5月，居民中長(zhǎng)期貸款同比少增3379億元，當(dāng)月30個(gè)大中城市商品房成交面積同比腰斬，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖態(tài)勢(shì)似乎仍不明顯。

有分析師預(yù)測(cè)，考慮到信貸需求修復(fù)較慢，5年期以上LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）仍有下調(diào)可能，預(yù)計(jì)空間15BP。疊加疫情緩解、因城施策效果進(jìn)一步傳導(dǎo)，6月信貸增量有希望進(jìn)一步改善。但商品房銷售額和居民信貸正式回暖，可能還要再等兩個(gè)月。

購(gòu)房者“蠢蠢欲動(dòng)”

“現(xiàn)在房貸利率很便宜了，首套房最低能到4.25%，而且房?jī)r(jià)也下來了，肯定心動(dòng)啊?！眮碜阅橙€城市的張強(qiáng)（化名）想換房很久了，最近房貸利率一路下調(diào)讓他心動(dòng)不已。此前，他所在的城市放松了限售、限購(gòu)政策，他只要賣掉現(xiàn)在兩室一廳的房子，再次購(gòu)買即可享受首套房的貸款政策。

從5月成交來看，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，30個(gè)監(jiān)測(cè)城市預(yù)計(jì)成交面積為1318萬平方米，環(huán)比上升4%，但同比仍下降59%。百?gòu)?qiáng)房企5月單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)5.6%，同比下滑59.4%。雖然環(huán)比已有回暖趨勢(shì)，同比降幅也沒有明顯擴(kuò)大，但壓力依然不小。

在此背景下，支持剛需的同時(shí)，不少地方二季度以來“雙管齊下”，重點(diǎn)通過因城施策吸引張強(qiáng)這樣的改善型住房需求。中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年以來已有超過150個(gè)城市發(fā)布了房地產(chǎn)調(diào)控政策，創(chuàng)下歷史紀(jì)錄，其中僅5月就有超過100個(gè)城市發(fā)布110多條穩(wěn)樓市新政。

不過一個(gè)明顯的變化是，在三四線城市經(jīng)歷了一輪大范圍放松之后，熱門二線城市近期逐漸成為調(diào)控主力。但相比三四線城市主要矛盾在于新建住房的去庫(kù)存壓力，熱門二線城市更傾向于活躍二手房市場(chǎng)，一方面將多孩家庭等作為定向放松的主要對(duì)象，刺激改善型需求；另一方面平衡“房住不炒”，開辟遠(yuǎn)城區(qū)購(gòu)房需求，佛山、青島以及成都等外圍區(qū)域去化率較低的城市都出臺(tái)了新政。

盡管一線城市給樓市松綁的動(dòng)作很少，但遠(yuǎn)郊甚至周圍城市也是不錯(cuò)的選擇。比如“北漂”多年的李衛(wèi)（化名），最近了解到環(huán)京樓市政策松綁之后，考慮入手一套河北燕郊的房子。

作為不少北京外地通勤人的選擇，燕郊樓市2017年之后因?yàn)橄拶?gòu)等政策不斷降溫，目前不少熱門小區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)較高點(diǎn)腰斬，比如李衛(wèi)看上的首爾甜城均價(jià)已經(jīng)從當(dāng)年接近4萬元/平方米降到1.5萬～1.8萬元/平方米左右。

信貸乏力背后還有擔(dān)憂

但這些需求很大一部分還沒有落地。央行公布的5月信貸數(shù)據(jù)顯示，反映居民購(gòu)房需求的中長(zhǎng)期貸款增加1047億元，雖然較4月份有所好轉(zhuǎn)，但仍同比少增3379億元。這也意味著，今年以來居民中長(zhǎng)期貸款單月新增額同比繼續(xù)下滑，其中2月和4月甚至出現(xiàn)了罕見的負(fù)增長(zhǎng)。

這其實(shí)與5月的住房成交量較為一致。有券商分析，房貸數(shù)據(jù)一般相對(duì)地產(chǎn)銷售有一定滯后性，目前房地產(chǎn)景氣度仍然處于相對(duì)低迷的階段。

銷售回暖既是行業(yè)信心恢復(fù)的結(jié)果，也是前提條件。那么問題出在哪里？居民購(gòu)房信心什么時(shí)候可以恢復(fù)？

但當(dāng)前不同城市的矛盾各有不同。就在張強(qiáng)所在城市二手房開始逐漸回暖的時(shí)候，不少二線城市甚至一線城市的新房市場(chǎng)卻比二手房市場(chǎng)火爆，甚至已經(jīng)有開發(fā)商將此前首付6個(gè)月交齊的條件縮短至15天，相應(yīng)折扣也取消了，但其中分化也較為明顯。

國(guó)金證券地產(chǎn)分析師杜昊旻認(rèn)為，參考2014~2016年的寬松調(diào)控周期，政策落地后市場(chǎng)銷售需要一定恢復(fù)時(shí)間，預(yù)計(jì)8月全國(guó)商品房銷售額單月同比或?qū)⑥D(zhuǎn)正。據(jù)國(guó)金證券監(jiān)測(cè)，6月4日～10日40個(gè)重點(diǎn)城市商品房成交合計(jì)407萬平方米，周環(huán)比下降7%、同比下降46%，其中一線城市、三四線城市明顯改善，二線城市環(huán)比回落；二手房市場(chǎng)上，17個(gè)重點(diǎn)城市普遍增長(zhǎng)。

對(duì)于信貸需求，浙商證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李超認(rèn)為，預(yù)計(jì)隨著各項(xiàng)寬信用工具落地、疫情形勢(shì)向好，實(shí)體信貸需求進(jìn)一步回暖，6月信貸增量大概率較5月進(jìn)一步改善。但居民住房貸款修復(fù)速度相對(duì)較慢，預(yù)計(jì)5年LPR后續(xù)仍存在降低15BP的可能性。