1、你們可以買經(jīng)過抵押的房子，你們的買賣合同也當然有效。因為他的房屋雖然抵押給了銀行，但是房子的所有權并沒有轉移，他有權將房子賣給其他人。但是你們雖然能買房子，但是該房子是不可以過戶的，即使房子過戶了，銀行也可以追及，主張過戶無效。（擔保物權上要保護抵押權人的權利）2、你們買房子，而主張設立在房子上的抵押貸款與你們無關的協(xié)議，這是無效的，因為一旦他無法還銀行的貸款，銀行就會從抵押物（房子）上找回損失，一般都是拍賣房屋，拿回銀行應得的。（比如他欠銀行2萬，銀行拍賣得10萬，則銀行會把剩余的8萬還給他）當然，你們也可以幫他還款，那么房子就不會被拍賣。所以，不管如何，你們的協(xié)議效力是很蒼白無力的。3、優(yōu)抵押權的房子可以買賣，但不可以過戶。你們的協(xié)議在你們之間有效，但是對銀行無效。4、我的建議：如果你們實在很喜歡那房子，那么可以先進行買賣合同，并擬定一個你所說的協(xié)議。那么這樣的話，不管怎樣你們的損失都可以要求他（房子主人）償還。還有，你們可以先不要將購房款全部交付，待他貸款還完，辦理過戶之后再付剩余款。那么這樣的話，你們的權益將會有效的被保護！