導(dǎo)讀
在新一輪樓市調(diào)控降臨的情況下，與金融的聯(lián)姻，更顯房企的融資優(yōu)勢。分析認為，“地產(chǎn)金融化”進入了下半場邏輯，由相互博弈將轉(zhuǎn)為相互匹配。地產(chǎn)商要認真去解構(gòu)地產(chǎn)的金融邏輯；金融資本要認真管住資本的欲望，讓預(yù)期回歸理性?！ 〗陙恚康禺a(chǎn)企業(yè)對金融領(lǐng)域的布局漸成風(fēng)氣。中小型房企紛紛布局銀行、基金、證券、保險等領(lǐng)域，意圖獲得更好的資金渠道。一些大型企業(yè)如恒大、綠地等，則打起“全金融牌照”的主意，擬將金融板塊作為新的業(yè)務(wù)增長點?！ 『愦?、綠地、陽光城、正榮等企業(yè)今年均在金融領(lǐng)域有實質(zhì)性動作。分析人士指出，隨著房地產(chǎn)業(yè)利潤漸薄、融資難度加大，以及樓市調(diào)控收緊，房企對金融領(lǐng)域的布局還將持續(xù)?！ ≈档米⒁獾氖?，以險資為代表，金融資本同樣在強勢介入房地產(chǎn)業(yè)，甚至使后者顯得頗為被動。二者的互相滲透，將使房地產(chǎn)企業(yè)的金融屬性愈加強化。主流觀點認為，這還將助推整個行業(yè)的整合和分化大勢。 房企“金融局” 今年以來，房地產(chǎn)企業(yè)在金融領(lǐng)域的布局，動作十分頻繁?！ ?月20日，綠地金融宣布成立綠地（亞洲）證券，打造綠地在境外的國際化資管平臺，并擬發(fā)起設(shè)立境外房地產(chǎn)基金（境外REITs）?！ ?月21日，陽光控股有限公司以19.48億謝克爾（約合人民幣34億元）的交易對價，正式簽約收購以色列保險和金融服務(wù)公司——鳳凰控股有限公司（Phoenix Holdings Ltd．）52.3%股權(quán)?！ ?月，華僑城和正榮兩家房企入股渤海證券，分別以9.14%和3.11%的持股比例位列第三和第八大股東?！ 〗衲?月至4月，恒大通過多次買入的方式增持盛京銀行股份，并成為第一大股東。此后雖有所減持，但仍維持該地位?！ ∽罱鼛啄?，國內(nèi)房企對金融產(chǎn)業(yè)的布局已成大趨勢。萬科、恒大、泛海等房企，是較早布局金融業(yè)的一批企業(yè)，涉足銀行、基金、保險等領(lǐng)域。其他房企中，閩系的泰禾、旭輝、陽光城、正榮；國資房企中的綠地、魯能、華潤、遠洋、越秀；以及民企金地、復(fù)地、金科、新華聯(lián)等均有布局，并以銀行業(yè)為主?！ 〈送猓f達、凱德等企業(yè)，還涉足當下較為流行的互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域?！ ⊥邫C構(gòu)研究中心總監(jiān)張宏偉認為，房企大規(guī)模布局金融業(yè)，一方面是在房地產(chǎn)業(yè)利潤率逐年下降的情況下，謀求較高投資回報；另一方面則通過“大金融”的戰(zhàn)略布局，提供融資便利，降低房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的融資成本?！ 〈送?，對于房企的一些轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)，如商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、物業(yè)管理等來說，金融業(yè)均可提供較大幫助?！ 【唧w而言，對不同細分領(lǐng)域的布局，意義并不一致。分析指出，銀行、保險業(yè)的資金規(guī)模大、成本低，其對企業(yè)融資大有裨益；基金是企業(yè)“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略的利器，“地產(chǎn)+基金”模式曾被凱德置地和美國普洛斯成功實踐過；證券業(yè)與資本市場聯(lián)系緊密；互聯(lián)網(wǎng)金融則被認為是新興“風(fēng)口”，前景廣闊?！ r代之選 從全球范圍來看，房企對金融業(yè)的布局是大趨勢。在中國深耕多年的新加坡房企凱德置地，是較早涉足金融業(yè)的企業(yè)之一，旗下?lián)碛卸鄠€房地產(chǎn)基金。港資房企涉足金融業(yè)的比例同樣較高。 中國房地產(chǎn)界也較早嘗試過房地產(chǎn)金融，2010年亦曾被稱作“地產(chǎn)基金元年”，但由于政策限制、市場不成熟等多方因素影響，進展一直較為緩慢。 