【案情】

2013年4月，原告某銀行與被告秦某、某建設(shè)公司簽訂《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》約定：借款金額66萬(wàn)元，借款期限30年，借款用途為購(gòu)買(mǎi)南昌市西湖區(qū)的房產(chǎn)。購(gòu)房者連續(xù)三個(gè)月或累計(jì)六次未按時(shí)足額償還貸款本息，構(gòu)成購(gòu)房者違約；購(gòu)房者發(fā)生違約情形的，貸款人有權(quán)宣布合同項(xiàng)下借款立即到期，要求購(gòu)房者立即清償未償還款項(xiàng)，以及所產(chǎn)生的利息、罰息及其他費(fèi)用, 貸款人有權(quán)解除本合同。某建設(shè)公司對(duì)秦某上述貸款承擔(dān)階段性保證責(zé)任。

秦某以案涉房產(chǎn)為上述借款提供抵押擔(dān)保，但未辦理抵押登記手續(xù)。原告依約向被告秦某發(fā)放貸款66萬(wàn)元，但被告秦某因長(zhǎng)期患病、家庭變故導(dǎo)致的精神恍惚，逾期繳納房貸達(dá)20余次。為此，原告訴至法院，請(qǐng)求依約解除合同并提前收回貸款。

案件受理后，被告秦某在庭審前將之前逾期的按揭貸款全部返還，并要求繼續(xù)履行《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》。

【分歧】

本案中，被告秦某違反合同約定逾期繳納房屋按揭貸款達(dá)20余次，但開(kāi)庭前還清逾期房貸，原告某銀行能否依據(jù)合同約定，要求解除合同并提前收回貸款。對(duì)此，存在兩種不同觀點(diǎn)。

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，原告有權(quán)解除合同并提前收回貸款。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。根據(jù)合同約定，購(gòu)房者連續(xù)三個(gè)月或累計(jì)六次未按時(shí)足額償還貸款本息，貸款人有權(quán)解除本合同。即便開(kāi)庭前還清所有逾期房貸，購(gòu)房者存在違約系客觀事實(shí)，銀行有權(quán)解除合同并提前收回貸款。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，個(gè)人購(gòu)房借款合同仍應(yīng)繼續(xù)履行。購(gòu)房者在開(kāi)庭前還清所有逾期房貸，并未構(gòu)成根本性違約。雙方訂立《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》具備繼續(xù)履行的條件，案涉的合同目的能夠?qū)崿F(xiàn)。為了維護(hù)交易安全、節(jié)約交易成本，合同仍應(yīng)繼續(xù)履行。

【評(píng)析】

筆者同意第二種觀點(diǎn)，理由如下：

約定的解除合同的情形屬無(wú)效格式條款。在購(gòu)房借款合同簽訂過(guò)程中，貸款人和購(gòu)房者存在明顯的權(quán)利不對(duì)等。由于貸款環(huán)節(jié)過(guò)于“神速”，貸款人利用其強(qiáng)勢(shì)地位，往往在購(gòu)房者未能通讀合同的情況下，督促購(gòu)房者在空白處簽名捺印。諸如“連續(xù)三個(gè)月或者累計(jì)六個(gè)月未能按期還本付息，銀行有權(quán)宣布貸款提前到期....”的格式條款，存在免除自身責(zé)任、加重消費(fèi)者責(zé)任、排除消費(fèi)者權(quán)利等問(wèn)題。銀行并無(wú)證據(jù)顯示其已經(jīng)履行合理提醒義務(wù)，該條款的意思表達(dá)并未為對(duì)方所知悉和接受，不能作為合同內(nèi)容的有效部分予以確認(rèn)。因此，上述約定的解除合同的情形屬只強(qiáng)調(diào)一方權(quán)利，損害另一方權(quán)益，違背公平原則，該格式條款應(yīng)屬無(wú)效。

本案不屬于解除合同的法定情形。司法實(shí)踐中，對(duì)于合同約定解除的適用，應(yīng)加以必要的限制，包括考慮違約程度、繼續(xù)履行的意愿和履行成本等。本案中，被告秦某因?yàn)殚L(zhǎng)期患病逾期支付房貸20余期，但是多數(shù)都是晚了數(shù)天或者未足額支付按揭款，且在庭審前將之前按揭貸款本息全部返還，并要求繼續(xù)履行《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》。因此，秦某存在繼續(xù)履行合同的意愿，銀行已收回逾期額本金以及利息，不構(gòu)成合同法規(guī)定的其它違約行為導(dǎo)致不能實(shí)現(xiàn)預(yù)期目的情形，秦某并未構(gòu)成根本性違約，不屬于解除合同的法定情形。

繼續(xù)履行合同有利于交易安全。盡管合同是當(dāng)事人協(xié)商一致的產(chǎn)物，但是解除合同條件約定的過(guò)于隨意，會(huì)使合同被解除的危險(xiǎn)增加，不利于交易的安全和穩(wěn)定。而且，有可能會(huì)使解除權(quán)人惡意行使解除權(quán)，從中獲取不正當(dāng)利益，或者造成違約方損失過(guò)大，有違公平正義。從維護(hù)交易安全的角度，本案涉及銀行、購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商，社會(huì)成本和影響已經(jīng)傾注其中。如果不是購(gòu)房者有根本違約行為，合同確無(wú)繼續(xù)履行的可能，動(dòng)輒解除合同不利于交易安全，且可能對(duì)社會(huì)的穩(wěn)定產(chǎn)生不利影響。