買新房的直接刷給開(kāi)發(fā)商就可以了，你貸款下來(lái)購(gòu)房合同備案案以后，還要繳納維修基金，按照各地政策的不一樣，也是需要繳納的。

二手房的話，那就是要做房調(diào)，銀行確認(rèn)你可以貸款買，賣家的房子可以賣。這樣的話，錢就存在了房管局資金監(jiān)管賬戶上。過(guò)戶以后，資金監(jiān)管的錢和貸款的錢就一次性打給原業(yè)主。

一般情況下，買房分期付款的操作方法為，如一套房子首付款為20萬(wàn)元。而買房者可以將這20萬(wàn)元拆解為兩次或三次，分期支付給開(kāi)發(fā)商，而且購(gòu)房者不需要支付利息或是支付少量息款。


（二）首付分期付款的方式


對(duì)于“分期首付”，開(kāi)發(fā)商主要通過(guò)兩種方式操作：


一是購(gòu)房者支付部分首付款后，開(kāi)發(fā)商替購(gòu)房者付清剩余首付款，而購(gòu)房者與銀行簽訂貸款合同，此后購(gòu)房者再在約定時(shí)間內(nèi)，將剩余首付款還給開(kāi)發(fā)商。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商先借錢給購(gòu)房者交給銀行，并辦理貸款手續(xù)。


二是開(kāi)發(fā)商以可以分期首付為由，先向購(gòu)房者收取部分首付款，而后約定在短期內(nèi)再繳清剩余首付款。等首付款全部付清之后，再正式簽訂購(gòu)房合同，辦理貸款手續(xù)?！罢嬲饬x上來(lái)說(shuō)，先交的部分首付款類似定金性質(zhì)，并非開(kāi)發(fā)商墊資支付首付款給銀行?！?/p>


（三）首付分期付款的風(fēng)險(xiǎn)


1、 上述第一種方式已經(jīng)簽訂了購(gòu)房合同，并且在房管部門備案，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)較小。


2、 上述第二種方式，分期首付的概念較為模糊，或者只能說(shuō)是首付款支付時(shí)間變寬松了，并非真正意義上的分期首付，如果開(kāi)發(fā)商將該筆款項(xiàng)挪為他用或是資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，那么購(gòu)房者就要承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)。


3、首付分期有套取貸款嫌疑，但很難監(jiān)管。首付分期是否合規(guī)？多位銀行界的信貸人士均表示，如果明知開(kāi)發(fā)商采取首付分期的方式，幫購(gòu)房者墊付首付，銀行可能會(huì)拒絕審批放貸。


也有銀行人士稱，銀行很難追究開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，因?yàn)橘I房人的首付到底來(lái)自誰(shuí)，銀行無(wú)權(quán)調(diào)查?！般y行只要確定買房人有能力按時(shí)還貸即可?！?/p>


4、如果開(kāi)發(fā)商自己借錢給買房人，則違反放貸的基本原則。如果開(kāi)發(fā)商由第三人借款給買房人，那么銀行很難監(jiān)管它。



5、能導(dǎo)致部分不良開(kāi)發(fā)商“一房二賣”欺騙購(gòu)房者。有法律界人士表示，按照目前市場(chǎng)上的分期付款方式，開(kāi)發(fā)商一般都要等到購(gòu)房者付清全部房款后才會(huì)辦理分戶產(chǎn)權(quán)，若在此期間開(kāi)發(fā)商以買房人未能全


我們都知道現(xiàn)在因?yàn)榉績(jī)r(jià)越來(lái)越高，好多人買房子都選擇向銀行貸款，這樣能減輕很多的壓力，那么20萬(wàn)首付能在哪買房子、首付是怎么算的？其實(shí)20萬(wàn)在哪里都能買房子，就是主要看你買的房子大小，銀行是根據(jù)你的房子面積來(lái)計(jì)算出首付的，那下面就來(lái)聽(tīng)聽(tīng)我的看法。

個(gè)人住房貸款：

1、“首套房”首付比例最低30%，即貸款金額最高不超過(guò)所購(gòu)房產(chǎn)價(jià)值的70%(不實(shí)施“限購(gòu)”的城市調(diào)整為不低于25%);

