深圳二手房買賣中，申請按揭貸款時，銀行是直接按地稅局給出的評估價計算還是自己單獨委托評估公司評估？

過戶的稅費是按照國土局承認(rèn)的一級評估公司的評估價來算的，一般選用的是“國策”的評估報告。而銀行貸款是不一樣的，銀行不但承認(rèn)一級評估公司，還可以選用二級評估公司的評估報告，而二級報告一般可以比一級的貸款成數(shù)高。。

住房貸款不管是新房還是二手房，都是沒手續(xù)費的，當(dāng)然這是說的正規(guī)的銀行，如果你找的什么機構(gòu)，或者讓中間人代辦，也有可能產(chǎn)生手續(xù)費，所以你想辦貸款，還是找正規(guī)的銀行，自己問明白，別隨便找人，更不要交手續(xù)費，以免被騙！住房貸款不管是新房還是二手房，都是沒手續(xù)費的，當(dāng)然這是說的正規(guī)的銀行，如果你找的什么機構(gòu)，或者讓中間人代辦，也有可能產(chǎn)生手續(xù)費，所以你想辦貸款，還是找正規(guī)的銀行，自己問明白，別隨便找人，更不要交手續(xù)費，以免被騙！

經(jīng)營貸抵押額度是依據(jù)您抵押房產(chǎn)評估后得到的額度，最高為房產(chǎn)評估值的8成。

小額貸款申請條件：1、為年滿十八周歲中國大陸居民；2、有穩(wěn)定的住址和工作或經(jīng)營地點；3、有穩(wěn)定的收入來源；4、無不良信用記錄，貸款用途不能作為炒股，賭博等行為。5、銀行要求的其他條件。小額貸款辦理流程：1、向當(dāng)?shù)劂y行或者貸款機構(gòu)提交申請；2、準(zhǔn)備貸款所需的各種資料；3、面簽銀行或貸款機構(gòu)；4、銀行審核貸款人資質(zhì)；

