2022年8月人民幣新增貸款1.25萬億元（7月6790億元），同比多增390億元。其中代表個人住房貸款的中長期貸款新增2568億元（7月1486億元），可謂罕見。毫無疑問，透露房貸反彈信號。
2022年8月，個人住房貸款占到新增貸款21%（7月21%）。值得注意的是個人住房貸款占新增貸款連續(xù)一年以上未回到超過25%水平，意味著銀行對于個人住房貸款放松沒有恢復到市場正常水平。
2022年8月人民幣新增貸款1.25萬億元，同比多增390億元，（7月6790億元、6月28100億元），比7月多出5710億元。8月短期貸款稍微增長，無論是住戶部門還是企業(yè)部門均出現(xiàn)小幅增長。
8月15日，央行7天逆回購利率與MLF利率同步下調(diào)10BPs，隨后1年和5年期以上貸款市場報價利率（LPR）再度非對稱下調(diào)，帶動國債收益率下行至年內(nèi)新低水平，市場止盈壓力較大，且對后續(xù)政策取向判斷存在分歧。
降準降息
2022年以來的3次LPR非對稱下調(diào)，反映出政策層面對房地產(chǎn)行業(yè)態(tài)度的明顯轉(zhuǎn)變。5年期以上LPR較1年期LPR多下行20BPs，二者利差已縮窄至65BPs，接近歷史最低值60BPs。LPR下行帶動貸款加權(quán)平均利率較年上年年末下行35BPs至4.41%，創(chuàng)歷史新低。
從量的角度看，4月降準0.25%，截至7月底已上繳1萬億元結(jié)存利潤，相當于再全面降準近0.5個百分點。從價的角度看，7天逆回購利率、1年期MLF利率、1年和5年期以上LPR等重要政策利率均出現(xiàn)不同程度下調(diào)。
2022年8月22日，央行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2022年8月22日貸款市場報價利率（LPR）為1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。2022年5月20日貸款市場報價利率（LPR）為1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.45%。
1月20日貸款市場報價利率，就是LPR為1年期LPR為3.7%，下調(diào)10個基點。5年期以上LPR為4.6%，下調(diào)5個基點。這是5年期以上LPR自2020年4月以來的首次下調(diào)。8月22日央行再度降息，此次降息成為了歷史最低的一次。
降息最大的原因應該就是為了刺激房地產(chǎn)行業(yè)的回暖。說明國家開始對房產(chǎn)的低迷開始救市了。這兩年因為地產(chǎn)大環(huán)境以及疫情的影響對房地產(chǎn)的沖擊是相當大的。很多的建筑公司已經(jīng)沒有多少業(yè)務(wù)，并且出現(xiàn)了資金回收困難，并且開始裁減人員。
為提升金融機構(gòu)外匯資金運用能力，央行決定，自2022年9月15日起，下調(diào)金融機構(gòu)外匯存款準備金率2%，即外匯存款準備金率由現(xiàn)行8%下調(diào)至6%。此舉向市場釋放積極信號，有利于穩(wěn)定人民幣匯率預期，避免出現(xiàn)非理性的超調(diào)。
當前受美聯(lián)儲加速收緊貨幣政策影響，美元指數(shù)一度突破110關(guān)口，引發(fā)人民幣對美元被動性貶值。下調(diào)金融機構(gòu)外匯存款準備金率，意味著境內(nèi)金融機構(gòu)為外匯存款繳存的準備金減少，有助于增加市場上美元流動性，并提升金融機構(gòu)外匯資金運用能力，有利于人民幣匯率的穩(wěn)定。
8月人民銀行在縮量續(xù)做到期的6000億元MLF的同時，操作利率下降10個基點。2022年9月15日將迎來6000億元中期借貸便利（MLF；市場俗稱“麻辣粉”）到期，隨后的2022年10月、11月、12月還將分別到期5000億元、10000億元和5000億元MLF，成為降準動力。
數(shù)據(jù)顯示，本周公開市場共有6100億元央行流動性工具到期，其中包括100億元7天期逆回購和6000億元1年期MLF。從8月份開始，每月MLF到期規(guī)模明顯上升，7月份只有1000億元，8月份增至6000億元。
9月15日至12月15日，3個月時間里將有26000億元MLF到期，占到今年全年MLF到期量的一半還多（57.1%）。此外，2023年1月份，MLF到期量也有7000億元。歷史上，常規(guī)做法是對到期MLF進行續(xù)做，同時，不乏降準置換MLF的案例。
