房貸對于當(dāng)今大多數(shù)年輕人來說都是一個不小的壓力。根據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示，2018年末，我國個人住房貸款余額為25.75萬億元，分攤到每個房貸客戶身上少則幾十萬多則幾百萬；另一則數(shù)據(jù)顯示個人住房貸款余額占到了居民總消費貸款的68%，也就是說銀行每放100萬的消費貸，其中的68萬元是房貸。
那么當(dāng)我們手頭有了一些閑錢后，要不要考慮提前還貸呢？相信很多人都會考慮這個問題，畢竟對大多數(shù)傳統(tǒng)中國人來說，欠錢的感覺并不好受，這也是中國人的傳統(tǒng)觀念。那么今天老劉就為大家詳解一下提前還房貸是否劃算。
怎樣提前還款才劃算？為了方便大家理解，我們舉個簡單的例子來分析：
小崔買了一套總價120萬元的房子：首付70萬元，另外向銀行貸款50萬元，貸款期限為20年。一年以后，小崔攢了10萬積蓄，他計劃將這10萬元積蓄提前還貸，在不考慮銀行違約金的前提下我們來計算一下：
我們以目前市場上利率最低的公積金貸款為例，當(dāng)前公積金利率為3.25%，那么公積金貸款50萬，貸款20年的條件下，根據(jù)公積金房貸計算器計算，等額本息還款方式下，20年后的還款總額為68.06萬。
假如小崔手中的10萬元，一年后進行了提前還貸，20年后，我們實際的還款總額變?yōu)?2.3萬。由此計算，總的還款金額由68.06萬減少到52.3萬，實際可減少15.76萬元。也就是說提前還款10萬則20年里為小崔省下了5.76萬元的利息。
也許有人會問，小崔的貸款利率為公積金貸款的基準利率，而我的房貸利率本身就比較高呢？ 比如，我的貸款利率高達7.205%，那么我還適合提前還款嗎？實際上利率越高越適合提前還款，因為你的財務(wù)成本是隨著利息的增加而增加的，不信我們來計算一下：
同樣的50萬貸款，利率7.205%時，20年后本息總還款額為94.52萬，同樣一年后提前還款，如果提前還貸10萬元，20年后本息還款總額變是75.3萬，還款金額減少了19.2萬。也就是說提前還款10萬則20年里為你省下了9.2萬元的利息。
有閑錢應(yīng)該還房貸中的公積金貸款部分還是商貸部分？通過以上實例你發(fā)現(xiàn)了什么嗎？很簡單，假設(shè)你正享受著公積金低貸款利率或者7折的商貸款利率（3.43%），那么千萬不要急于還款。利率越高則提前還款越劃算；同樣假設(shè)你的房貸是商貸和公積金的組合貸款，如果要提前還款，那么請一定要還房貸中的商貸部分！
另外，在等額本息的還款方式下，越是貸款的前幾年，本金基數(shù)越大，利息自然也越高。因此，在貸款前幾年尤其是前5年，如果沒有其他合適的投資渠道的前提下，盡量將閑置資金用來多還款，使本金基數(shù)降下來，剩余貸款的利息負擔(dān)也會相應(yīng)減小。
如果我們不提前還款，而用于銀行定存呢？我們以小崔這10萬元為例，以利率最大化的5年定期存款為例，當(dāng)下中行5年定期存款基準利率為3.575%，滿5年取出，連本帶息再續(xù)存5年定期，以此類推直到存滿20年。20年后我們得到本息多少錢呢？本息總額為19.3萬元！這也是一筆很大的收益。當(dāng)然了，這是在忽略利率下降和貨幣貶值的情況下得出的答案，實際根據(jù)通脹率，20年后的19.3萬也就相當(dāng)于當(dāng)下的10萬本金了。
那么假設(shè)你的手中真的有10萬元閑置資金，你會選擇提前還貸以節(jié)省房貸成本還是會選擇銀行定存呢？相信絕大部分人會拿自己的房貸利率和當(dāng)下的存款利率做一個比較吧。
那么哪些人適合提前還房貸呢？一、傳統(tǒng)觀念較強的人：誰的錢也不愿意欠，畢竟買房的目的就是為了更好的享受生活，假設(shè)成天因為房貸的壓力而患得患失，因為房貸的存在而吃不好睡不著，那么還是提前還款的好，不要讓房貸成為生活中的一個阻礙和壓力。
二、處于還款初期的人：房貸初期本金基數(shù)大、利息高，假設(shè)此時手頭有閑置資金又沒有更好的投資渠道，提前還貸是不錯的選擇。
三、把房子作為抵押標的物的人：目前房價已處于高位，評估價值也比購買初期上漲了很多，如果此時將房貸還清，再以房產(chǎn)抵押標的物則可以從銀行獲取更大的授信額度以支持自己生意的發(fā)展和周轉(zhuǎn)，那提前還貸是最佳選擇。
四、不還房貸也存不下錢的人：這部分人在當(dāng)下也不是少數(shù)，很多人月賺1萬，留夠3000的房貸還款金額，剩余的7000都用來日常花銷了，對于這部分“月光族”來說，積累下一年幾年的積蓄用來提前還貸是最佳選擇。
哪部分人不適合提前還貸呢？從財富管理理念來說，資金的價值未最大程度的利用是對資金的極大浪費。簡單的說就是在能夠找到一款收益高于房貸利率的投資產(chǎn)品時，完全可以通過投資收益來覆蓋房貸而產(chǎn)生的利息成本。
同樣以上文為例，假設(shè)小崔是生意經(jīng)營者，手里需要留有一定的流動資金，那么我們不建議他提前還款。因為一般生意人的年化收益率在10%以上，再說生意經(jīng)營者對資金的需求是不確定性的，一旦遇到急需用錢的時候，再通過其他途徑融資往往利率較高，且很可能在時間上就來不及。
再者，對于風(fēng)險抵抗能力弱的家庭也不建議提前還貸：比如，崔先生今年40歲，年薪20萬元但妻子常年全職在家?guī)蓚€孩子，家里還有兩個年邁的父母需要贍養(yǎng)，現(xiàn)家庭現(xiàn)金存款約10萬元，那么這10萬元適合用于提前還房貸嗎？顯然不適合，對于崔先生這樣的家庭而言，需要留下足夠的家庭備用金用于突如其來的失業(yè)、孩子教育開支、老人大病開支等等。
結(jié)語以上分析了這么多我們可以看出，對于閑置資金是否適合用來提前還貸是不確定性的，除了考量有無優(yōu)于房貸成本的其他投資渠道外，還要考量個人的職業(yè)、家庭狀況、抗風(fēng)險能力、個人的消費習(xí)慣等等。
但是對于普通的上班族來說，在可預(yù)見的未來沒有重大家庭支出的情況下，個人工作又比較穩(wěn)定、收入比較穩(wěn)定的前提下，可以適當(dāng)?shù)脑诜抠J初期選擇提前還款一部分，降低貸款基數(shù)、節(jié)省利息支出，且利率越高越要考慮提前還款。