6月28日，第三期“思想光華媒體沙龍”在上海大學(xué)舉行，會議還發(fā)布了中國房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)白皮書。

據(jù)了解，不動產(chǎn)證劵化是把流動性較低、非證劵形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證劵資產(chǎn)的金融交易過程。白皮書指出，不動產(chǎn)投資信托基金（以下簡稱REITs）是實現(xiàn)不動產(chǎn)證券化的重要手段，是一種通過發(fā)行收益憑證匯集多數(shù)投資者的資金，交由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益，按比例分配給投資者的一種信托基金。

REITs于1960年發(fā)源于美國。根據(jù)投資對象的不同，REITs可以分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種類型，迄今在美國合計已有近萬億美元的規(guī)模。

目前，我國還沒有建立起明確的REITs制度，但國內(nèi)的監(jiān)管部門和各市場主體在房地產(chǎn)證券化方面的探索卻一直沒有停止過，并在現(xiàn)有金融監(jiān)管法律框架下推出了一批在功能上與海外成熟市場REITs產(chǎn)品具有一定相似性的“類REITs”產(chǎn)品。

經(jīng)過監(jiān)管部門前期扎實有效的推動以及發(fā)行人、投資機構(gòu)的積極探索，目前國內(nèi)推出公募REITs試點的法律框架、監(jiān)管環(huán)境、市場準備等條件已基本成熟。報告認為，應(yīng)盡快推出相關(guān)法律法規(guī)以及業(yè)務(wù)指引，正式啟動并大力推進我國不動產(chǎn)投資信托基金公募試點。

上海大學(xué)光華管理學(xué)院院長劉俏表示，我國今年年底或明年就可能推出REITs，按照準REITs的定義，上市公司必須將90%的收益分給投資者。

在會議上，光華管理學(xué)院副院長金李說道：“我對財富定義非常簡單，就是對未來購買力和消費能力的儲存。而好的財富管理工具包括銀行存款、股票、債券、信托、P2P等等。”

他表示，從財富管理的角度看，房地產(chǎn)是中國目前最重要的財富儲值工具之一。我們需要制定政策法規(guī)，把它納入到財富管理規(guī)劃和監(jiān)管中。不宜提倡將過多的社會總財富投入到投資性房地產(chǎn)，但是建議每個家庭酌情合理的配置。

“應(yīng)該為投資性房地產(chǎn)正名，歡迎它加入到資產(chǎn)管理的大類資產(chǎn)行列中，這樣才能夠更好的使用它做好財富配置，為中國家庭提供豐厚合理的回報?！苯鹄钫f道。

上海大學(xué)光華管理學(xué)院金融系教授張崢認為，REITs本質(zhì)上的概念就是成熟不動產(chǎn)物業(yè)的證券化，狹義上并不是一個增量融資的概念，更多是盤活存量融資或者是存量證券化的概念。

他說道：“大資管時代，資產(chǎn)管理市場總規(guī)模達到約126萬億元人民幣，其中，銀行理財29萬億，信托19萬億，公募基金9萬億，而私募基金管理人，包括券商、資管、資金子專戶、公募基金專戶等約52萬億，保險資管17萬億，這是大概的結(jié)構(gòu)。當(dāng)然這里面有很多重復(fù)計算、嵌套、通道業(yè)務(wù)?！?/p>

他指出，資管規(guī)模上升很快，問題也很多，一方面表現(xiàn)在各個資管機構(gòu)，由于低水平競爭，產(chǎn)品的同質(zhì)化嚴重。另一方面是基礎(chǔ)產(chǎn)品的投資范圍相對狹窄。

在張崢看來，REITs之所以到現(xiàn)在還沒有推出，主要存在以下幾個問題：一是缺乏對REITs的正確認識，很多人把REITs當(dāng)成高杠桿的工具。二是缺乏REITs的法律定位和法律框架。三是現(xiàn)有稅收環(huán)境約束REITs的發(fā)展。這是目前認識的問題。四是REITs市場的基本條件不成熟。

中聯(lián)國新投資基金管理有限公司總裁何亮宇從實際操作層面提出8點關(guān)于公募REITs的重要構(gòu)想：

一是公募REITs應(yīng)充分體現(xiàn)權(quán)益型產(chǎn)品屬性。二是REITs更多是要以資產(chǎn)經(jīng)營和資產(chǎn)價值為依托，而不要更多主體擔(dān)保、補貼，當(dāng)然可以適當(dāng)?shù)模遣灰诉^多，真正體現(xiàn)以資產(chǎn)為核心的特性。

三是發(fā)行應(yīng)采用詢價發(fā)行模式。

三是采用集合競價交易平臺，真正把流動性搭起來。

五是要設(shè)置一個增發(fā)擴募機制。六是合理控制杠桿比例，美國是60%，香港和新加坡是45%，中國應(yīng)盡量參考亞洲的水平，40%左右。

七是制度建設(shè)信息披露、強化原始權(quán)益人與投資人利益綁定。八是關(guān)于管理人的一些措施。（華夏時報）