2019年似乎是樓市的一個(gè)糾結(jié)之年，年初樓市的“小陽春”著實(shí)驚艷了一把，伴隨著“7折促銷”，“僅剩三套”等各類優(yōu)惠活動(dòng)頻繁轟炸，和突然放松的城市落戶政策，似乎有一種牛市卷土重來的預(yù)兆。
但是另一面，北京等一線城市的房?jī)r(jià)最近兩個(gè)月又開始躊躇不前，國(guó)管公積金中心發(fā)布了“認(rèn)房又認(rèn)貸”的通知，三四線城市依舊冰封，房住不炒，因城施策依舊是主基調(diào)，隨著投機(jī)者越來越少和棚改貨幣化放緩，在優(yōu)惠活動(dòng)和利好政策面前，剛需者不像以往一樣瘋狂，反而更害怕在高位接盤。
其實(shí)剛需的朋友并不需要太過糾結(jié)和謹(jǐn)慎，2019年最大的一個(gè)變數(shù)在三四線城市，由于本身受人口流動(dòng)影響較大，一旦棚改貨幣化安置放緩和返鄉(xiāng)置業(yè)退燒，需求很容易大起大落，但是一二線城市反而受益于超級(jí)城市群和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，房?jī)r(jià)可能更多是保持穩(wěn)定甚至緩慢增長(zhǎng)，短期的剛需購房者不必?fù)?dān)心一二線樓市會(huì)大起大落，我們完全可以踏實(shí)地精選一套適宜的住房。
既然一二線城市房?jī)r(jià)穩(wěn)定的話，抄底撿便宜幾乎不太可能，對(duì)于剛需者來說指望房?jī)r(jià)大跌買房很可能就錯(cuò)過了心儀的好房。近期的全國(guó)各地房貸利率普遍下調(diào)，對(duì)于剛需的購房者來說，與其賭市場(chǎng)房?jī)r(jià)下跌撿便宜還不如算算怎么降低購房成本。在購房成本中，除了首付、稅費(fèi)之外，最主要的支出則是貸款利息。所以購房者必須做足功課，了解未來房貸利率走向，自己所在城市房貸利率是多少，還要對(duì)比全國(guó)的房貸平均利率的高低。
房貸利率的高低真的有這么大影響嗎？貓哥的兩個(gè)朋友，購房時(shí)間就差了半年，同樣貸款了200萬，房貸的利息成本卻差出一輛特斯拉，貓哥給大家算一筆賬就理解了：
假設(shè)小黑和小白都是首套，貸款了200萬，等額本息，基準(zhǔn)利率是4.9%，還款期限30年
● 小黑的房貸利率是在基準(zhǔn)利率上打8.5折，也就是4.17%，可以計(jì)算出：
● 小白的房貸利率是在基準(zhǔn)利率上浮10%，也就是5.39%，可以計(jì)算出：
利息差額：2038528.45—1508328.14=530200.31元
不僅月供多了1千多元，小白比小黑的貸款利息也多花近53萬多元。如果同樣是買總價(jià)300多萬的房子的話，相當(dāng)于小白最終多付出了超過10%以上的成本，絕對(duì)不是一筆小數(shù)目。
看來房貸利率的高低直接影響了貸款的成本，上浮的越多，你支付的利息就越多，下浮的越多，你支付的利息就越少。極端情況下，一個(gè)同樣房?jī)r(jià)的房子，如果利率是7折，那么比利率上浮30%的人，幾乎要少花一半的利息成本。如果在折扣低的時(shí)候貸款，對(duì)于咱們剛需的朋友來說，還貸的壓力就會(huì)少了很多。
目前，北京大多數(shù)銀行的首套房基準(zhǔn)利率只是上浮10%，二套房上浮20%。廣州四大行首套也跟隨下調(diào)，只上浮至10%，深圳四大行是15%，其中上海比較優(yōu)惠，大多數(shù)銀行貸款利率已經(jīng)是95或9折了。
可以看出，從四大一線城市來看，整體房貸利率都在悄悄緩慢下調(diào)，新一線城市也緊跟其后，例如，杭州，廈門，南京，等城市也出現(xiàn)部分銀行下調(diào)首套房貸利率，幅度也在5%左右。當(dāng)然也有例外，例如的鄭州，武漢，首套房還是上浮25%-30%，但畢竟這種重點(diǎn)調(diào)控城市還是少數(shù)。
在未來房貸利率趨勢(shì)逐漸下降情況下，對(duì)于咱們購買首套住房的剛需來說肯定是一個(gè)利好，大家貸款的利息付的越來越少，這時(shí)出現(xiàn)了一個(gè)問題，如果我貸款買房后，銀行又下調(diào)了房貸的利率，我之前的房貸利率也會(huì)下降嗎？是不是我也能享受到利息的優(yōu)惠呢?
首先，咱們必須了解一下決定住房按揭貸款利率的兩個(gè)因素：
● 一、央行的基準(zhǔn)利率
● 二、上下浮動(dòng)的比例
利率=基準(zhǔn)利率*浮動(dòng)比例
基準(zhǔn)利率是由中國(guó)人民銀行調(diào)整的，目前，5年以上商業(yè)貸款的基準(zhǔn)利率為4.9%，各家商業(yè)銀行的利率都是以基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)進(jìn)行上下浮動(dòng)。
也就是說，如果央行的基準(zhǔn)利率上調(diào)，商業(yè)銀行也會(huì)跟著調(diào)整，咱們貸款的基準(zhǔn)利率也會(huì)跟著上調(diào)，利息成本肯定會(huì)增加。如果央行基準(zhǔn)利率下調(diào)，咱們也會(huì)跟著下調(diào)，利息成本就會(huì)減少。
浮動(dòng)的比例是由各家商業(yè)銀行在一定范圍內(nèi)自己決定的，不同的銀行浮動(dòng)可能不同。如果銀行上調(diào)浮動(dòng)比例，咱們已經(jīng)拿到手貸款的朋友不用擔(dān)心，就算銀行上浮到30%也和咱們沒關(guān)系，不受利率浮動(dòng)的影響了。
比如，你辦理了200萬30年期限的房貸，A銀行的利率為基準(zhǔn)利率上浮10%，那么你的貸款利率就是4.9%*1.1，也就是5.39%。
之后A銀行為了吸引更多的人貸款，把貸款的利率調(diào)整為基準(zhǔn)利率下調(diào)20%。這時(shí)候你的朋友去辦理200萬30年期限的房貸，利率就是4.9%*0.8，也就是3.92%。
而此時(shí)你的房貸已經(jīng)放款，就算你貸款的銀行折扣再低，你的利率也不會(huì)再調(diào)整了。但是，反過來如果A銀行現(xiàn)在上浮基準(zhǔn)利率到30%，你的利率也不會(huì)再上調(diào)，就很劃算。
最好的辦法就是從房貸上慢慢松綁，以時(shí)間來換取空間，通過調(diào)整利率來遏制房?jī)r(jià)快速上漲，一旦出現(xiàn)銷量下滑也可以下調(diào)利率來托底。數(shù)據(jù)顯示，目前全國(guó)首套房貸款平均利率為5.56%，已經(jīng)回到去年4月份的水平，對(duì)于不急需住房的朋友來說，歷史上房貸利率最低是85折，我們不求利率最低，在9折或者95折再入手是相對(duì)理性的，如果你所在的城市利率上浮在15%以上的話，可以再等一兩年，先攢足現(xiàn)金，因?yàn)槲磥硪欢€城市緩慢下調(diào)到基準(zhǔn)利率是大概率事件。