金九銀十沒來
9月份以來，30大中城市商品房成交面積同比去年同期，仍下滑兩成左右。反映出8月份LPR降息并未明顯促進樓市回暖，主要源于兩個因素，2022年至今，降息幅度不足以扭轉(zhuǎn)市場預期。爛尾樓與停貸事件，擾動購房者與金融機構(gòu)信心。
2022年至今，降息幅度不足以扭轉(zhuǎn)市場預期，購房者持幣觀望。2022年以來，5年期LPR累計下調(diào)35BP，幅度不小。但對于樓市基本面較好的一線城市來說，“因城施策式”的房貸利率加點仍然普遍存在。
“保交樓”關(guān)鍵的解決方案是各地政府動用財政資金注資爛尾項目，保障期房的順利交樓。從目前進展來看，各地政府有意愿推進保交樓，部分優(yōu)質(zhì)項目得以市場化盤活。但地方財政壓力較大，難以撥出更多資金填補預售資金已被挪用、資質(zhì)較差的爛尾項目的資金缺口。
中指監(jiān)測，今年以來，全國已有超250個省市優(yōu)化調(diào)整政策超700次，尤其是4-6月政策密集出臺，7-8月各地因城施策有所放緩。7月末中政會議提出要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，因城施策用足用好政策工具箱。8月央行降息及國常會進一步釋放積極信號，修復市場信心。
9月以來，各地因城施策節(jié)奏略有加快，一二線城市政策有所跟進。從市場表現(xiàn)來看，除個別城市外，多數(shù)城市市場預期恢復有限。中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，2022年中秋假期期間（9月10日-9月12日），重點監(jiān)測城市新建商品住宅成交面積較去年中秋假期（9月19日-9月21日）下降31.6％。
2022年中秋假期（9.10-9.12）代表城市新建商品住宅成交情況
部分城市如深圳、上海等城市受政策環(huán)境優(yōu)化、疫情得到有效控制等因素帶動，市場活躍度略有好轉(zhuǎn)，但多城市新房成交規(guī)模較去年中秋假期降幅仍較大，長沙、西寧、南京等地降幅均在七成以上。7月以來市場活躍度下降，8月市場低溫運行。
9月開局市場表現(xiàn)不及預期，上周（第37周）重點城市商品住宅成交面積同比降幅超三成。7月以來，市場供應季節(jié)性走弱，疊加需求集中釋放后入市節(jié)奏回歸、集中網(wǎng)簽因素減弱、“斷供”影響市場預期等。
重點50城商品住宅周度成交面積同比降幅普遍在20％以上，9月以來，多地疫情反復進一步拖累了市場恢復節(jié)奏。諸葛找房監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，重點14城新房成交3477套，較去年中秋假期小幅下降5.34%，與今年端午假期成交相比，下降8.23%。
部分熱點城市率先修復。佛山新房成交841套，較去年中秋上漲68.2%。其次為武漢，成交409套，較去年上漲63.6%。深圳表現(xiàn)也不俗，中秋成交338套，較去年同期上漲27.5%。相較于新房市場，二手房成交表現(xiàn)要更加優(yōu)異。
監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，重點6城二手住宅成交490套，較去年中秋假期上漲19.5%。其中，東莞、深圳、杭州、佛山均上漲，東莞、深圳漲幅更是較去年中秋假期翻倍。由此可以預見，在本輪下行周期中，二手房將先于新房市場復蘇。
按照9月前2周的銷售成交數(shù)據(jù)看，即使降準、降息、房貸反彈、地方政策松綁、供應增加，由于市場未見底、房企價格調(diào)整與政策松綁力度小、疫情、購房者信心未恢復，今年樓市金九銀十會依然缺席。
M1回落
M1反映著經(jīng)濟中的現(xiàn)實購買力。M2不僅反映現(xiàn)實的購買力，還反映潛在的購買力。若M1增速較快，則消費和終端市場活躍。若M2增速較快，則投資和中間市場活躍。中央銀行和各商業(yè)銀行可以據(jù)此判定貨幣政策。
M1、M2的變化，上漲、下降，都會影響到未來貨幣政策的變化，是降準、降息的先行指標。M2過高而M1過低，表明投資過熱、需求不旺，有危機風險。M1過高M2過低，表明需求強勁、投資不足，有漲價風險。