如今房地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模涉足金融業(yè)，被認為有著深刻的行業(yè)背景?！ ∵^去這些年，房地產(chǎn)企業(yè)對融資的需求發(fā)生較大變化。在2010年“國十條”出臺之后，銀行渠道的融資逐漸受到控制，很多房企（尤其是民企）求諸信托。盡管資金成本高達兩位數(shù)，但彼時較高的收益率仍可覆蓋上述成本。 近幾年，由于成本較高，信托渠道逐漸被放棄。銀行、債券的資金流向雖然容易受到政策監(jiān)管，但畢竟成本低，容易受到青睞。尤其在新一輪樓市調(diào)控降臨的情況下，與金融的聯(lián)姻，更顯房企的融資優(yōu)勢?！ 〗鹑跇I(yè)作為新的業(yè)務(wù)板塊的作用，則體現(xiàn)在企業(yè)戰(zhàn)略需求層面?！ ∫员ｋU業(yè)為例，根據(jù)華泰證券的報告，2015年中國居民將資產(chǎn)的63%配置在不動產(chǎn)領(lǐng)域，繼續(xù)提升該比重的空間不大。反之，在“資產(chǎn)荒”時代，居民傾向于在有價證券中配置資產(chǎn)。相比保險、債券、基金等收益率等下行，保險成為主要的渠道?！ 」俜綌?shù)據(jù)顯示，我國保費收入從2005年的4927億元增長到2015年的24283億元，增長近4倍，復(fù)合增長率為17%。加之城鎮(zhèn)化、老齡化進程加快，該項產(chǎn)業(yè)的前景被普遍看好。 據(jù)悉，恒大、泰禾、新城控股、陽光城、金地、新華聯(lián)等房企都設(shè)立了保險公司，另有部分房企在尋求保險業(yè)牌照?！ 【驼麄€金融領(lǐng)域而言，除恒大、綠地等外，像正榮等中型房企也在謀求“大金融”布局。正榮集團總裁黃仙枝曾向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，“地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)最終只是一個物質(zhì)載體，‘房地產(chǎn)+金融’會成為未來企業(yè)發(fā)展的主流路徑。因此，對于金融資源掌握的多少，運作的熟練程度，將決定房企未來的發(fā)展空間?！薄 ∪诤吓c分化 事實上，房企布局金融業(yè)并非只是單向行為。最近幾年，以險資為代表的金融資本也在加速布局房地產(chǎn)，且被視為“門口的野蠻人”?！ ∽?014年以來，安邦保險、陽光保險、國華人壽、前海人壽、泰康保險等險資紛紛在二級市場舉牌房企，“中槍者”有萬科、金地、遠洋、保利、首開、華僑城、金融街等。引發(fā)巨大關(guān)注的“萬寶之爭”持續(xù)至今，仍未塵埃落定?！ ‰U資對房地產(chǎn)的配置，同樣有著不可忽視的政策背景。2014年2月19日，保監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于加強和改進保險資金運用比例監(jiān)管的通知》，要求權(quán)益類資產(chǎn)、不動產(chǎn)類資產(chǎn)的賬面余額要不高于保險公司上季末總資產(chǎn)的30%，將保險公司的權(quán)益投資、地產(chǎn)投資的上限提升至30%?！ ∮薪y(tǒng)計顯示，保險公司對不動產(chǎn)的配置比例，尚不足10%，因此金融資本的進擊恐還將持續(xù)。 佰士信資本董事長陳方勇指出，在這種大背景下，“地產(chǎn)金融化”進入了下半場邏輯，由相互博弈將轉(zhuǎn)為相互匹配。地產(chǎn)商要認真去解構(gòu)地產(chǎn)的金融邏輯；金融資本要認真管住資本的欲望，讓預(yù)期回歸理性?！ ￡惙接抡J為，房地產(chǎn)業(yè)將進入以資產(chǎn)證券化為引擎的房地產(chǎn)大資產(chǎn)管理時代。這個時代共有四個“風(fēng)口”：“不良”資產(chǎn)收購、城市更新、資產(chǎn)管理和資產(chǎn)證券化?！ ∨c此同時，房地產(chǎn)業(yè)本身的分化過程，也將隨著金融資本的介入而加速。 “金融資本更青睞規(guī)模、模式、布局等各方面都比較優(yōu)質(zhì)的房企，不會注入小型房企。這樣一來，‘強者恒強’的局面就會被強化?！鄙虾Ｄ成鲜蟹科笙嚓P(guān)負責(zé)人向21世紀經(jīng)濟報道表示，房地產(chǎn)業(yè)的分化，也在引導(dǎo)金融資本流向?！ ∷€認為，這些資本的注入極大增強了大型房企的并購實力。在房地產(chǎn)市場進入到下行周期之時，將對“并購潮”起到較大助力作用。（21世紀經(jīng)濟報道）