直接把所在樓盤名稱、房產(chǎn)面積等信息告訴銀行客戶經(jīng)理，立即就能算出以這套房子抵押大概能貸到多少，但貸款額度可能比以前明顯減少。這是深圳二手房成交參考價格機制建立后，向銀行申請經(jīng)營貸時的情形。3月2日獲悉，中行深圳分行、上海銀行深圳分行已開始執(zhí)行以官方發(fā)布的指導(dǎo)價作為參考依據(jù)，對經(jīng)營貸抵押的房產(chǎn)進行定價，貸款額度為官方指導(dǎo)價的七成。對于這一最新變化，中行深圳分行沒有對正式確認(rèn)?！拔覀児烙嫼芸煲矔{(diào)整，大家都看著大行，我們大概率也會跟大行走?！鄙钲谀彻煞菪腥耸空f，雖然多家銀行已明確按揭貸款參考二手房官方指導(dǎo)價，經(jīng)營貸是否執(zhí)行同一政策，目前并不明朗，也沒有執(zhí)行細(xì)則，但國有大行確定后，可能會有更多銀行跟進。由于二手房官方指導(dǎo)價低于實際市場價，也低于評估價，今后，在深圳申請房產(chǎn)抵押的經(jīng)營貸，貸款額度將會下降，而這可能會對實際經(jīng)營的小微企業(yè)融資帶來一定程度影響。已有大行經(jīng)營貸執(zhí)行指導(dǎo)價“現(xiàn)在要做就只能按指導(dǎo)價來做，沒法再按照以前的規(guī)則做了。”中行深圳分行信貸人士稱，經(jīng)營貸抵押房產(chǎn)如何估值，目前雖然還沒有執(zhí)行細(xì)則，但該行已經(jīng)按照二手房成交參考價格機制放款，額度為抵押房產(chǎn)官方指導(dǎo)價的七成。根據(jù)媒體近期報道，中行深圳分行已下發(fā)通知，包括二手房按揭貸款、房產(chǎn)抵押類等涉房類貸款，額度按照政府發(fā)布的二手房成交參考價格執(zhí)行。記者就此向中行深圳分行求證，截至發(fā)稿該行尚未正式回復(fù)。除了中行深圳分行，還有部分銀行的經(jīng)營貸也已參考官方指導(dǎo)價，對抵押房產(chǎn)進行估值，其中就包括上海銀行?！澳苜J多少要根據(jù)抵押房子的定價，自己在手機上查一下樓盤單價，再看一下房子面積，就能算出來大概可以貸多少錢。”上海銀行深圳分行人士稱，該行經(jīng)營貸的額度也是參考二手房產(chǎn)官方指導(dǎo)價評估后，按照估值的七成放款。按照二手房指導(dǎo)價對經(jīng)營貸抵押房產(chǎn)定價，還不是銀行的主流做法。另一家大行深圳分行回復(fù)，該行已將官方指導(dǎo)價作為二手房按揭貸款的重要參考依據(jù)，但由于監(jiān)管政策還不清晰，也沒有執(zhí)行細(xì)則，房產(chǎn)抵押類經(jīng)營貸、對公貸款暫時還未調(diào)整。而另一家大行深圳分行則未表明經(jīng)營貸政策是否已經(jīng)調(diào)整。北方某股份行信貸人士說，由于政策不明朗，該行的經(jīng)營貸門檻有所提高，但仍在正常進行，對不同業(yè)務(wù)區(qū)別對待，企業(yè)股權(quán)剛剛過戶、經(jīng)營不能支撐貸款等情形的經(jīng)營貸目前已經(jīng)不能做了。而更多銀行仍在觀望之中。二手房成交參考價格機制建立后，抵押房產(chǎn)如何估值，由于政策并不明朗、缺乏執(zhí)行細(xì)則，不少銀行都對經(jīng)營貸業(yè)務(wù)持觀望態(tài)度。某中小銀行人士透露，受前述原因影響，該行的經(jīng)營貸雖然仍在接單，但卻沒有放款。華南某股份行深圳分行人士稱，隨著二手房按揭貸款政策調(diào)整，經(jīng)營貸是否也同步跟進、如何跟進，該行內(nèi)部還在進行討論，但目前還沒有形成最終結(jié)果。銀行業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，股份行、城商行等中小行都在觀望國有大行，隨著中行開始將二手房官方指導(dǎo)價作為經(jīng)營貸抵押房產(chǎn)估值、確定貸款額度的依據(jù)，未來可能會有更多銀行跟進?！按蠹叶荚诳粗笮?，我們大概率也會跟大行走，只要大行確定了，我們就會跟進。”某股份行深圳地區(qū)支行行長說，在經(jīng)營貸、小微企業(yè)貸款領(lǐng)域，國有大行是主力，大行確定后，中小行也會跟進調(diào)整。多個環(huán)節(jié)受影響無論是房屋交易還是按揭貸款，房屋估值、定價都是關(guān)鍵環(huán)節(jié)。官方指導(dǎo)價建立后的定價機制，已開始向二手房交易、評估、按揭貸款、抵押類對公貸款等與二手房相關(guān)的各個環(huán)節(jié)傳導(dǎo)?！胺慨a(chǎn)抵押經(jīng)營貸如果也跟二手房按揭貸款一樣，那直接按官方指導(dǎo)價定價就行了?！鄙鲜龉煞菪兄行虚L說，銀行發(fā)放房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸款時，都要委托評估公司評估，最終按照評估價的七成放貸。若以二手房官方指導(dǎo)價作為抵押房產(chǎn)定價依據(jù)，就不需要評估這一程序了。光大銀行深圳分行2月20日在內(nèi)部通知，以官方發(fā)布的二手住房成交價作為按揭貸款參考依據(jù)。隨后，四大行深圳分行的二手房按揭均已執(zhí)行指導(dǎo)價房貸。股份制銀行中，平安銀行深圳分行也在2月27日公告，該行在深圳地區(qū)以所在住宅小區(qū)二手住房成交參考價格作為辦理二手樓按揭貸款業(yè)務(wù)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。也就是說，與四大行不同，該行不僅將二手住房成交參考價格當(dāng)作參考標(biāo)準(zhǔn)，還作為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在貸款環(huán)節(jié)，除了購房者實際承擔(dān)的首付比例提高外，經(jīng)營貸、房產(chǎn)抵押類對公貸款也都會受到一定影響。某城商行中高層人士說，雖然評估價低于實際市場價，但仍要高于新發(fā)布的指導(dǎo)價。今后，在深圳申請房產(chǎn)抵押貸款額度將會明顯減少，部分實際經(jīng)營的小微企業(yè)、中小企業(yè)的融資可能會受到影響。某城商行人士此前也稱，該行的個人住房抵押貸款額度上限已經(jīng)從年前的1000萬元，調(diào)整到800萬元至1000萬元，而且審核、放款條件較為嚴(yán)格，1000萬元以上的經(jīng)營貸只有大行有額度、利率略微寬松。而從某大中型銀行信貸人士處獲悉，目前該行經(jīng)營貸單筆額度上限一般為700萬元?！爸饕€是對小微企業(yè)影響大，對大中型企業(yè)影響不會太大?！鄙鲜龉煞菪兄行虚L說，一方面大中型企業(yè)融資渠道多元化，房產(chǎn)抵押類貸款本來就不是主要融資來源；另一方面從實際經(jīng)營來說，大中型企業(yè)也很少將資金用于炒房。小微企業(yè)融資或受影響“如果抵押的房產(chǎn)直接參考二手房指導(dǎo)價，那么接下來一段時間，小微企業(yè)融資可能會很困難?！鄙鲜龀巧绦腥耸空f，二手房指導(dǎo)價不僅低于市場價，而且低于評估價，這會導(dǎo)致個人住房抵押的經(jīng)營貸額度下降。根據(jù)銀行業(yè)人士介紹，抵押的個人住房評估價通常為市場價的七成，最高八成，再打個八折放貸，最終貸款相當(dāng)于房產(chǎn)價值的60%左右。他舉例稱，市場價1000萬元的房產(chǎn)，能從銀行得到600萬元貸款。而參照官方指導(dǎo)價作為評估價，貸款額度可能只有500萬元?！盀榱朔乐褂袑嶋H經(jīng)營的小微企業(yè)被‘錯殺’，到時候出臺針對性措施也說不定，避免對實體經(jīng)濟帶來不利影響?！鄙鲜龉煞菪兄行虚L說，個人住房抵押貸款執(zhí)行細(xì)則出來之后，銀行也會在市場需求和自身業(yè)務(wù)發(fā)展上做出平衡。上述北方股份行信貸人士也稱，該行目前對經(jīng)營狀況、信用記錄優(yōu)良、貸款確實用于經(jīng)營的抵押類經(jīng)營貸，仍然采取傾斜政策，可以按照市場評估價的七成發(fā)放貸款。上述大行信貸人士稱，雖然該行經(jīng)營貸單筆最高為700萬元，但資質(zhì)優(yōu)良、經(jīng)營狀況與貸款額度、用途匹配的企業(yè)，額度也可以放寬到700萬元以上，最高可以達到1000萬元。