2022年8月末M1同比增長6.1%、7月6.7%、6月5.8%、5月4.6%、4月5.1%、3月4.7%、2月4.7%、1月1.9%。2021年12月M1同比增長3.5%、11月3%、10月2.8%、9月3.1%、8月4.2%。
8月末，廣義貨幣M2余額259.51萬億元，同比增長12.2%，增速分別比上月末和上年同期高0.2個和4%。狹義貨幣(M1)余額66.46萬億元，同比增長6.1%，增速比上月末低0.6%。
M1呈現(xiàn)回落趨勢。2022年8月末M1-M2剪刀差擴大至6.1%、7月5.3%、6月末5.6%，低于5月末的6.5%。說明8月較7月剪刀差擴大0.8%，7月5.6%收窄0.3%。M2走高、M1同樣走低，剪刀差擴大。
8月新增社融2.34萬億（前值7561億），新增人民幣貸款1.25萬億（前值6790億）。社融存量同比增長10.5％（前值10.7％），M2同比增長12.2％（前值12％），M1同比增長6.1％（前值6.7％）。
回顧歷史來看，當M1同比與M2同比的剪刀差小于-5％時， PMI指數(shù)或低于50％或趨勢回落。究其原因，M2同比大致對標企業(yè)資產(chǎn)的增速，M1同比則反映了企業(yè)的持幣意愿。
M2加快
2022年8月末M2同比增長12.2%、7月12%、6月11.4%、5月11.1%、4月10.5%、3月9.7%、2月9.2%、1月9.8%、2021年12月9%%，11月8.5%、10月8.7%、9月8.3%、8月8.2%。
2021年8月擴大，9月反彈，10月再反彈，11月降速，12月反彈。2022年8月繼續(xù)擴大，7月反彈、6月增速擴大，5月又擴大、4月反彈、3月上漲、2月下降、1月上漲。
M2創(chuàng)逾6年新高，“穩(wěn)增長”背景下流動性水平充裕，主要原因是信貸投放加快、財政支出加快、非標融資壓降放緩。增加基礎(chǔ)貨幣投放，帶動企業(yè)部門存款明顯增加。
反映國內(nèi)貨幣供應量充足，實際上是國內(nèi)穩(wěn)健貨幣政策更加積極，先后出臺一系列增量政策工具，信貸放量，包括降準、專項再貸款、上繳結(jié)余利潤1萬億、MLF。
廣義貨幣（M2）余額同比增速連續(xù)6個月回升，達到6年以來的最高增長水平M1同比增長6.1%，創(chuàng)2021年4月以來新高，反映企業(yè)短期存款明顯增加。反映企業(yè)活動活躍度增強，企業(yè)短期現(xiàn)金流有所改善。
房貸反彈
2022年8月人民幣貸款增加1.25萬億元，同比多增390億元。分部門看，住戶貸款增加4580億元，其中，短期貸款增加1922億元，中長期貸款增加2658億元。住戶貸款、個人住房貸款環(huán)比反彈。
住戶貸款增加4580億元，其中代表個人住房貸款的中長期貸款增加2658億元，同比下降，說明居民貸款需求回落。其中短期貸款稍微增加，依然反映消費貸款意愿下降。中長期貸款增加，說明房地產(chǎn)市場正在筑底、探底過程。
8月新增信貸、社融規(guī)模反彈，主要原因當前宏觀經(jīng)濟修復勢頭溫和，貸款需求疲弱逐漸回升。6月、7月樓市轉(zhuǎn)冷，8月樓市稍微轉(zhuǎn)溫，對居民和企業(yè)中長期貸款都會形成一定影響，預計9月房貸會反彈。
房貸占比腰斬
2022年8月人民幣貸款增加1.25萬億元，同比多增390億元。住戶貸款增加4580億元，代表個人住房貸款的中長期貸款增加2658億元，占新增貸款分別為36%、21%（7月17%、21%，6月30.18%、14.59%）。
2022年前8月全國新增人民幣貸款15.61萬億元，同比多增5540億元。創(chuàng)1987年以來同期的歷史最高紀錄。住戶貸款增加2.7597萬億元、個人住房貸款新增1.9744萬億元，占新增貸款15.61萬億元的17%、12%。
2022年上半年全國新增人民幣貸款13.68萬億元，同比多增9192億元，創(chuàng)1987年以來同期的歷史最高紀錄。住戶貸款增加2.18萬億元，其中個人住房貸款新增1.56萬億元，占新增貸款的15.93%、11.40%，創(chuàng)2015年以來同期歷史最低紀錄。
2021年上半年人民幣貸款增加12.76萬億元，同比多增6677億元。分部門看住戶貸款增加4.58萬億元，其中代表個人住房貸款的中長期貸款增加3.43萬億元，分別占新貸款的比例達到35.89%、26.88%。
房企資金趨勢
