鄭州市場的房貸停了？
傳聞源自一則通知。2021年1月1日，《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》正式實施，銀行業(yè)金融機構房地產貸款余額、個人住房貸款余額的占比上限將被約束。通知實施不到一個月，各地“多家銀行已停貸”的消息就開始刷屏。
鄭州無銀行“停貸”，但放款延遲
每年年初，特別是1月份，一般是房貸額度最為充足的月份。但是，房貸告急的消息，卻在今年1月末刷屏了。上海、廣州、北京、深圳等一線城市，接連爆出了“多家銀行已經停貸”“二手房停貸”的消息。鄭州也停貸了嗎？
“目前并沒有‘停貸’，只是，現在遞交貸款材料，由于受春節(jié)假期等影響，放款可能要到3月份了?！编嵵菀患夜煞葜沏y行客戶經理鄧先生說。
過了春節(jié)再放款的主要原因，是不少銀行都在醞釀春節(jié)之后提高房貸加點。因此，貸款審批暫時擱置，但并不是“停貸”。
目前，鄭州首套房房貸加點在60~70個點不等，相當于在五年期LPR基礎上，上浮近15%。據銀行人士預計，春節(jié)過后，這個加點數額可能會調整到70~90點，相當于上浮15%~20%。而目前興業(yè)銀行等銀行已經將首套房貸款加點調整至90點。
1月26日下午，多地銀行也辟謠了“停貸”傳聞。建設銀行上海分行表示，目前建行上分一直按照信貸資源均衡配置，按照落實放款條件的時間先后，有序進行房貸的均衡投放，目前并不存在停貸情況，且從數據上看，1月房貸額度較去年仍有小幅增加。
除了利率可能會在春節(jié)后上浮，銀行對于房貸審核也會更為嚴格。
“部分二手房購房者首付不足，此前可以通過提高評估價的方式，提高貸款比例。”鄭州德佑二手房中介客戶經理龐先生說，現在這種手法就會容易被卡掉。
他舉了一個例子，一套成交價100萬元的房子，本來貸款最多70萬元，首付30萬元。但如果辦貸款的時候將評估價提高到120萬元，貸款就可以拿到84萬元，實際首付16萬元就可以購房。然而目前即使將房子評估到120萬元，到審批貸款環(huán)節(jié)，銀行依然會參照歷史成交情況，最多審批70萬元的貸款額度。這時候，購房者只能想辦法補充首付款，不然交易就無法進行。
至少要拖到春節(jié)后才能審批下來的貸款，加上即將上調的利率、更為嚴格的貸款審核，對鄭州今年本就遇冷的二手房交易來說，可謂是雪上加霜。
鄭州市桐柏路上鏈家二手房中介客戶經理孫女士說，她手頭就有一宗交易，房子已經過戶給買方半個多月，房子也已經抵押在銀行，不過受最近貸款政策的影響，銀行一直沒發(fā)放房屋尾款。賣方每天都催問貸款情況，因為他賣房是為了換房，現在尾款拿不到，也沒辦法為選好的房子付首付。
因此，她提醒：“當前情況下，買賣二手房能不用‘過橋資金’還是不要用，畢竟太多因素不可控。”
銀行對房貸審核將更嚴格
解讀
A.銀行的房貸比例被嚴控
又是漲價，又是加強審核，銀行這么做也是源于監(jiān)管機構的要求。2020年12月31日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，決定建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度，分檔設置房地產貸款余額占比上限和個人住房貸款余額占比上限。通知自2021年1月1日起實施。同時對占比超標的銀行設置2年或4年調整過渡期。其中要求，中資大型銀行房地產貸款余額占比上限和個人住房貸款余額占比上限分別是40%和32.5%，而中資中型銀行分別是27.5%和20%；中資小型銀行和非縣域農合機構分別是22.5%和17.5%；縣域農合機構分別是17.5%和12.5%；村鎮(zhèn)銀行分別是12.5%和7.5%。
按照這個標準，根據銀行公布的2020年半年報，超標明顯的主要有建設銀行、招商銀行、郵儲銀行、興業(yè)銀行、江蘇銀行、成都銀行、鄭州銀行、青島銀行、廈門銀行。將個人住房貸款余額比例降下來可能將成為這些銀行在未來2~4年的工作目標。
B.優(yōu)質征信、流水價值更大
普通購房者也沒必要因此焦慮。1月22日的新聞發(fā)布會上，銀保監(jiān)會相關負責人表示，這一政策主要是監(jiān)控房地產企業(yè)融資，對個人房貸影響不大。
“一般個人房貸客戶都是優(yōu)質客戶，壞賬率很低，所以個人房貸被銀行視作優(yōu)質資產，不會輕易放棄?！睎|吳證券銀行業(yè)分析師馬祥云說。
在房貸規(guī)模被限制的大背景下，未來銀行差異化對待客戶必然會明顯。銀行更愿意將有限的個貸規(guī)模投向資質更好的購房者。更好的個人征信、流水等背書信息的價值將大幅度提升。