說(shuō)起買(mǎi)房大事，不少人都覺(jué)得如何挑選一個(gè)好的樓盤(pán)最重要。在你千挑萬(wàn)選，貨比三家后，還有貸款辦理這臨門(mén)一腳。倘若沒(méi)有提前摸清其中的門(mén)道，不僅可能耽擱買(mǎi)房大事，還可能多花冤枉錢(qián)。
如今投資渠道數(shù)不勝數(shù)，按揭買(mǎi)房已成為諸多購(gòu)房者購(gòu)房的主要方式，大多數(shù)人都愿意用少量現(xiàn)金加按揭去買(mǎi)房。而買(mǎi)房貸款一般來(lái)說(shuō)有商業(yè)貸款、公積金貸款和組合貸款三種方式。多數(shù)購(gòu)房者對(duì)于房貸知識(shí)知之甚少，各種貸款究竟該怎么辦、辦哪種省錢(qián)、降息等政策對(duì)貸款有什么直接影響？
首先我們來(lái)了解下這三種貸款方式的基本特點(diǎn)。
商業(yè)貸款：由銀行替借款人向開(kāi)發(fā)商支付購(gòu)房款的方式，門(mén)檻低但利率相對(duì)較高。
公積金貸款：由公積金管理中心替借款人向開(kāi)發(fā)商支付房款的方式，利率低但支持樓盤(pán)有限。
組合貸款：前二者搭配的產(chǎn)品，購(gòu)房款超出公積金貸限額的部分用商貸來(lái)補(bǔ)足。
一、貸款手續(xù)怎么辦、在哪里辦、需要遞交哪些材料？
買(mǎi)房之前，最讓人頭痛的莫過(guò)于繁瑣的貸款手續(xù)了，新手上路摸不清其中的門(mén)道，一不小心就會(huì)給買(mǎi)房之路添堵。事實(shí)上，在開(kāi)盤(pán)加推等節(jié)點(diǎn)時(shí)，案場(chǎng)一般會(huì)有銀行工作人員現(xiàn)場(chǎng)辦理貸款手續(xù)，其他時(shí)間段，則要去對(duì)應(yīng)的銀行、公積金管理中心辦理，身份證、婚姻證明、外地人的暫住證、收入證明等都是基本材料，最好隨身攜帶。
二、商貸、公積金貸、組合貸，怎么貸款最省錢(qián)？
房貸的三種方式中，商貸是最為大眾的貸款方式，只要購(gòu)房者交了首付并且具有按揭還款的能力，就可以申請(qǐng)商貸。而公積金貸款則要求購(gòu)房者所購(gòu)期房已經(jīng)封頂、連續(xù)按期足額繳存住房公積金六個(gè)月（含）以上，并同時(shí)滿足其他條件方可申請(qǐng)。
公積金貸款的可貸額度應(yīng)同時(shí)符合4個(gè)方面的要求：
（1）可貸額度為借款申請(qǐng)人和參與計(jì)算可貸額度的共同借款申請(qǐng)人個(gè)人賬戶余額之和的10倍；個(gè)人賬戶余額之和不足1萬(wàn)元的，按1萬(wàn)元計(jì)算；中等偏低收入住房困難家庭購(gòu)買(mǎi)保障性住房，其可貸額度可上浮最多不超過(guò)3萬(wàn)元。
（2）不超過(guò)貸款最高限額。新建住房最高不超過(guò)50萬(wàn)元，僅借款申請(qǐng)人計(jì)算可貸額度的，最高不超過(guò)30萬(wàn)元；首次使用公積金貸款購(gòu)買(mǎi)套型建筑面積90平方米（含）以內(nèi)的新建普通住房，且住房總價(jià)不超過(guò)110萬(wàn)元的，最高不超過(guò)住房總價(jià)的80%。
（3）不超過(guò)住房總價(jià)與已支付首付款的差額。
（4）月還款額（按等額本息還款方式計(jì)算）不超過(guò)借款申請(qǐng)人和參與計(jì)算可貸額度的共同借款申請(qǐng)人住房公積金繳存基數(shù)之和的50%。
如果借款申請(qǐng)人申請(qǐng)公積金貸款的額度不足以支付購(gòu)買(mǎi)住房所需價(jià)款，可同時(shí)向受托銀行申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款，并由受托銀行以組合貸款的形式向借款申請(qǐng)人發(fā)放，組合貸款中商業(yè)貸款部分按照受托銀行相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
問(wèn)題一：哪一種公積金貸款方式更劃算？目前蘇州公積金貸款額度有兩種計(jì)算方式可以選擇：1、按個(gè)人賬戶余額10倍計(jì)算貸款額度的公式
2、按職工還款能力計(jì)算貸款額度的公式：借款申請(qǐng)人(含符合計(jì)算貸款額度條件的共同借款申請(qǐng)人)繳存住房公積金的月工資基數(shù)之和×35%×12(月)×貸款年限
支招：繳存基數(shù)不高但個(gè)人賬戶余額較多的購(gòu)房者最好選擇個(gè)人賬戶余額倍數(shù)法；
個(gè)人賬戶余額不多但繳存基數(shù)較高的購(gòu)房者，尤其是新參加工作準(zhǔn)備買(mǎi)房的剛需族可以選擇還款能力公式法。
問(wèn)題二：組合貸款怎么搭配？
支招：買(mǎi)房者在購(gòu)房之前，可以先咨詢心儀樓盤(pán)是否支持并滿足公積金貸款的條件，然后根據(jù)情況選擇適合自己的貸款公式，最大額度地使用公積金貸款。最后，超出公積金貸額度的購(gòu)房款可以搭配商業(yè)貸款，做組合貸。
問(wèn)題三：若所買(mǎi)樓盤(pán)或購(gòu)房者不能辦理公積金貸款怎么辦？
支招：在選擇商貸同時(shí)可以選擇用公積金攤還商貸。購(gòu)房者可攜帶基礎(chǔ)材料和公積金卡前往公積金管理中心填寫(xiě)申請(qǐng)，視具體具體情況辦理攤還。
問(wèn)題四：首付不夠可以貸款嗎？
支招：可以?，F(xiàn)在不少銀行推出短期、長(zhǎng)期無(wú)抵押貸款，在購(gòu)房首付上，就能派上用場(chǎng)，可根據(jù)個(gè)人需求，進(jìn)行短期無(wú)抵押貸款，用能接受的利息換取資金周轉(zhuǎn)，順利完成購(gòu)房大計(jì)。