莎莎(化名)近期在置換房產(chǎn)過程中，因二套房首付要200多萬元，她便用已有住房作為抵押，以家里公司名義申請了經(jīng)營貸湊首付。對此，有銀行業(yè)人士表示，違規(guī)操作空間確實(shí)存在，但實(shí)際能鉆空子的人比例不高。也有國有大行信貸人士稱，當(dāng)前銀行貸款業(yè)務(wù)非常嚴(yán)格，員工不會為了一點(diǎn)績效去違規(guī)操作。專家認(rèn)為，銀行對這種行為的核查難度較高，但不管是不是剛需，用經(jīng)營貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場都是違規(guī)的。
中介包裝術(shù)：包裝成公司股東套貸款，百萬經(jīng)營貸收2萬服務(wù)費(fèi)
據(jù)介紹，具體的包裝流程為：只要申請者本人不是公職人員，或單位允許個(gè)人在外兼任職務(wù)，該融資擔(dān)保公司就可以把申請人包裝成一家公司的法人、股東或監(jiān)事，并提供公司流水、交易合同等材料，以此向銀行申請抵押經(jīng)營貸。貸款獲批后，資金先打到申請人“假任職”的公司賬戶，再轉(zhuǎn)給個(gè)人。
小娟稱，“我們這邊的公司都是可用于做貸款的正規(guī)公司，只要按正規(guī)流程做，申請人按時(shí)還款，銀行貸前貸后審查都不會出問題。我們和銀行合作十多年了，涵蓋您能說上名字的市面上所有銀行?！?/p>
根據(jù)北京地區(qū)建行、光大、工行、廣發(fā)、民生、北京銀行等多家銀行信貸人士介紹，房屋抵押經(jīng)營貸最高可以貸出房屋凈值的七成資金，最長期限不超過6年。以一套400萬元價(jià)值的房產(chǎn)計(jì)算，能貸到的上限即280萬元，相對來說貸款人的還款壓力也更大。
把“不符合”變?yōu)椤胺稀?，再為客戶掩護(hù)資金真實(shí)流向，這波操作要收多少“銀子”呢？小娟介紹，會為客戶量身定制方案，服務(wù)費(fèi)2個(gè)點(diǎn)。如貸款100萬元，該公司收取2萬元費(fèi)用，而且這不包括把個(gè)人包裝成公司股東的費(fèi)用，如果公司流水等材料不合格，可能還會另收費(fèi)。小娟稱，“我們做的就是服務(wù)，好多客戶不符合資質(zhì)，我們通過一些渠道和手段去完成這筆貸款申請，中間肯定要付出成本。”
經(jīng)營貸資金被挪用背后：銀行審批整體從嚴(yán)，但難防變相違規(guī)流入樓市
莎莎目前住在北京南三環(huán)外，研究生畢業(yè)后6年一直在通州工作，前年生了小孩，為了更好地兼顧家庭和工作，她開始留意通州的房價(jià)。心儀地段的單價(jià)始終在5萬-6萬元徘徊，直到今年2月，她遇到一位房主著急用錢，把價(jià)格降到約4萬元一平米，100平米的房子加上中介費(fèi)、稅費(fèi)等，總價(jià)約420萬元。
莎莎向親戚朋友借了一圈還是沒湊夠首付，丈夫名下的房產(chǎn)在疫情期間估值也低于預(yù)期，于是莎莎選擇用丈夫名下房產(chǎn)做了150萬元抵押經(jīng)營貸。她透露，“公婆名下有實(shí)體公司，可以提供真實(shí)流水和上下游交易合同等，貸款以公婆名義申請?！?/p>
他們直接找到一家股份行，整個(gè)批貸流程用了一個(gè)多月，銀行先找評估公司上門看房，然后去公司實(shí)地盡調(diào)，看合同明細(xì)等，“總的來說很復(fù)雜。”
莎莎稱雖然申請了抵押經(jīng)營貸，現(xiàn)在還款壓力也很大。她比較了多家銀行的貸款利率，如果是“一年一歸本”(即每年還一次本息，下一年再貸出來)的方式，有一家股份行利率最低，為4%，但一年要還156萬元，壓力太大；如果選擇多年還清，最長可以分5年，年利率最低是4.85%，每月還利息約6000元，最后還本金。
“只要走正常的手續(xù)，銀行很難查出你實(shí)際做什么。” 一位股份行信貸人士表示，違規(guī)操作空間確實(shí)存在?！凹僭O(shè)貸款申請者A公司從B公司買100臺電腦，用房屋抵押在銀行貸款，銀行貸出100萬元會直接打到B公司，但兩家公司間會不會再’倒手’就較難排查?！?/p>
民生銀行研究院研究員李鑫談及消費(fèi)貸資金流向排查時(shí)也曾表示，如果銀行要求每一筆客戶消費(fèi)都提供消費(fèi)憑證，不僅會降低客戶消費(fèi)用款的便捷程度，降低客戶的消費(fèi)意愿，甚至?xí)苯颖徊恍枰峁┫M(fèi)憑證的同類競爭機(jī)構(gòu)將客源搶走，同時(shí)很多消費(fèi)都是基于網(wǎng)上付款，提供消費(fèi)憑證的驗(yàn)真也具有一定難度。“當(dāng)前很多銀行也都在探尋更好的方式來平衡風(fēng)險(xiǎn)，可以說是在摸著石頭過河，銀行能做的也只有更嚴(yán)格地審核客戶的還款意愿和能力?！?/p>
一位國有大行的信貸人士稱，經(jīng)營貸和消費(fèi)貸審批都非常嚴(yán)格，中介可能說得花哨，不過實(shí)際可行性偏低，比如公司經(jīng)營不足一年就很難獲批，因此申請人是承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)的。她表示，各家銀行考核機(jī)制不同，該行對違規(guī)者輕則處分重則辭退，所以員工不會為了一點(diǎn)利益違規(guī)操作。另一家國有大行信貸人士稱，該行已暫停房屋抵押貸款業(yè)務(wù)。
資金違規(guī)挪用屢禁不止：貸款人核驗(yàn)還需進(jìn)一步加強(qiáng)
上述國有大行信貸人士分析稱，國家下發(fā)政策想做的是控制大局、抑制房價(jià)，讓大部分人能過上安居樂業(yè)的生活，現(xiàn)在調(diào)控政策已經(jīng)對首套剛需者有所偏重，比如首套房貸利率和首付比都明顯低于二套房貸。而且想鉆空子的人還是少數(shù)，真正能鉆空子的人更少之又少。“首先你要在北京有房子，且沒有或還清貸款，同時(shí)你又是一家公司股東，幾個(gè)條件篩下來范圍就不大了?！钡蔡寡裕芏鄷r(shí)候政府“有形的手”敵不過市場“無形的手”。
投機(jī)行為推高房價(jià)，高房價(jià)又讓改善型住房者違規(guī)挪用資金去補(bǔ)缺口，這不是一個(gè)良性循環(huán)。此前就有地產(chǎn)業(yè)人士提出，二套房調(diào)控政策較為嚴(yán)厲，會有效遏制投資投機(jī)性需求，但也勢必影響改善型購房需求。對于二套房應(yīng)進(jìn)行差別化政策管理，對部分合理改善住房的需求，未來建議適當(dāng)放寬；對于不斷有房源倒騰或者有類似P2P借款的現(xiàn)象，應(yīng)要進(jìn)行嚴(yán)格限制。