今年的樓市，從來(lái)沒(méi)有“消停”過(guò)。
在年初，一片蕭條氣氛，開(kāi)發(fā)商不敢拿地，土地市場(chǎng)四處流拍，全國(guó)樓盤(pán)平均去化率甚至跌破了20%，廣州、深圳等地傳出高杠桿投機(jī)客爆倉(cāng)的消息，多個(gè)熱點(diǎn)城市出現(xiàn)了降價(jià)促銷(xiāo)。
到了3-5月份，又出現(xiàn)了“所謂”的小陽(yáng)春，房貸利率下降、房企融資環(huán)境寬松，地王隨之產(chǎn)生，蘇州、南京、寧波、重慶、沈陽(yáng)、鄭州，各大熱點(diǎn)城市，都成了開(kāi)發(fā)商集中競(jìng)爭(zhēng)的區(qū)域，尤其是那些房?jī)r(jià)倒掛明顯的城市，購(gòu)房者蜂擁而至，開(kāi)盤(pán)即清盤(pán)的現(xiàn)象不在少數(shù)。
轉(zhuǎn)折點(diǎn)在7月份，用融創(chuàng)老板孫宏斌的話來(lái)說(shuō)，“房地產(chǎn)金融的收緊力度史無(wú)前例”，房貸利率重回高位，房企融資規(guī)模大幅下降，9月份環(huán)比一度大降50%以上，直到“金九銀十”才略有改觀。
為什么今年的樓市一再出現(xiàn)“轉(zhuǎn)折”？原因有二。
第一，調(diào)控的“容忍度”在變高。
什么叫“容忍度”？
原來(lái)的調(diào)控，有點(diǎn)“投鼠忌器”的意思，畢竟房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的上下游行業(yè)太多，上到建材施工，下到家具家電，限購(gòu)、限貸、限售等措施一旦收緊，諸多行業(yè)跟著走弱，又不得不再次寬松。
因此，一直以來(lái)，有一種說(shuō)法叫“三年收緊，兩年放松”。
不過(guò)，今年調(diào)控的決心明顯更“堅(jiān)定”，寧可忍受一時(shí)的陣痛，也要遏制住房地產(chǎn)里的投機(jī)情緒，各地發(fā)布的房地產(chǎn)政策次數(shù)和頻率，均創(chuàng)出了歷史記錄，對(duì)房貸利率、房企融資的限制，也與往年大相徑庭。
第二，作為一個(gè)高杠桿行業(yè)，房地產(chǎn)很容易“風(fēng)吹草動(dòng)”。
之所以出現(xiàn)頻繁的波動(dòng)，原因在于房地產(chǎn)對(duì)資金渠道的要求非常高，只要錢(qián)沒(méi)有流入樓市中，立馬就能表現(xiàn)出來(lái)。
有兩個(gè)數(shù)據(jù)可供參考。
2016-2019年9月末，房地產(chǎn)行業(yè)通過(guò)ABS獲得的融資規(guī)模分別為0.34萬(wàn)億、0.54萬(wàn)億、1.1萬(wàn)億和1.26萬(wàn)億，同期，通過(guò)銀行貸款獲得的融資規(guī)模分別為29萬(wàn)億、36萬(wàn)億、42萬(wàn)億和47萬(wàn)億。
這么大的體量和資金，被“掐住”之后，樓市能有起色才怪。
當(dāng)然，目前樓市的問(wèn)題，絕不僅僅出在融資上，比如庫(kù)存增長(zhǎng)。
易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的2019年三季度上市房企存貨研究報(bào)告顯示，在三季度受監(jiān)測(cè)的20家房企中，存貨去化周期為13.6個(gè)月，環(huán)比增長(zhǎng)4.6%，同比增長(zhǎng)8.7%，延續(xù)了去化周期上行趨勢(shì)。
這20家規(guī)模房企的庫(kù)存，已經(jīng)接近3萬(wàn)億元了。
3萬(wàn)億這個(gè)數(shù)字，對(duì)比每年15萬(wàn)億的成交額，看起來(lái)似乎并不多，但是，這些沒(méi)賣(mài)出去的房子，是自2016年以來(lái)，首次出現(xiàn)連續(xù)增多的趨勢(shì)。
哪里的庫(kù)存最多？
目前來(lái)看，待售面積極低、庫(kù)存告急（庫(kù)存銷(xiāo)售比低于0.3）的城市高度集中在京津冀、長(zhǎng)三角和粵港澳區(qū)域，目前壓力較大的城市高度集中在東北三省，據(jù)統(tǒng)計(jì)，東北24個(gè)地級(jí)城市中，有一多半城市庫(kù)銷(xiāo)比超過(guò)1。