8月16日監(jiān)管部門指示中債信用增進對房企發(fā)行的中期票據(jù)開展“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保。其中涉及龍湖集團、碧桂園、旭輝控股集團、遠洋集團、新城控股和金地集團等六家示范性民企。
8月31日證監(jiān)會表示，近期證監(jiān)會會同國家發(fā)改委等相關(guān)方面制定了加快推進基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行的十條措施，包括將盡快推動首批擴募項目落地。推動REITs立法，積極培育專業(yè)REITs管理人和投資者群體等。
近期出臺政策對于個別優(yōu)質(zhì)房企而言是極大的利好，于大部分房企而言政策的信號意義大于實際拉動作用。未來示范性民企名單仍有可能擴大，政府或?qū)ξ刺峁┰鲂胖С值拿駹I房企提供更多救助。
8月100家典型房企的融資總量為323.64億元，環(huán)比下降41.5%，同比下降60.8%。房企融資量已連續(xù)5月環(huán)比減少，可見房企融資難問題仍然突出。境內(nèi)債權(quán)融資237億元，環(huán)比減少48.4%，同比減少52.2%。
境外債權(quán)融資30.77億元，環(huán)比增加5.4%，同比減少78.7%。本月資產(chǎn)證券化融資46億元，環(huán)比增加15.5%，同比減少75.1%。8月房企發(fā)債139.7億元，環(huán)比減少63.1%，同比減少63.6%。其中，8月沒有境外發(fā)債，房企境外發(fā)債仍然持續(xù)低迷。
境內(nèi)發(fā)債139.7億元，環(huán)比減少60.1%，同比減少46%。其中公司債發(fā)行38億元，環(huán)比減少77.2%，同比減少73.4%。中期票據(jù)發(fā)行98.7億元，環(huán)比減少34.3%，同比增加175.7%。境內(nèi)發(fā)債主體基本為央企國企，除萬科、龍湖等部分經(jīng)營情況良好的民營房企。
當前，在近期銷售端遇冷回落、房企融資渠道不暢等因素影響下，房企資金壓力依舊較大。2022年前7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為88770億元，同比下降25.4%，與前6月的25.3%相比略有擴大，整體規(guī)模依然處于歷年較低水平。
貨幣政策趨勢
預計央行將繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策，更加注重松緊適度，靈活運用多種貨幣政策工具，保持流動性適度合理，實現(xiàn)貨幣信貸及社會融資規(guī)模平穩(wěn)適度合理增長，并推動企業(yè)實際貸款利率和綜合融資成本持續(xù)回落。
下一步為有效激發(fā)實體經(jīng)濟貸款需求，鞏固經(jīng)濟修復勢頭，政策面或?qū)⒃谝韵聨讉€方面重點發(fā)力。首先是推動降低社會融資成本。其次是督促政策性開發(fā)性銀行盡快落實新增8000億元信貸額度和3000億元金融工具，又增加3000億元，支持基建投資提速。
三是充分挖掘各項結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具潛力，加快相關(guān)貸款投放，推動信貸總量增長。四是加大對銀行考核力度，引導金融機構(gòu)增加對實體經(jīng)濟的貸款投放。預計三四季度繼續(xù)實施降準、降息的概率增大，未來貨幣政策還是否值得期待。
當工業(yè)企業(yè)利潤同比為負的情境下，通常對應企業(yè)ROA的快速下滑，央行調(diào)降融資成本的必要性上升。未來PPI預計持續(xù)回落，工增同比難以明顯改善，未來一段時間工業(yè)企業(yè)利潤同比若持續(xù)為負，政策利率有調(diào)降的必要性。
當下不適宜用大幅擴表的方式提供流動性，考慮到各類公開市場操作、再貸款、再貼現(xiàn)。未來五個月（2022年9月~2023年1月）MLF的到期量約為3.3萬億，2022年前8個月，MLF的到期量僅為1.95萬億，推斷來看，未來央行再度降準的概率大，邊際提升。
預計后續(xù)貨幣、信貸、房貸政策層面將繼續(xù)發(fā)力，增量會是水漲船高的趨勢。同時進一步采取措施托底經(jīng)濟發(fā)展，穩(wěn)定企業(yè)，對未來經(jīng)濟增長的預期，提升企業(yè)信貸需求，M2和社融增速有望回暖，大概率仍將在“10”以上區(qū)間內(nèi)運行