我行接受產(chǎn)權(quán)明晰，變現(xiàn)能力較強的商品住房和商業(yè)用房作為抵押物?！緶剀疤崾尽勘仨殱M足以下條件哦:① 用于抵押的房產(chǎn)與貸款經(jīng)辦機構(gòu)必須位于同一城市，個人抵押購房貸款不接受異地抵押物。② 不接受評估現(xiàn)值在10萬元以下(含)的房產(chǎn)作為抵押物；③ 已辦妥產(chǎn)權(quán)證明產(chǎn)權(quán)清晰，可上市流通并能依法辦理抵押登記，沒有產(chǎn)權(quán)爭議等不利變現(xiàn)情況 ；④ 具有較強的變現(xiàn)能力，房產(chǎn)結(jié)構(gòu)完好，水、電、環(huán)保交通、城建、物業(yè)管理等各項配套設(shè)施和服務(wù)齊全，不存在糾紛和問題，不在政府規(guī)劃的拆遷范圍內(nèi)；⑤ 抵押物為商品住房的，房齡一般不得超過20年，且貸款/授信期限加房齡原則上不得超過40年；抵押物為商業(yè)用房的，房齡一般不得超過20年，且貸款/授信期限加房齡原則上不得超過30年。⑥ 原則上不接受閑置超過6個月的商業(yè)用房作為抵押物；

若是招商銀行個人貸款，抵押率規(guī)定如下： 1、若您以“商品住房”作為抵押物，貸款/授信金額最高不超過房產(chǎn)評估現(xiàn)值的70%；2、若您以“商業(yè)用房”作為抵押物，貸款/授信金額最高不超過房產(chǎn)評估凈值的60%或評估現(xiàn)值的50%；3、貸款授信金額不得超過所購商業(yè)用房成交價格的50%或所購商住兩用房成交價格的55%。具體您的可貸金額，需由晚點綜合審批后確定，請您直接聯(lián)系經(jīng)辦行確認(rèn)。