2、“二套房”的首付比例最低40%，即貸款金額最高不超過(guò)所購(gòu)房產(chǎn)價(jià)值的60%。

買房子交首付的流程是怎樣的

1、看房

A、查看 “五證兩書”。

“五證”：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》

“兩書”：《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》。

B、實(shí)地考察，包括：看沙盤，看戶型圖，看樣板間或現(xiàn)房。

2、簽訂認(rèn)購(gòu)書

填寫個(gè)人信息——簽訂認(rèn)購(gòu)書——支付定金——保存收據(jù)

認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容一般包括：房屋基本情況;房屋價(jià)格計(jì)算方式;簽署契約的時(shí)限規(guī)定;付款方式等。

3、簽訂正式購(gòu)房合同

雙方就《商品房購(gòu)房合同》條款進(jìn)行協(xié)商——簽字確認(rèn)，蓋章——支付首付款/全款——保存發(fā)票

注意，簽約時(shí)要帶好以下資料：

(1)定金收據(jù)(2)本人身份證原件，已婚者需帶夫妻雙方身份證原件、結(jié)婚證原件(3)戶口本原件或戶籍證明原件(4)收入證明原件(5)私章

購(gòu)房交首付多交的契稅怎么退

退房退契稅也要分為兩種情況，一種是簽訂了合同，但沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，另一種是辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的。

(1)未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移

基本上，這種情況是可以直接退契稅的，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)局總局關(guān)于辦理期房退房手續(xù)后應(yīng)退還已征契稅的批復(fù)》規(guī)定，只要簽訂了購(gòu)房合同，因?yàn)槠渌驔](méi)有完成交易，并且已經(jīng)繳納了契稅的，辦理退房之后，契稅應(yīng)退還。

但如果購(gòu)房者辦理了房屋抵押貸款，就意味著產(chǎn)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者的名下，這種情況是不會(huì)退還已經(jīng)繳納的契稅的。

(2)已完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的

原則上，已經(jīng)完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，是不會(huì)退還契稅的。但是也有特殊情況，如果你所簽訂的合同屬于無(wú)效合同，即使已經(jīng)完成了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，契稅也是會(huì)退還的。

大家注意，我們這里所說(shuō)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的有效性，是建立在房屋買賣合同的合法有效性上的。即，如果合同無(wú)效，上述兩種情況要另行分析。

二、購(gòu)房交首付多交的契稅怎么退

首先，我們先來(lái)明確一下，這里所說(shuō)的購(gòu)房，是專指首套房。大家在買房時(shí)，跟開(kāi)發(fā)商簽合同的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商一般都會(huì)規(guī)定收取1.5%-3%的契稅。超出政策的契稅部分，會(huì)在完成購(gòu)房交易之后退還給購(gòu)房者。

契稅政策指標(biāo)：

1、農(nóng)村戶口首套房購(gòu)買建筑面積90㎡以下的房屋，契稅全免;其他戶口按照1%征收。

2、首套房購(gòu)買建筑面積90㎡以上，140㎡以下，按照1.5%征收。

3、首套房購(gòu)買建筑面積140㎡以上，按照全額3%征收。

契稅退還操作流程：

1、購(gòu)房者交足合同中規(guī)定的契稅金額;

2、申請(qǐng)退稅需提交相關(guān)證明：1、身份證明，2、婚姻證明或者單身證明，3、購(gòu)房合同，4、家庭唯一住房證明，5、退稅申請(qǐng)，6、銀行帳號(hào)。

3、由于開(kāi)發(fā)商將購(gòu)房者的資料交到房交所的時(shí)間較晚，一般3-6個(gè)月時(shí)，契稅就會(huì)退還給大家。

綜合上面所說(shuō)的，房子首付是要根據(jù)房子的大小來(lái)進(jìn)行給的，還有房子契稅也是根據(jù)房屋的面積大小來(lái)進(jìn)行給付，因此，對(duì)于20萬(wàn)首付能在哪買房子、首付是怎么算的？就要看你實(shí)際買的房子面積是多大的，面積大肯定首付就會(huì)給的越多。