2022年3月1日，特大城市鄭州突然官宣：一口氣放出19項涉及房產(chǎn)相關措施，包括保障大學生在鄭安居，買房可獲補貼；鼓勵老年人來鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購一套住房等等。
細細看來，這與上一輪“降準降息降信貸標準、貨幣化棚改漲價去庫存”一模一樣的配方，只是鄭州打了頭陣。那么，這種“漲價去庫存”的模式如何呢？能帶動鄭州樓市迎來小陽春嗎？未來房價走勢又是如何呢？
要說起上一輪的“漲價去庫存”，那是在7年前。2014年，樓市一度陷入困境。后來借助漲價去庫存，房地產(chǎn)不僅走出泥潭，而且還創(chuàng)下新一輪大漲，除偏遠三四線城市外，幾乎所有城市房價翻倍。
此時，我們來不妨看看當年漲價去庫存做出了多大的行動，又付出了多大的代價。具體如下：
第一步：取消限購。
到2014年年底，全國除了北上廣深以及三亞之外，其他41個城市全部取消限購。
第二步：松綁限價，全面寬松。
2015年3月，央行聯(lián)合住建部等五部委發(fā)布樓市新政策，這就是著名的330新政：
首套房公積金貸款首付最低下降到2成，而二套房首付下降到4成，個人住房轉讓免征營業(yè)稅的期限也由5年下調到2年。
第三步：大幅度降準降息。
從2015年起，央行連續(xù)五次降準5次降息，累計降息125個基點，商業(yè)按揭貸款利率一度降4%以下，為前后10年的最低值。
于是，第四步終極大招來了：去庫存。
2015年年底，房地產(chǎn)去庫存被列為來年五大任務之一。自此，各大城市開始主動上陣，從土地供應、住房信貸、稅收優(yōu)惠補貼、購房落戶乃至直接發(fā)放購房補貼等層面，全面刺激樓市，政策之寬松，為后來者所難以想象。
第五步：三四線城市，棚改貨幣化。
僅靠貨幣松綁，并不會雨露均沾，三四線依舊低迷。因此，三四線迎來空前的定向放水：棚改貨幣化。
為此，當時提出三年拆建1800萬套棚戶區(qū)的目標，同時加大貨幣化補貼，從傳統(tǒng)的拆一補一的實物安置房，轉向了真金白銀的“發(fā)錢”。
我們要知道，這波政策出臺，是在近兩年鄭州樓市大環(huán)境的鋪墊下，實屬必然。不說鄭州在放水，就目前全國利率下降來說就已經(jīng)形成規(guī)模，潛在樓市利好正在擴大。
我們先不論政策會不會被打，但這波全面放松對于鄭州來說絕對是夠吃一波了。那么，對于鄭州樓市的回暖背景，我就做個簡單概括：
說實話，現(xiàn)在鄭州利好政策真的太多了，我就不再一一列舉。當然對于現(xiàn)階段市場流通困難肯定有了很好的對沖，既然供應端難度比較大，那就從需求端階段，直接釋放需求。
目前鄭州正處于一個產(chǎn)業(yè)轉型階段，各種規(guī)劃已經(jīng)逐步落實：產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的雛形，鄭東新區(qū)、高新區(qū)等。
基于鄭州的這波房產(chǎn)政策，我得出的結論是：新房降價去庫存可能在6個月內(nèi)實現(xiàn)，降價幅度在20%左右。
其實從2021年10月起，房產(chǎn)就出現(xiàn)了多如牛毛的真假救市，例如降首付、降利率、工抵房、精裝改毛坯等，還有高盛抄底房地產(chǎn)、發(fā)改委叫你買房等虛假新聞。
此時距離各地救市已過4個月了，從近4個月的商品房銷售數(shù)據(jù)看，救市政策全部失敗。今年2月房企最新銷售數(shù)據(jù)出爐后，我進行了對比，top10房企的銷售額出現(xiàn)了前所未有的斷崖式下跌。
根據(jù)數(shù)據(jù)：2022年2月28個重點城市商品房銷售面積同比去年下跌35%，而top10下跌比例擴大到35%-55%。這說明了什么？說明中小房企在大規(guī)模地降價促銷，而品牌房企卻因為種種原因無法降價促銷，導致銷售額暴跌。
品牌房企的銷售額下跌速度遠大于普通房企，說明品牌房企在災難到來時往往撤離速度更加緩慢，船大難掉頭。因此解決商品房銷售面積的問題，除了原有的漲價去庫存模式以外，還必須創(chuàng)新改變。
我在去年就認為2022年房企要加速回款，必須降價去庫存，全款可打7.5折，高首付可打8.5折，貸款買房可打9折，而2月份的銷售數(shù)據(jù)顯示，這個時間點會在六個月內(nèi)到來。
樓市政策見底，并不意味著歷史重復上演。畢竟，漲價去庫存固然能暫時緩解問題，但未來的代價極其高昂。只能說如今時代變了，環(huán)境變了，基本面變了，房地產(chǎn)的角色也變了。