李金磊

怎么回事?

按照央行的要求,自2020年3月1日起,金融機構(gòu)應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉(zhuǎn)換條款進行協(xié)商,將原合同約定的利率定價方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價基準加點形成(加點可為負值),加點數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變;也可轉(zhuǎn)換為固定利率。

什么意思?

簡而言之,央行給房貸族出了一道選擇題——房貸是選固定利率還是“LPR+加點”浮動利率?

選擇一,固定利率。選擇固定利率后,你的房貸就是維持當前利率水平不變,不受LPR利率變化影響。

選擇二,“LPR+加點”浮動利率。LPR是貸款市場報價利率,是央行2019年新推出的機制,LPR每月公布一次,可升可降。加點數(shù)值=原合同當前的執(zhí)行利率水平-2019年12月發(fā)布的LPR,加點數(shù)值確定后固定不變。

也就是說,選擇“LPR+加點”浮動利率,你以后的房貸利率會隨著LPR變化,會影響月供多少。

需要強調(diào)的是,借款人只有一次選擇權(quán),轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。

誰需要轉(zhuǎn)換?

如果你的房貸同時符合以下三點,需要轉(zhuǎn)換:

1、在2020年1月1日前發(fā)放,或者已經(jīng)簽訂借款合同還未發(fā)放;

2、參考貸款基準利率定價(比如“基準利率上浮10%”或“基準利率打7折”);

3、浮動利率(比如利率在每年1月1日調(diào)整)。

注意,不包括公積金個人住房貸款。

怎么選比較劃算?

固定利率和“LPR+加點”浮動利率,選哪個比較劃算?

由于加點是固定不變,所以就要看你個人對LPR趨勢變化的判斷了。

如果你認為LPR以后會降低,那么選擇“LPR+加點”浮動利率更劃算,因為利息會變少;如果你認為LPR會上漲,那么選擇固定利率更劃算。

建設(shè)銀行表示,轉(zhuǎn)為LPR,房貸利率市場化程度更高,在未來每個利率調(diào)整日,隨市場利率水平變化而調(diào)整,如LPR降低,可以享受到降息帶來的優(yōu)惠;轉(zhuǎn)為固定利率,利率水平將保持不變。

專家怎么建議?

諸葛找房副總裁苑承建說,固定利率長期確定,但無法享受利率下行的紅利,但同樣也可以在利率上行時避免成本上升。而LPR為定價基準加點的方式對用戶來說是隨行就市,可以享受利率下行帶來的還款金額降低,但同樣在利率上行時還款金額也要隨之增加。

“就當前利率市場環(huán)境來說,LPR大概率還要下行,選擇LPR為定價基準加點的方案可能是更加穩(wěn)妥且主流的方案?!痹烦薪ㄕf。

從央行公布的LPR走勢來看, 5年期以上LPR從4.85%降低到了2月20日的4.75%。

具體怎么轉(zhuǎn)?

舉個例子,小張的房貸是20年期,現(xiàn)在利率水平是基準利率打9折,也就是4.9%×(1-10%)=4.41%。

如果選擇固定利率,以后房貸利率都按照4.41%執(zhí)行。

如果選擇“LPR+加點”浮動利率,那么先計算加點數(shù)值,4.41%(小張現(xiàn)在的利率水平)-4.8%(2019年12月的LPR)=-0.39%,加點-0.39%確定后固定不變。

小張的房貸利率約定于每年1月1日調(diào)整。在2021年1月1日,利率水平會隨LPR的變化而調(diào)整,如果2020年12月20日發(fā)布的LPR下降為4.7%,那么利率水平相應調(diào)整為4.7%-0.39%=4.31%,利息支出會變少。

來自央行公號。

房貸利率是否每月調(diào)整?

不會。根據(jù)央行公告,轉(zhuǎn)換為LPR的,重定價周期最短為一年(利率至少一年調(diào)整一次),因此不會每月調(diào)整。

如何辦理轉(zhuǎn)換?

辦理時間方面,央行要求,轉(zhuǎn)換工作自2020年3月1日開始,原則上應于2020年8月31日前完成。

辦理途徑方面,目前,建行、工行、中行、農(nóng)行、交行、郵儲銀行等發(fā)布公告稱,于3月1日起啟動轉(zhuǎn)換工作,借款人可以通過手機銀行、網(wǎng)上銀行辦理。

值得注意的是,多家銀行稱,疫情期間暫不支持線下辦理。后續(xù)將根據(jù)疫情防控進展情況,逐步開通線下受理渠道。

你決定選哪個?(完)