(pán)整到2009年的3月，而最近一次的月度房?jī)r(jià)調(diào)整則幾乎維持了一年半左右，從2011年3月一直到2012年9月。
上海近10年商品住宅成交走勢(shì)（點(diǎn)擊圖片查看原圖）
過(guò)去的2015和2016年全市一手住宅總成交接近2800萬(wàn)方，相當(dāng)多的需求已經(jīng)提前釋放，目前的信貸政策嚴(yán)于2010和2014年的調(diào)控周期，而潛在需求也處于歷史高位，所以巍立推測(cè)，11.28新政頒布前的當(dāng)月成交均價(jià)即是后續(xù)一整年的最高成交均價(jià)，價(jià)格回落的周期將維持在10個(gè)月至15個(gè)月之間。即從時(shí)間點(diǎn)上判斷，2017年的9月―11月，會(huì)出現(xiàn)全市住宅成交的月度房?jī)r(jià)低點(diǎn)。
首頁(yè) 上一頁(yè) 1 2 3 4 5 下一頁(yè) 末頁(yè)那么這個(gè)低點(diǎn)可能會(huì)“跌”到多少呢？（注意：低點(diǎn)是指住宅月度成交均價(jià)的變化，非全年價(jià)格漲跌，也非單個(gè)樓盤(pán)漲跌）
價(jià)格回調(diào)的底線在哪里？
2016年全年的成交均價(jià)為39115元/平方米，環(huán)比去年上漲25%，而2017年的年度均價(jià)將不會(huì)低于這個(gè)價(jià)格，甚至可能出現(xiàn)微漲。因?yàn)橛捎?6年10月份之后的行政干預(yù)，大量的中高價(jià)項(xiàng)目被延遲開(kāi)盤(pán)，或者無(wú)法開(kāi)盤(pán)，這些項(xiàng)目將不得不轉(zhuǎn)為明年上半年入市，開(kāi)盤(pán)后對(duì)于均價(jià)拉升有很大干擾。
從成交量比重來(lái)看，2017年的三、四季度會(huì)優(yōu)于上半年，所謂的明年上半年出現(xiàn)有價(jià)無(wú)量，而下半年則有量無(wú)價(jià)。無(wú)法出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的狀況。而之前巍立指出，2016年的11月成交均價(jià)為短期高點(diǎn)，房?jī)r(jià)為45154元/平米，后續(xù)開(kāi)始一路盤(pán)整，雖然每月相比前后會(huì)有價(jià)格起伏，但已經(jīng)很難超出這個(gè)單價(jià)。而且市場(chǎng)的調(diào)整會(huì)把之前漲得過(guò)快的區(qū)域和板塊實(shí)現(xiàn)價(jià)格回落，回調(diào)到之前6個(gè)月的市場(chǎng)水準(zhǔn)。再參照2017年全年均價(jià)依然會(huì)高于2016年度均價(jià)，則出現(xiàn)月度低點(diǎn)的均價(jià)范圍為37500―38400元之間，即月度均價(jià)會(huì)最大回落17%。
但千萬(wàn)記住，月度成交均價(jià)不等于你計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)的樓盤(pán)房?jī)r(jià)，同一板塊、同一小區(qū)不會(huì)出現(xiàn)這么大的價(jià)格調(diào)整。然而在市場(chǎng)的情緒推動(dòng)和房企出貨完成指標(biāo)的壓力之下，相同項(xiàng)目的價(jià)格調(diào)整幅度相對(duì)于高點(diǎn)也會(huì)有10%以內(nèi)的空間。其實(shí)當(dāng)前能夠批到預(yù)售證的項(xiàng)目，不少價(jià)格已經(jīng)離房企心理價(jià)位相差了不止10%，當(dāng)然所謂的“房?jī)r(jià)”永遠(yuǎn)是市場(chǎng)成交說(shuō)了算。
房企想賣(mài)多少，和二手房東想掛多少一樣，并沒(méi)有太大意義，一切要看市場(chǎng)。
首頁(yè) 上一頁(yè) 1 2 3 4 5 下一頁(yè) 末頁(yè)我們研究?jī)r(jià)格漲跌，也不會(huì)去看那些無(wú)意義的水分，就好比調(diào)控之前，所有人都告訴周浦要賣(mài)8萬(wàn)、新江灣賣(mài)12萬(wàn)、新靜安要賣(mài)20萬(wàn)，那么現(xiàn)在呢？
讀到這里，大家又要問(wèn)了，那么王老師，你還是看空了？
非也，非也。
上文分析的是明年市場(chǎng)調(diào)整的判斷，并非對(duì)于后市一蹶不振的悲觀，而且對(duì)于每一個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，由于位置差異、產(chǎn)品差異、裝修差異等因素，本身就會(huì)有不止10%的價(jià)格差別，明年購(gòu)房者會(huì)買(mǎi)到一個(gè)相對(duì)低的價(jià)格，但未必是一個(gè)相對(duì)好的產(chǎn)品。而且巍立一直論定，全年均價(jià)不會(huì)出現(xiàn)回落，而房地產(chǎn)交易對(duì)于絕大部分普通人來(lái)說(shuō)，是一個(gè)長(zhǎng)周期，持有時(shí)間會(huì)在3―8年，從未來(lái)幾年的市場(chǎng)發(fā)展情況分析，單月環(huán)比的價(jià)格漲跌不影響長(zhǎng)期持有上海住宅的保值收益。
在16年末入手的朋友們不必?fù)?dān)心高位站崗，而遲遲沒(méi)有入手的朋友們，現(xiàn)在政策之手、信貸之手在幫你按住魔都房?jī)r(jià)這頭猛獸，你還要猶豫多久呢？
那些有房票、有貸票的小伙伴們，你們明白在2017年應(yīng)該怎么做了吧。
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