此前，受監(jiān)管政策影響，涉房信貸增速放緩，而近期多家銀行房貸額度釋放、放款提速，房貸松動信號明顯

《中國科技投資》龍秋月

2020年底，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱《通知》），將銀行業(yè)金融機構(gòu)分為五檔，并對各檔銀行房貸占比提出上限要求，自2021年1月1日起實施。在監(jiān)管政策的影響下，銀行主動壓降調(diào)整房地產(chǎn)貸款占比已有所成效，包括房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額在內(nèi)的多項指標(biāo)的增速均出現(xiàn)回落。

按揭房貸審批有所松動

去年三季度，為抑制過熱的房產(chǎn)交易，上海、廣州多地調(diào)整房貸利率。2021年7月，上海宣布上調(diào)房貸利率，調(diào)整后的首、二套房房貸利率分別為5%、5.7%。截至2021年8月，廣州房貸利率年內(nèi)出現(xiàn)五次提價，大部分銀行首、二套房房貸利率分別在5.85%、6.05%以上。截至2021年9月末，北京房貸利率一直保持平穩(wěn)，仍執(zhí)行首套房利率LPR+55bp、二套房利率LPR+105bp的標(biāo)準(zhǔn)，即首、二套房房貸利率分別為5.2%、5.7%。

2021年9月29日，央行與銀保監(jiān)會聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會，召集全國24家主要銀行負(fù)責(zé)人參加會議，會議強調(diào)，金融部門要圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，持續(xù)落實好房地產(chǎn)長效機制。

在國家嚴(yán)監(jiān)管下，房地產(chǎn)行業(yè)遇冷，為緩解該情況，2021年10月，監(jiān)管部門公開表示，引導(dǎo)金融機構(gòu)滿足房企和個人購房者的合理信貸需求；2021年12月，銀保監(jiān)會又強調(diào)，現(xiàn)階段要根據(jù)各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)和市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

根據(jù)貝殼研究院報告顯示，2021年10月，其監(jiān)測的90城主流首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，均較上月下調(diào)1個基點，系該機構(gòu)年內(nèi)監(jiān)測房貸利率首次出現(xiàn)環(huán)比下降的情況。貝殼研究院首席市場分析師許小樂曾公開表示，這間接表明居民購房的信貸環(huán)境在改善，也是購房信貸環(huán)境筑底的表現(xiàn)。

受房貸監(jiān)管政策糾偏的影響下，銀行的按揭房貸額度得到充足保障；同時，部分城市房貸利率出現(xiàn)下調(diào)。此前多地房貸需排隊等候數(shù)月方能審批放款，也開始出現(xiàn)松動，審批時間明顯縮短。

根據(jù)貝殼研究院報告顯示，2021年12月，其監(jiān)測的103個城市個人住房貸款平均放款周期為57天，較上月縮短11天。經(jīng)過兩個月的調(diào)整，當(dāng)前部分城市銀行放款速度加快，超80%的城市放款周期縮短。在上述103個城市中，約20%的城市放款周期在1個月以內(nèi)，約40%的城市放款周期在1-2個月。

2021年10-11月，央行首次在每月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告中單獨列出個人住房貸款統(tǒng)計數(shù)據(jù)。其中，10-11月，個人住房貸款余額分別為37.7萬億元、38.1萬億元；當(dāng)月分別增加3481億元、4013億元；分別較上月增加1013億元、532億元。

*央行公布的2021年10-11月個人住房貸款統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截圖自央行官微

房貸增速放緩

根據(jù)《通知》，五檔銀行金融機構(gòu)分別為中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機構(gòu)、縣域農(nóng)合機構(gòu)、村鎮(zhèn)銀行，房地產(chǎn)貸款占比上限分別為40%、27.5%、22.5%、17.5%、12.5%；個人住房貸款占比上限分別為32.5%、20%、17.5%、12.5%、7.5%。

《通知》還指出，2020年12月末，銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比超出監(jiān)管要求的2個百分點以內(nèi)的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為本通知實施之日起兩年；超出監(jiān)管要求的2個百分點及以上的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為本通知實施之日起四年。目前，超標(biāo)銀行仍在壓降房地產(chǎn)貸款集中度的整改期之內(nèi)。

近期，中證鵬元資信評估股份有限公司（以下簡稱“中證鵬元”）發(fā)布《房地產(chǎn)貸款集中度管理新政對銀行業(yè)影響幾何?》（以下簡稱《公告》）指出，以2020年前上市的39家上市銀行為樣本，截至2020年末，14家銀行存在房地產(chǎn)貸款集中度指標(biāo)超標(biāo)情形，其中，6家銀行房地產(chǎn)貸款占比和個人住房貸款占比均超標(biāo)。

2021年上半年，多家房地產(chǎn)貸款集中度超標(biāo)的銀行開始進(jìn)行壓降，力求在業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期內(nèi)完成任務(wù)?！豆妗愤€指出，截至2021年6月末，商業(yè)銀行集中度超標(biāo)情況整體有所好轉(zhuǎn)。原39 家上市銀行對公房地產(chǎn)貸款占比僅為6.47%，個人住房按揭貸款占比為17.03%。原39家上市銀行中有28家銀行房地產(chǎn)貸款集中度指標(biāo)出現(xiàn)一定程度下降，其中，超標(biāo)銀行個數(shù)從2020年末的14家降至13家，平均房地產(chǎn)貸款占比下降0.46%。

*上市銀行個人房貸集中度情況，截圖自中證鵬元發(fā)布的《公告》

央行公布的《2021年金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》指出，截至2021年末，房地產(chǎn)貸款余額52.17萬億元，同比增長7.9%，較上年末增速下降3.7%；全年共增加3.81萬億元，占同期各項貸款增量的19.1%，較上年全年水平低7.2%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額、個人住房貸款余額分別為12.01萬億元、38.32萬億元；分別同比增長0.9%、11.3%，分別較上年末增速下降5.2%、3.3%。