一次擴大試點范圍、兩次延長試點期限

這已經是監(jiān)管部門第二次延長農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款工作試點期限了。

2016年11月28日，經中央全面深化改革領導小組批準，國土資源部決定將農村集體經營性建設用地入市試點地區(qū)由原有15個縣（市、區(qū)）擴大為33個縣（市、區(qū)），與此同時也將《辦法》確定的15個試點縣（市、區(qū)）擴大為33個試點縣（市、區(qū)）。這33個試點地來自于31個省區(qū)市，意味著試點范圍擴大到了全國。

2017年12月29日，原銀監(jiān)會聯(lián)合國土資源部發(fā)布了《延長農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款工作試點期限的通知》，將《辦法》的有效期延長至2018年12月31日。

農村集體經營性建設用地是指存量農村集體建設用地中，土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工礦倉儲、商服等經營性用途的土地。農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款，是指以農村集體經營性建設用地使用權作為抵押財產，由銀行業(yè)金融機構向符合條件的借款人發(fā)放的在約定期限內還本付息的貸款。

根據《辦法》要求，符合規(guī)劃、用途管制、依法取得的前提下，以出讓、租賃、作價出資（入股）方式入市的和具備入市條件的農村集體經營性建設用地使用權可以辦理抵押貸款。農村集體經營性建設用地使用權抵押的，地上的建筑物應一并抵押。

具備入市條件是指，尚未入市但已經依法進行不動產登記并持有權屬證書，符合規(guī)劃、環(huán)保等要求，具備開發(fā)利用的基本條件，所有權主體履行集體土地資產決策程序同意抵押，試點縣（市、區(qū)）政府同意抵押權實現(xiàn)時土地可以入市的情形；尚未入市但改革前依法使用的農村集體經營性建設用地，依法進行不動產登記并持有權屬證書，按相關規(guī)定辦理入市手續(xù)，簽訂土地使用合同，辦理變更登記手續(xù)的情形。

試點內容有哪些？

《辦法》從依法持有土地使用權證書、符合土地總體規(guī)劃及城鄉(xiāng)規(guī)劃、未設定優(yōu)先受償?shù)钠渌棛嗬确矫嫣岢隽艘?，并要求銀行業(yè)金融機構在盡職調查時對借款人是否有資質、抵押物權屬是否清晰、價值評估是否合理、是否符合規(guī)劃、是否容易處置變現(xiàn)等問題進行詳細的調查。

在價值評估方面，銀行業(yè)金融機構應當建立農村集體經營性建設用地使用權價值評估制度?？刹捎猛獠吭u估或內部評估的方式對用于抵押的農村集體經營性建設用地使用權進行價值評估。同時規(guī)定，銀行業(yè)金融機構應當按照抵押合同的約定，加強押品的動態(tài)管理和價值重估，保證抵押權利的真實、合法、足值、有效。

在抵押率方面，銀行業(yè)金融機構需要綜合考慮借款人的資信狀況、償債能力、貸款期限以及抵押土地的使用年限、地理位置、規(guī)劃和用途等因素，確定農村集體經營性建設用地使用權抵押率。

在抵押貸款的利率方面，銀行業(yè)金融機構應當參考同期同檔次基準利率，綜合考慮借款人的實際情況，合理自主確定農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款的利率。

在信貸決策方面，銀行業(yè)金融機構應當建立農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款業(yè)務風險評價機制，全面審查農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款的風險因素，合理作出信貸決策。

在貸后管理方面，銀行業(yè)金融機構應當進行全面、動態(tài)的風險評估，有效跟蹤檢查和監(jiān)控分析信貸資金使用、借款人信用及擔保變化等情況。

在抵押物處置方面，《辦法》規(guī)定貸款到期后，借款人未清償債務或出現(xiàn)當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，銀行業(yè)金融機構可以通過折價、拍賣、變賣抵押財產等合法途徑處置已抵押的農村集體經營性建設用地使用權。所得價款由銀行業(yè)金融機構優(yōu)先受償。

在貸款保障機制方面，《辦法》從政府性融資擔保公司擔保、風險補償機制等方面建立了集體經營性建設用地使用權抵押貸款保障機制體系，為貸款試點工作的開展提供保障。

《辦法》還規(guī)定了監(jiān)管部門的具體職責。試點地區(qū)國土資源行政主管部門應當為抵押雙方提供信息查詢、抵押登記等相關服務。銀行業(yè)監(jiān)督管理機構應合理確定風險權重、資本計提、貸款分類等方面的計算規(guī)則和激勵政策。銀監(jiān)會、國土資源部將加強對試點地區(qū)農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款工作的指導、監(jiān)管和評估。

陜西、山東、寧夏等試點了土地經營權抵押貸款的地區(qū)的做法是，政府出臺土地經營權的指導價格，給出一個大致的范圍，由銀行和農戶協(xié)商確定具體的價值。

陜西省農村金融政策研究中心主任、西北農林科技大學農村金融研究所所長羅劍朝教授曾在接受澎湃新聞采訪時表示，要讓農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款工作順利開展下去，土地經營權流轉和交易平臺建設勢在必行?！澳壳斑@種平臺已經誕生，但是試點范圍比較小，局限在一個縣或者一個鄉(xiāng)，交易不活躍。未來的方向是形成一個規(guī)范的全國的交易平臺，從而解決抵押物流轉變現(xiàn)的問題。”羅劍朝說。

羅劍朝表示，引入第三方具有公信力的評估機構，如會計師事務所或者專業(yè)評估機構，更多地介入經營權的價值評估過程中，可以使評估更具效力，解決銀行不敢貸的問題。

附：《農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款管理暫行辦法》試點縣（市、區(qū)）如下